TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Catherine GAUTHIER…..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03618 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CS6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [B] [S]

né le 27 Août 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SCI DRISSAB INVEST a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement Visale n° A10259977870 du 29 mars 2023, la société SAS ACTION LOGEMENT s’est porté caution sur ce bien.

Suite à des incidents de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT, en qualité de caution, a été contraint de payer à la bailleresse la somme de 1040,00 euros, due par Monsieur [B] [S], selon quittance subrogative délivrée par la SCI DRISSAB INVEST le 18 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1040,00 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [S] le 29 novembre 2023.

Par assignation du 11 avril 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résolution judiciaire du bail, en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 620,00 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 040,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 29 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 040,00 euros n’a pas été réglée par Monsieur [B] [S] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du contrat de bail et du décompte versé au débat, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520 euros (provision sur charges incluse).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, après notification de l’augmentation par courrier recommandé au locataire, à partir du 29 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DRISSAB INVEST, à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » .

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique deux quittances subrogatives non signées émises le 18 octobre 2023 (pièce n° 7) et le 05 février 2024 (pièce n° 9) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [B] [S], la première, pour un montant de 1 040,00 euros, correspondant aux échéances impayées des mois de septembre et octobre 2023 et, la seconde, pour un montant de 520,00 euros, correspondant à l’arriéré locatif impayé pour la période de février 2024.

Elle joint un décompte du 28 mars 2024 (pièce n° 10) justifiant d’une créance à hauteur de 2 620,00 euros ainsi qu’une attestation de créance en date du 28 mars 2024 (pièce n° 11), également non signée.

Les quittances subrogatives non signées par la bailleresse ne font pas preuve de la créance de la partie demanderesse. Il en résulte que la SAS Action Logement Services est défaillante dans la charge de la preuve de sa créance de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis le commandement de payer, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2023 entre la SCI DRISSAB INVEST, d’une part, et Monsieur [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] (13003) est résilié depuis le 29 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 520 euros (provision sur charge inclue) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que l’augmentation soit notifiée par courrier recommandé au locataire, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse, à la SAS ACTION LOGEMENT ou à son mandataire,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement de l’arriéré locatif,

DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023 et celui de l’assignation du 11 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge