TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e MATTEI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04270 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F7G

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [U] [N]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 27 juillet 2016, l’E.P.I.C 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [U] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le quatorzième [Localité 3], pour un loyer mensuel initialement fixé de 182,32 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [U] [N] le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1108,97 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, l’E.P.I.C) 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 26/03/2024 dans les délais légaux,

— entendre prononcer la résiliation du bail,

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [H] [U] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 1], dans le quatorzième [Localité 3],

— condamner Monsieur [H] [U] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 1499,93 euros, comptes arrêtés au 12/06/2018 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,

— condamner Monsieur [H] [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [H] [U] [N] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Monsieur [H] [U] [N] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 mars 2024 et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1747,52 euros, selon décompte en date du 7 octobre 2024, terme de septembre inclus. Il indique un paiement de loyer incomplet.

Monsieur [H] [U] [N], régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’est pas représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône, le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2016, contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024 pour la somme en principal de 1 108,97 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mai 2024.

Monsieur [H] [U] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [U] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [U] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de 317,29 euros à ce jour.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [U] [N] reste devoir la somme de 1747,52 euros, à la date du 7 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, il convient de déduire les frais de justice (212,70 euros) et les frais de dossiers non justifiés (8 x 7,62 soit 60,96 euros).

Monsieur [H] [U] [N] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1473,86 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C 13 HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2016 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT et Monsieur [H] [U] [N] concernant le logement, situé [Adresse 1], dans le quatorzième [Localité 3] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent dix-sept euros et vingt-neuf centimes (317,29 euros) à ce jour, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] [N] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de mille-quatre-cent-soixante-treize euros et quatre-vingt-six centimes (1473,86 euros) décompte arrêté au 07 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] [N] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE