TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 31 janvier 2025

à M^e Claire SAIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 janvier 2025

à M^e HEFTMAN Chloé

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05666 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. POURNA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Claire SAÏB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [O]

né le 05 Septembre 1942 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, LA SCI POURNA, a donné à bail à Monsieur [T] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 20 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI POURNA a fait signifier à Monsieur [T] [O], par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1006 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, de justifier de l’assurance d’habitation, et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 septembre 2024, LA SCI POURNA a fait assigner Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, au 10 août 2024

— voir ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2592 euros au titre des loyers et charges,

— le voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux, soit 530 euros,

— le voir condamner à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, LA SCI POURNA expose que le locataire a cessé de payer les loyers depuis mars 2024, qu’il n’a pas justifié de son assurance, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 706 euros au 11 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Elle ne s’oppose pas au principe des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire au vu des versements intervenus depuis trois mois, mais demande à les limiter à 5 mois.

Monsieur [T] [O], représenté par son conseil, a expliqué avoir eu des difficultés en 2024, a rappelé être âgé de 82 ans et avoir subi des abus financiers de la part de personnes. Il a indiqué avoir commencé à apurer et a sollicité les plus larges délais de paiement avec clause irritante.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce texte dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

Pari ailleurs, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 10 juin 2024 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois après commandement de payer, et un délai de un mois après commandement de produire l’assurance ; un commandement de payer et de produire l’assurance, visant cette clause, a été signifié le 10 juin 2024.

Il est établi par les pièces produites que pour la période concernée le locataire était bien couvert par une assurance, et non qu’il aurait tardivement régularisé sa situation.

En revanche, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail à la libération effective des lieux par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 530 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que l’arriéré locatif s’élève à 706 euros au 14 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 10 juin 2024, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 10 juin 2024, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu du montant limité de la dette à ce jour, des circonstances de la survenue de la dette, et de l’accord des parties sur le principe il convient d’accorder des délais de paiement dans des proportions préservant les intérêts de chacune des parties, précisés dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le locataire, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Monsieur [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [T] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à s’acquitter de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 530 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.Le solde de la dette deviendra immédiatement exigibleIl est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024.

En équité, la somme allouée au titre des frais irrépétibles seront limités à 400 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser à LA SCI POURNA, à titre provisionnel, la somme de 706 euros, décompte arrêté au 14 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [O] à s’acquitter de la dette par 10 versements de 80 euros, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et le dernier correspondant au solde de la dette augmenté des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [O] et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,- Monsieur [T] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à LA SCI POURNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE