TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :

Le 25/11/24

à M^e LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25/11/24

à M^e GALLO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ……………………………………………..

N° RG 22/01320 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2AL2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [W]

né le 06 Février 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représenté par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [B]

née le 30 Octobre 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]

représentée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

né le 12 Septembre 1952 à [Localité 12] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [R] [X] épouse [J]

née le 04 Janvier 1955 à [Localité 9] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 février 2017, Monsieur [Z] [T] et Madame [A] [Y] ont consenti à Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] un bail portant sur un appartement situé au quatrième étage et un studio situé en rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 150€.

Par acte notarié du 25 janvier 2018, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] ont acquis l’entier immeuble immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1] à concurrence de la moitié indivise chacun.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2019, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] ont délivré à Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] un congé pour reprise au bénéfice de Monsieur [U] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2022, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] ont fait assigner Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— constater la validité du congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de M. [U] [W] délivré le 10 juillet 2019 pour le 31 janvier 2020 ;

— ordonner l’expulsion des requis ainsi que tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés après déménagement complet ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet de nombreux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles ils expliquent qu’en raison de contraintes financières, les associés de la SCI MASALIA, dont il détient 99% des parts et Mme [B] 1%, ont décidé de mettre en vente le bien qui constituait sa résidence principale située [Adresse 5] [Localité 2]. Ils soutiennent que le congé est valide en ce qu’il rappelle que le bail portait sur l’appartement et le studio et qu’il n’est pas possible de délivrer congé pour une partie des lieux loués. Ils ajoutent que M. [W] justifie d’un revenu de 19.987 €, donc inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, ce qui les dispensait de l’obligation de relogement. Ils sollicitent le rejet des demandes des défendeurs.

Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent le rejet des demandes des bailleurs en ce que le congé litigieux est irrégulier puisqu’il ne vise pas expressément les biens pour lesquels il est donné congé et qu’aucune offre de relogement ne leur a été faite alors qu’ils remplissaient les conditions d’âge et de ressources. A cet égard, ils font valoir que les ressources de M. [W] dépassent le seuil des ressources fixées par l’artilce 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils contestent également le caractère réel et sérieux du congé et allèguent qu’il s’agit en réalité d’une opération de spéculation locative, M. [W] admettant qu’il envisage d’occuper seulement le studio. A titre subsidiaire, ils demandent qu’un délai leur soit accordé pour quitter les lieux. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour reprise et ses conséquences

Sur le moyen tiré du caractère équivoque du congé

En application de l’article I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut le reprendre afin d’y habiter ou d’y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Par ailleurs, il ressort de l’article 2-1-5 de l’arrêté du 13 décembre 2017 que la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

— la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches ;

— les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;

— la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur ;

— une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;

— dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise.

Il en résulte que ces dispositions n’imposent pas que soient désignés les biens repris. En tout état de cause, en l’espèce, le congé délivré le 10 juillet 2019 mentionne que le bail porte sur « un appartement situé au quatrième étage ainsi qu’un studio situé en rez-de-chaussée dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1] ». Le congé est donc formellement valable dès lors qu’il porte sans équivoque sur l’intégralité des biens loués.

Sur le moyen tiré de l’absence d’offre de relogement

En vertu de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 .

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionnées.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1.6.3 – qui fait l’objet d’un renvoi (2) – de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement que le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction et que le montant des ressources annuelles s’apprécie à la date de notification du congé.

En l’espèce, si les défendeurs contestent l’exception au droit au relogement, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [U] [W] justifie remplir les conditions de ressources par la production de ses avis d’imposition établis en 2019 et en 2020 dont il ressort que ses ressources sont inférieures au plafond de ressources fixé par l’arrêté du 29 juillet 1987 qui définit en son article 2 et en son annexe 1 les catégories de ménages concernés.

Ainsi, Monsieur [U] [W] bénéficiant d’une seule part fiscale, il entre dans la catégorie 1 pour laquelle le plafond est fixé en 2019 à la somme de 20.623 euros alors que son foyer a déclaré pour l’année 2019 des revenus avant abattement de 12.686 €. Il bénéficiait donc de ressources inférieures au plafond fixé par arrêté et remplissait donc les conditions de ressources pour pouvoir prétendre à l’exception à l’offre de relogement. Les arguments des défendeurs soutenant que les revenus locatifs tirés des appartements situés dans l’immeuble doivent également être pris en considération pour apprécier les revenus de M. [W] constituent des projections qui ne permettent pas d’établir la réalité de ces revenus, la production des contrats de bail étant insuffisante à démontrer que M. [W] a réellement perçus le fruit de ces loyers.

Il s’en déduit qu’en sa qualité de co-indivisaire, Monsieur [U] [W] doit être déclaré bien fondé à invoquer l’ensemble des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier l’exception au droit au relogement.

Sur le moyen tiré du caractère frauduleux du congé pour reprise

En vertu de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il en résulte que que la sanction du défaut de justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise est la nullité du congé et que l’intention frauduleuse du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré. En outre, il appartient au preneur de prouver la fraude qui ne se présume pas.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le seul fait que les logements, objets de la reprise et sur lesquels porte le contrat de bail, soient distincts de trois étages ne suffit pas à démontrer l’intention frauduleuse de Monsieur [U] [W].

En conséquence, le congé pour reprise ayant été régulièrement délivré, Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] sont dépourvus de tout titre d’occupation depuis le 31 janvier 2020. A défaut de départ volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera autorisée, avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] seront par ailleurs solidairement condamnés à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Vu les dispositions de l''article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, au regard de la date de délivrance du congé délivré par les bailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle de Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X].

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du litige, Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient par ailleurs de les condamner solidairement à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 10 juillet 2019 par Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] à Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] pour le 31 janvier 2020 et déclare ces derniers occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] [Localité 1] à compter du 1er février 2020,

ORDONNE faute de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] et de tous occupants de LEUR chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] une indemnité d’occupation égale au montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter du ler février 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [V] [R] [X] à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [S] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE