TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Novembre 2025

N° RG 25/02060 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MCT

PARTIES :

DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU [Adresse 14]

Dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marie LESSI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A.S. CUGINO

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [F] [T], né le 12 Octobre 1975 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 15]

Représentés par Maître Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

SOCIETE GENERALE

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

venant aux droits de la Société Marseillaise de Crédit – [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 15 mars 2010, la société [Adresse 9] [Adresse 6] a donné à bail commercial à madame [C] [V], épouse [U], des locaux commerciaux sis à [Adresse 12][Localité 2][Adresse 1] (rez-de-chaussée et sous-sol), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 26 648 euros, hors taxe et hors charges locatives, payable d’avance, mensuellement, le 5 de chaque mois.

La société Veakhalta Vessavata s’est substituée à madame [C] [V], épouse [U], en qualité de preneur au bail commercial susmentionné.

Suivant ordonnance en date du 9 novembre 2016, rectifiée par ordonnance du 14 décembre 2016, le juge commissaire du tribunal de commerce de Marseille a prononcé la liquidation judiciaire de la société Veakhalta Vessavata et a autorisé la cession du fonds de commerce à la société Olem Investissement.

Le bail commercial a été cédé à la société Paindora.

Suivant acte sous signature privée du 21 avril 2022, la société Paindora a cédé son fonds de commerce à la société Cugino.

Suivant acte sous signature privée en date du 5 avril 2022, la Société Marseillaise de Crédit, aux droits de laquelle est venue la Société Générale, s’est portée caution solidaire de la société Cugino pour les obligations résultant du bail lui ayant été consenti par la société [Adresse 9] [Adresse 6] à concurrence de 20 000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2022, monsieur [F] [T] se portait caution solidaire de la société Cugino pour les obligations résultant du bail ayant été consenti par la société [Adresse 10] à la société Cugino dans la limite de 90 000 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la société [Adresse 9] [Adresse 6] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Cugino, pour une somme de 24 310,20 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par exploits du 16 juillet 2024 et du 26 juillet 2024, la société [Adresse 9] [Adresse 6] a fait signifier le commandement de payer à monsieur [F] [T] et à la Société Générale en leur qualité de caution solidaire de la société Cugino.

Le 14 mai 2025, le 16 mai 2025 et le 3 juin 2025, la société [Adresse 9] [Adresse 6] a fait assigner la société Cugino devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la société [Adresse 9] [Adresse 6], reprenant oralement les termes de l’assignation, mais produisant un décompte actualisé de sa créance, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 2 juillet 2024 et d’obtenir :

l’expulsion de la société Cugino ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, dans un délai de quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,

la condamnation solidaire de la société Cugino, de monsieur [F] [T] et de la Société Général à payer, à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 41 994,50 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés au 14 avril 2025, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 48 816,92 euros,

la condamnation de la société Cugino à payer une somme de 4 881,69 euros, au titre de la clause pénale initialement insérée dans le bail,

la condamnation solidaire de la société Cugino, de monsieur [F] [T] et de la Société Général au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 3 564,06 euros TTC et hors charges, jusqu’à la complète libération des lieux,

que la décision à intervenir soit déclarée commune à la Société Générale en sa qualité de créancier inscrit,

la condamnation de la société Cugino au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 2 juillet 2024 et les dénonces des 16 et 26 juillet 2024.

A l’appui de sa demande, la société [Adresse 9] [Adresse 6] expose, en substance, que la société Cugino n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de 48 816,92 euros. En réponse aux prétentions adverses, la société [Adresse 9] [Adresse 6] s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement suspensif du jeu de la clause résolutoire.

Lors de l’audience, monsieur [F] [T] et la société Cugino, présents en défense, ne contestent pas la demande ni en son principe ni en son quantum, et sollicite :

l’octroi de délais de paiement à compter du 1er août 2024 ;

de constater qu’elle a rigoureusement respecté les délais octroyés pour le paiement du solde de la dette locative ;

d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, monsieur [F] [T] et la société Cugino exposent que la société Cugino a rencontré des difficultés financières importantes, avoir accompli des efforts pour reprendre le paiement courant des loyers et solder totalement la dette locative ; qu’au jours de l’audience, elle a remis deux chèques de banque pour un montant total de 48 816,92 euros ; que son chiffre d’affaire s’améliore ; qu’elle emploi une dizaine de personne.

La Société Générale, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

MOTIFS

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société [Adresse 9] [Adresse 6] expose et justifie être contractuellement liée à la société Cugino par un bail commercial portant sur un local commercial sis à [Adresse 13] (rez-de-chaussée et sous-sol).

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société Cugino n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 7 octobre 2025 une somme de 48 616,05 euros, déduction faite des frais d’huissier de justice de 200,87 euros.

S’il n’est pas discuté entre les parties que monsieur [F] [T] et la société Cugino ont remis deux chèques d’un montant total de 48 816,92 euros, il n’en demeure pas moins que ces chèques n’ont pas été encaissé au jour de l’audience.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Cugino, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 48 616,05 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE REMBOURSEMENT

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail et des difficultés financières de la société Cugino, il convient de dire qu’elle remboursera sa dette locative par le versement d’une somme de 48 616,05 euros en sus du loyer courant avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il doit toutefois être rappelé que le défaut de paiement de cette unique mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société Cugino contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

La société [Adresse 9] [Adresse 6] a fait délivrer à la locataire, par exploit d’huissier en date du 2 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 24 310,20 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 août 2024, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

ordonner l’expulsion de la société Cugino ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,

autoriser la société [Adresse 9] [Adresse 6] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il est de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation.

Compte tenu de ce qui précède, il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 3 août 2024.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

SUR LA CLAUSE PENALE

La fixation d’une clause pénale excédant la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il convient en conséquence de renvoyer la société Immobilière du Parc [Adresse 6] à se mieux pourvoir, de ce chef.

SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION

Aux termes de l’article 2288 du code civil, « celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

Selon les termes de l’article 2292 du même code, « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

En l’espèce, la société [Adresse 9] [Adresse 6] expose et justifie que, suivant acte sous signature privée en date du 5 avril 2022, la Société Générale s’est portée caution solidaire, et qu’elle n’a pas garantie le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation malgré dénonciation du commandement de payer en date du 16 juillet 2024.

De même il est établi que, suivant acte sous signature privée en date du 12 avril 2022, monsieur [F] [T] s’est portée caution solidaire, et qu’il n’a pas garantie le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation malgré dénonciation du commandement de payer en date du 26 juillet 2024.

L’acte de caution du 5 avril 2022, mentionne que la Société Générale est tenue, en cas de défaillance de la locataire, de garantir, notamment « à concurrence de 20 000 euros incluant principal, intérêts, frais et accessoires pour garantir le paiement des loyers dont le locataire pourrait être débiteur au titre du contrat de bail (…) ».

En vertu de cet acte de caution, la Société Générale est tenue, au regard des stipulations contractuelles applicables, au paiement des loyers et charges jusqu’au 30 avril 2027

En outre, l’acte de caution du 12 avril 2022, mentionne que monsieur [F] [T] est tenu, en cas de défaillance de la locataire, de garantir, notamment « pour le montant du loyer (…) outre les charges et accessoires et indemnités d’occupation s’il y a lieu jusqu’au départ effectif de la locataire des locaux pris à bail dans la limite d’un montant principal de 90 000 euros ».

Selon cet acte, monsieur [F] [T] est tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 12 avril 2040.

Au 7 octobre 2025, la dette de la société s’élevait à la somme de 48 616,05 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la Société Générale, prise en sa qualité de caution solidaire, à titre provisionnel, à garantir la dette en loyer et charges, de la société Cugino envers la société [Adresse 9] [Adresse 6] à hauteur de 20 000 euros.

Cependant, compte tenu de ce qui précède, la Société Générale ne peut être condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation due par la société Cugino.

Par ailleurs, monsieur [F] [T] sera, en qualité de caution solidaire, condamné, à titre provisionnel, solidairement avec la société Cugino au paiement des sommes dues au bailleur à concurrence de 90 000 euros.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Cugino sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le commandement de payer et les dénonces aux cautions solidaires.

L’équité commande de condamner la société Cugino à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la société Cugino ainsi que la Société Générale et monsieur [F] [T], en leur qualité de caution solidaire, à verser à la société [Adresse 9] [Adresse 6] , à titre provisionnel, la somme de 48 616,05 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers et charges échus et impayés au 7 octobre 2025, étant cependant rappelé que la Société Générale ne demeure tenue qu’à hauteur de 20 000 euros au titre des loyers et que monsieur [F] [T] ne demeure tenue qu’à hauteur de 90 000 euros jusqu’au 12 avril 2040 ;

Autorisons la société Cugino à se libérer de sa dette locative au moyen d’un seul versement mensuel de 48 616,05 euros le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que ce versement doit impérativement apurer le solde de la dette;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2024 ;

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés ;

Disons qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant de l’indemnité mensuelle d’occupation due que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative,la totalité de la somme deviendrait immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendrait ses pleins et entiers effets ;il pourrait être procédé à l’expulsion de la société Cugino et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et que la société [Adresse 9] [Adresse 6] serait autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupante susnommée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 3 août 2024 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Cugino aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons solidairement la société Cugino et monsieur [F] [T], en sa qualité de caution solidaire, à en acquitter le paiement intégral, étant cependant rappelé que monsieur [F] [T] ne demeure tenue qu’à hauteur de 90 000 euros jusqu’au 12 avril 2040 ;

Déclarons l’ordonnance commune à la Société Générale en sa qualité de créancier inscrit ;

Déboutons les parties de toute autre demande ;

Condamnons la société Cugino au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Cugino aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 18/12/2025

À

— Maître Alexandre OGER

— Maître Marie LESSI