TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 08 Août 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Manon BONNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

au service expertise

Le 11 octobre 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le 11 octobre 2024

à M^e Rémy CRUDO

N° RG 24/01137 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SVY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [W], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Manon BONNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémy CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2021, la SARL Immobilière KEISERMANN, mandataire de Madame [J] [O] veuve [Z], a donné à bail à usage d’habitation à Madame [R] [W] un logement situé à [Adresse 7].

Le 7 juillet 2022, la SAS Cabinet LAUGIER-FINE reprenait la gestion locative de ce logement par suite d’une fusion absorption.

Suite au décès de Madame [O] veuve [Z], son fils, Monsieur [U] [Z], devenait le propriétaire du logement litigieux.

L’état des lieux d’entrée faisait état de nombreux désordres et nonobstant les demandes de Madame [W] pour la réalisation de travaux, ces derniers n’ont pas été réalisés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2024, Madame [R] [W] a assigné la SAS Cabinet LAUGIER-FINE devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

— constater que son logement ne répond pas aux critères de salubrité définis par le décret du 30 janvier 2002;

— enjoindre à la SAS Cabinet LAUGIER-FINE de réaliser la totalité des travaux de remise en état nécessaires à la salubrité du logement, sous astreinte de 100,00 euros par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir;

— désigner un expert spécialisé dans le bâtiment afin notamment de décrire les désordres affectant les lieux loués, de déterminer les causes et origines des désordres constatés, de déterminer les responsabilités, d’indiquer les travaux propres à remédier aux désordres, d’évaluer les préjudices subis…;

— être autorisée à suspendre les loyers sans consignation jusqu’à l’exécution complète des travaux;

— être autorisée à être relogée durant les opérations d’expertise et la réalisation des travaux;

— condamner la SAS Cabinet LAUGIER-FINE à lui verser une provision de 8000,00 euros à valoir sur son préjudice définitif;

— condamner la SAS Cabinet LAUGIER-FINE à lui verser la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [U] [Z], propriétaire de l’appartement litigieux, intervient volontairement à la procédure.

Il s’oppose aux demandes de Madame [W] et sollicite, s’il était fait droit aux demandes indemnitaires de cette dernière, d’être relevé et garantie par la SAS Cabinet LAUGIER-FINE de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

Il demande la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS Cabinet LAUGIER-FINE s’oppose aux demandes de Madame [W] et de Monsieur [Z].

Subsidiairement, si la juridiction faisait droit à la demande d’expertise, laquelle devrait être mise à la charge de Madame [W], il demande qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des demandes présentées par Madame [W] et par Monsieur [Z].

En tout état de cause, il demande la condamnation de Madame [W] à lui verser la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [W] maintient ses prétentions originaires.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [Z]:

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Z] en sa qualité de propriétaire du logement litigieux dans la mesure où il a intérêt à intervenir dans la présente procédure diligentée par Madame [W] compte tenu des demandes présentées par cette dernière.

Sur la demande d’expertise:

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’article 146 alinéa 2 du Code de Procédure Civile dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité;

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes:

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation;

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps, des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement;

(…) une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées;

(…) les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que des désordres affectent le logement loué par Madame [W] dans de nombreuses pièces.

Monsieur [Z] et la SAS Cabinet LAUGIER-FINE ne sauraient reprocher à Madame [W] de produire un acte incomplet et de mauvaise qualité alors que Monsieur [Z] indique lui-même qu’il n’a jamais pu obtenir cet acte de son ancien mandataire, la SARL Immobilière KEISERMANN, ni de la SAS Cabinet LAUGIER-FINE.

Nonobstant les mises en demeure en date des 21 septembre et 7 novembre 2022 adressées par Madame [W] à la SAS Cabinet LAUGIER-FINE pour procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, rien n’a été fait.

Madame [W] verse également aux débats le rapport d’expertise établi le 10 décembre 2023 par Monsieur [F] [L], expert en construction, dont il ressort notamment:

— p.3 que dans le salon, le clos du logement n’est plus assuré, qu’il y a urgence à réparer la menuiserie extérieure PVC et qu’il existe un important défaut d’isolation des murs extérieurs;

— p.4 que dans la chambre 1, il existe un important défaut d’isolation des murs extérieurs et un défaut de ventilation et qu’il existe un risque d’électrocution sous le radiateur;

— p.5 que dans la chambre 2, il existe un important défaut d’isolation des murs extérieurs et un défaut de ventilation;

— p.6 que dans la salle de bains, il existe un risque d’électrocution par les fils quasiment à nu au-dessus du lavabo et qu’il n’y a pas de VMC (seulement une ventilation naturelle);

— p.6 que dans les WC, il n’y a pas de VMC, seulement une ventilation naturelle;

— p.7 que dans la cuisine, il existe un risque d’explosion/fuite de gaz en cas d’extinction de la flamme de veille de la chaudière, une révision importante doit être faite ou le remplacement de la chaudière, le clos du logement n’est plus assuré, il y a urgence à réparer la menuiserie extérieure PVC, l’évier ne peut pas être utilisé normalement du fait de l’absence de robinet d’eau froide cassé.

Même si ce rapport n’a effectivement pas été établi contradictoirement, il n’en demeure cependant pas moins qu’il corrobore les allégations de Madame [W] et qu’il a été versé aux débats, permettant ainsi le contradictoire.

Le témoignage de Madame [M], ancienne locataire, révèle également l’existence de désordres dans le logement.

Enfin, Madame [W] verse aux débats un courrier de la Ville de [Localité 5] en date du 13 février 2024 dont il ressort qu’après visite du logement le 7 février 2024, l’inspecteur de salubrité a constaté des infractions au Règlement Sanitaire Départemental des Bouches du Rhône et du décret portant Règles Sanitaires d’Hygiène et de salubrité et qu’en conséquence, la SAS Cabinet LAUGIER-FINE était mise en demeure de prendre les dispositions suivantes dans un délai de 1 mois: aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré au niveau de la chambre.

Au vu de ces éléments, Madame [W] justifie de l’intérêt d’une mesure d’instruction.

Il convient dès lors de faire droit à sa demande d’expertise.

Sur la réalisation de travaux sous astreinte:

La cause exacte des désordres subis par Madame [W] et leurs conséquences, notamment quant à l’état du logement, n’étant pas déterminés, il convient de débouter Madame [W] de sa demande tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte.

Sur la demande de relogement:

Madame [W] n’établit pas l’existence d’un risque manifeste pour sa santé et sa sécurité physique et qu’un relogement est nécessaire pour préserver sa santé.

Il convient donc de la débouter de sa demande de relogement.

Sur la demande de suspension des loyers:

Madame [W] ne démontre pas l’impossibilité d’habiter dans son logement en dépit des désordres allégués, étant entendu que le versement du loyer et des charges locatives est la contrepartie de l’occupation du logement loué.

Madame [W] sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur la demande de provision:

Dès lors que la cause des désordres n’est pas établie et que la responsabilité de Monsieur [Z] et/ou de la SAS Cabinet LAUGIER-FINE n’est pas davantage établie, la demande de Madame [W] en paiement de la somme de 8000,00 euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice définitif, laquelle ne s’appuie en outre sur aucun élément objectif, sera rejetée.

Par conséquent, l’appel en garantie formé à cet égard par Monsieur [Z] à l’encontre de la SAS Cabinet LAUGIER-FINE se trouve en l’état dépourvu d’objet.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

Il convient de réserver les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [Z];

ORDONNONS une mesure d’expertise;

DESIGNONS en qualité d’expert Monsieur [B] [H] – [Adresse 3]

avec mission:

— de se rendre sur les lieux situés à [Localité 6], [Adresse 4];

— de se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission;

— de décrire les lieux loués et le cas échéant, décrire les désordres les affectant;

— d’en déterminer précisément les causes et origines ainsi que les moyens propres à y remédier;

— d’établir si la locataire pourra demeurer dans le logement pendant la durée des travaux, en chiffrer le coût et en fixer la durée;

— de dire si la nature et/ou l’importance des désordres rendent le logement inhabitable;

— de préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux ou de toute autre cause qui sera expliquée;

— de fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions;

— de donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices;

— de rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et provoquer l’appel en cause de toute personne intéressée;

DISONS que l’expert devra lors de ces accédits, appeler les parties et leurs conseils;

DISONS que l’expert pourra d’initiative recueillir l’avis de tout technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision;

DISONS que l’expert devra déposer l’original de son rapport au greffe dans le délai de 3 mois de l’avis de consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle;

PRECISONS que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que la mission est devenue sans objet et en aviser le Tribunal;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de Procédure Civile;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises du Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE;

SUBORDONNONS l’accomplissement de la mission au versement par Madame [W] dans le délai maximum de deux mois à compter de la signification de la présente décision de la somme de 1500,00 euros en avance sur la rémunération de l’expert, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

DISONS que la consignation de cette somme devra être faite au greffe du Tribunal et que l’expert en sera informé, sa mission débutant à compter de cette date;

DISONS qu’à défaut de versement dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité et que l’instance sera dès lors poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner;

DEBOUTONS Madame [W] de ses autres demandes;

DEBOUTONS la SAS Cabinet LAUGIER-FINE et Monsieur [Z] de leurs demandes;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

RESERVONS les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sur les dépens;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,