TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, lors du délibéré et Madame BERKANI lors des débats

Débats en audience publique le : 16 Mai 2024

GROSSE :

Le 05 juillet 2024

à M^e Naïma BELARBI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 juillet 2024

à M. [E] [M]

Le 05 juillet 2024

à Mme [E] [C]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01491 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U2Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CHARPENTIER 25, domiciliée : chez Madame [U] [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2020, la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 représentée par la SASU ANGE IMMO a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 560 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 a fait signifier à Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 4412,25 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 15 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, dénoncé le 23 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 a fait assigner Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, et demande au juge des référés de :

— constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— les condamner solidairement à verser à la requérante la provision de 4269,55 euros augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, et avec intérêts au taux légal ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du dernier loyer augmenté des charges, ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— les condamner solidairement à verser à la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 la somme de 500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024.

A cette audience, la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4241,17 euros, comptes arrêtés au 25 avril 2024 ;

Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] ont comparu en personne, ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait en CDI dans le domaine de la sécurité et que Madame [E] [C] percevait 500 euros de ressources mensuelles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2024 ;

La SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

Enfin La SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 justifie par l’attestation établie le 30 juillet 2020 par Maître [O] [G] notaire à Marseille être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

La SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 est donc recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 4412,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail liant les parties contient une clause prévoyant la solidarité des cotitulaires à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 631,31 euros ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 4241,17 euros au 25 avril 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4241,17 euros au 25 avril 2024, Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4241,17 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 25 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait en CDI dans le domaine de la sécurité et que Madame [E] [C] percevait 500 euros de ressources mensuelles.

La bailleresse s’est opposée aux demandes de Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] .

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 établit que les locataires ont repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant ;

De surcroît ils apparaissent en capacité d’apurer la dette dans le délai légal précité en sus du paiement du loyer courant et des charges ;

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société bailleresse sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

· Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] , devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 631,31 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] qui succombent supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’équité eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] à verser à la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25, à titre provisionnel, la somme de 4241,17 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 25 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISONS Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 117,81 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 631,31 euros à ce jour ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [M] et Madame [E] [C] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

DEBOUTONS la SCI MARSEILLE CHARPENTIER 25 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE