TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à M. [J] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02807 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44T2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [C] [I]

née le 01 Janvier 1965 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [J] [I]

né le 22 Juillet 1963, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 10 octobre 2013, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) UNICIL a donné à bail à Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 288,66 euros, outre 111,64 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] par commandement de payer du 28 novembre 2023 la somme de 1476,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la SA UNICIL, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches du Rhône,

— constater que par l’effet du commandement en date du 28.11.2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 3] est acquise et que Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I], ainsi que tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] ;

— condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] à payer à la Société UNICIL la somme de 1452,91 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 29.02.2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 566,75 euros, selon décompte en date du 06 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. La bailleresse indique solliciter des délais de paiements et une suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [I] comparaît à l’audience en personne.

Citée à étude, Madame [C] [I] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2013 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer la somme en principal de 1.476,25 euros visant la clause résolutoire a été signifié le 28 novembre 2013.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Dès lors, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 442,64 euros, à la date du 6 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois mai 2024 inclus.

Une clause de solidarité est insérée au bail.

Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 442,64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date du commandement de payer.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par la bailleresse démontre deux versements, d’un montant de 300 euros le 4 juin 2024 et de 460 euros le 6 juin 2024, avant la date d’audience.

Compte tenu de la reprise des versements, du souhait de la bailleresse d’octroyer des délais de paiements et une suspension de la clause résolutoire, et malgré l’absence de Madame [C] [I] à l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 477,64 euros actuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le1er octobre 2013 entre la SA UNICIL et Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de quatre cent quarante-deux euros et soixante-quatre centimes (442,64 euros) décompte arrêté au 6 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 ;

AUTORISE Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] à s’acquitter de la dette par 9 acomptes successifs et mensuels de quarante-deux euros (42 euros) et une 10-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] seront solidairement tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de quatre cent soixante-dix-sept euros et soixante-quatre centimes (477,64 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [J] [I] à verser à la SA UNICIL une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE