N° RG 23/04937 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L7HN

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/04937 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L7HN

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Philippe LOEW

M^e Franck MERKLING

M^e Arnaud VERDIN

Le

Le greffier

M^e Philippe LOEW

M^e Franck MERKLING

M^e Arnaud VERDIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. S ET D IMMO, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 818.445.710. prise

en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 309

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Adresse 2]” immatriculé au Registre National des Copropriétés sous le n° AG5078712 pris en la personne de son syndic REGENCY GESTION SAS, immatriculé au RCS de STRASBOURG sous le n° 791 223 944 ayant son siège social [Adresse 3], représenté par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Franck MERKLING, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

Monsieur [D] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe LOEW, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe LOEW, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Sci S et D Immo est propriétaire du lot n°3 au sein de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4].

Mme [Z] [F] et M. [D] [O] sont propriétaires du lot n°4.

L’assemblée générale extraordinaire du 4 mars 2021 a adopté les résolutions n°4, 5, 6, 7 et 9 autorisant les consorts [F]-[O] à réaliser des travaux.

Le tribunal judiciaire, saisi par la Sci S et D Immo, a notamment annulé les résolutions n°4, 5, 6, 7 et 9 de l’assemblée générale extraordinaire du 4 mars 2021 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 19 avril 2023, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a voté en faveur des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 autorisant Mme [F] et M. [O] a entreprendre des travaux.

Par une demande introductive d’instance de droit local signifié par commissaire de justice le 22 juin 2023 à la Sci S et D Immo avec l’ordonnance de conférence présidentielle du 16 juin 2023 prise en application de l’article 32 de l’annexe du code de procédure civile pour l’Alsace et la Moselle, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2023, subsidiairement des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1 octobre 2024, la Sci S et D Immo demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— prononcer la nullité des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 votées par l’assemblée générale ordinaire qui s’est déroulée le 19 avril 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, à verser à lui la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La Sci S et D Immo expose au soutien de ses prétentions que l’assemblée générale n’a pas été en mesure de se prononcer sur les résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24, soit les projets de travaux soumis à autorisation, en l’absence d’un dossier technique complet permettant de connaître l’implantation et la consistance des travaux.

Elle fait valoir que les éléments soumis, soit une notice descriptive et des plans, étaient insuffisants à défaut de la communication des éléments du permis de construire.

Elle en conclut que la délibération est irrégulière en application des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Elle souligne également que les travaux autorisés par l’assemblée générale ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble commerciale et artisanale et devaient, de ce fait, être votés à l’unanimité des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute que les travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors qu’ils ont pour conséquence une modification de la répartition des charges.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de la Sci S et D Immo irrecevables et mal fondées,

— débouter en conséquence la demanderesse de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— condamner en tout état de cause la Sci S et D Immo à lui régler une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci S et D Immo aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’un dossier technique, soit un descriptif comportant divers plans cotés par un architecte et une notice détaillant la nature des travaux et la consistance des matériaux employés, était joint à la convocation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 19 avril 2023 et que l’assemblée générale a pu se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à autorisation.

Il ajoute que les résolutions votées n’ont pas pour objet de modifier la destination commerciale du lot.

Il renvoie sur ce point à la motivation du tribunal judiciaire dans son jugement du 1er février 2023 qui a jugé que les autorisations accordées portaient sur des travaux conformes à la destination de l’immeuble et relevaient en conséquence des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il indique que les délibérations adoptées ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors qu’elles n’ont pas pour finalité de changer la répartition des charges des parties communes.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique 18 octobre 2024, Mme [F] et M. [O] demandent au tribunal de :

— déclarer leur intervention volontaire à la procédure recevable et régulière,

— déclarer nulles les demandes formées par la Sci S et D Immo,

— à titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes de la Sci S et D Immo.

Mme [F] et M. [O] font valoir qu’ils ont communiqué les éléments nécessaires pour permettre aux copropriétaires de prendre connaissance des conséquences de leurs votes.

Ils précisent que les travaux envisagés n’ont pas pour conséquence de changer la destination du lot et renvoient à la motivation du tribunal dans son jugement du 1er février 2023.

Enfin, ils relèvent que l’assemblée générale n’avait pas obligation de soumettre au vote une éventuelle modification de la répartition des charges, l’article 11alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 précisant qu’en cas de travaux, la modification de la répartition des charges rendue nécessaire pouvait être décidée par l’assemblée générale, le texte ne prévoyant aucune obligation sur ce point.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’intervention volontaire de Mme [F] et M. [O] :

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 325 du code de procédure civile l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Mme [F] et M. [O] sont à l’origine des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2023 dont la Sci S et D Immo demandent l’annulation.

Leur intervention volontaire est rattachée à la prétention principale de la Sci S et D Immo par un lien suffisant.

L’intervention volontaire de Mme [F] et de M. [O] sera déclarée recevable.

— Sur la demande de nullité des demandes de la Sci S et D Immo :

Si les consorts [F] et [O] demandent dans le dispositif de leurs conclusions que les demandes de la Sci S et D Immo soient déclarées nulles, ils ne développent aucun moyen au soutien de cette prétention dans les motifs de leurs conclusions étant observé que seul le juge de la mise en état est compétent à compter de sa désignation, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les incidents mettant fin à l’instance.

Leur demande sera en conséquence rejetée.

— Sur la recevabilité des demandes de la Sci S et D Immo :

Si le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions que les demandes de la Sci S et D Immo soient déclarées irrecevables, il ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention dans les motifs des conclusions, étant observé que seul le juge de la mise en état est compétent à compter de sa désignation, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Ainsi, les demandes de la Sci S et D Immo seront déclarées recevables.

— Sur la demande d’annulation des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 19 avril 2023 :

Il résulte de l’article 13 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- pour la validité de la décision : […]

7° le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 […].

Selon le 3ème alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent être prises qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires les décisions modifiant les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

La Sci S et D Immo reproche à Mme [F] et à M. [O] de ne pas avoir joint à leur demande de résolutions un dossier technique complet, se référant explicitement au 3ème alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 visant l’article 25 b) (elle cite cet article en mettant en gras la portion « document précisant l’implantation et la consistance des travaux »).

Elle conteste par ailleurs la régularité des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 19 avril 2023 en ce qu’elles ont été adoptées à la majorité de l’article 25 b) alors qu’elles auraient dû être soumises au vote unanime de tous les copropriétaires conformément à l’article 26 précité.

Ainsi, la Sci S et D Immo se prévaut à la fois de ce que les travaux étaient soumis à l’article 25 b) et à l’article 26.

Afin d’apprécier la validité des résolutions litigieuses, il y a en réalité lieu de déterminer dans un premier temps si les travaux litigieux sont soumis à l’article 25 b) ou à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire si les autorisations de travaux accordées portent sur des travaux conformes à la destination de l’immeuble ou non.

Sur la majorité applicable aux demandes d’autorisations soumises par les consorts [F]-[O] :

Il résulte des stipulations du règlement de copropriété du 22 décembre 2008 (deuxième partie, I.) que la copropriété était initialement divisée en deux lots :

— un lot n°1 destiné exclusivement à l’usage commercial, artisanal, magasin de vente, entrepôt ou atelier,

— un lot n°2 à usage de logement de fonction, avec possibilité de l’utiliser pour l’exercice d’une profession libérale et pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs découlant d’une activité commerciale.

Selon un acte notarié du 18 décembre 2015, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés :

— le lot n°1 a été supprimé et a été remplacé par les lots n°3, 4 et 6, désignés chacun comme « local »,

— le lot n°2 a été supprimé et remplacé par le lot n°5 désigné comme « garage » et le lot n°7, désigné comme « appartement ».

En outre, la définition des parties communes et les millièmes de propriété affectés à chaque lot ont été modifiés afin de prendre en compte des nouveaux lots ainsi créés. Des servitudes ont également été constituées.

L’acte modificatif précise, en son article « stipulations diverses » qu'« il n’est procédé à aucune autre modification de l’état descriptif de division – règlement de copropriété notamment quant aux stipulations contractuelles au fonctionnement de la copropriété et sa destination ».

Or, selon le règlement de copropriété, le lot n°4 appartenant à Mme [F] et M. [O] est à usage exclusif commercial, artisanal, de magasin de vente, entrepôt ou atelier.

Si les mentions de l’acte de vente du lot n°4 aux consorts [F]-[O] démontrent que des travaux de transformation dudit lot visant à l’affecter à un usage d’habitation ont été entrepris par le précédent propriétaire du bien, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait autorisé ce changement d’affectation et s’il est mentionné dans l’acte que les consorts [F]-[O] déclarent qu’ils entendent utiliser le bien à un usage d’habitation, en violation des stipulations du règlement de copropriété, il ne peut, comme l’a par ailleurs relevé le tribunal dans son jugement du 1er février 2023, dont aucune des parties n’allègue un appel à son encontre, que l’absence de conformité à la destination de l’immeuble de l’ensemble des travaux envisagés par les consorts [F]-[O] ne saurait être déduite de cette intention exprimée antérieurement au vote de la résolution litigieuse.

Il convient d’apprécier concrètement si les travaux envisagés sont conformes ou non à la destination commerciale, artisanale, de magasin de vente, entrepôt ou atelier du lot n°4 de Mme [F] et de M. [O], étant observé qu’il s’agit des travaux votés le 19 avril 2023 et qu’il ne saurait être débattu, comme le font tant le syndicat des copropriétaires que les consorts [F] et M. [O] dans leurs conclusions, des travaux qui avaient fait l’objet de résolutions votées par l’assemblée générale du 4 mars 2021, puis annulées par le tribunal.

Ainsi, il n’appartient pas au tribunal, dans le cadre de la présente procédure, d’apprécier la régularité des travaux réalisés par Mme [F] et M. [O].

L’assemblée générale du 19 avril 2023 a adoptée à la majorité des voix les résolutions autorisant Mme [F] et M. [O] à effectuer les travaux suivants :

— résolution n°18 : « isolation de leur toiture par l’extérieur »,

— résolution n°19 : « création d’une terrasse en bois sur structure porteuse bois »,

— résolution n°20 : « mise en place d’un portail coulissant en métal anthracite en limite de propriété »,

— résolution n°21 : « création d’un garage pour deux véhicules, bardage bois et port sectionnelle gris anthracite »,

— résolution n°22 : « mettre en place d’un bardage des murs des façades nord et est avec aluminium plié gris anthracité »,

— résolution n°23 : « mettre en place d’un bardage bois sur la façade est autour de la porte d’entrée »,

— résolution n°24 : « mettre en place une caméra dans leur cour intérieur façade ouest ».

Les travaux d’isolation de la toiture de Mme [F] et M. [O] par l’extérieur, de mise en place d’un bardage des murs des façades nord et est avec aluminium plié gris anthracité et d’un bardage bois sur la façade est autour de la porte d’entrée ainsi que d’un portail coulissant en limite de propriété constituent des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble. De même, la Sci S et D Immo ne démontre pas que les travaux de mise en place une caméra dans leur cour intérieur façade ouest ne seraient pas conformes à la destination des lieux.

S’agissant de la création d’une terrasse en bois et d’un garage de deux véhicules, ces éléments n’apparaissent non plus en contradiction avec l’exploitation d’un lot à usage artisanal ou commercial.

Il convient en outre de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier l’utilité des travaux mais seulement leur conformité à la destination de l’immeuble, chacun étant par ailleurs libre d’aménager son lot dans le respect du règlement de propriété.

Il sera d’ailleurs relevé, d’une part, que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le 16 août 2017, sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le titulaire du lot n°4, M. [S], à réaliser à ses frais la construction d’une terrasse en bois, la Sci S et D Immo votant en faveur de cette résolution et, d’autre part que selon les déclarations de Mme [F] et de M. [O], la mairie n’a pas autorisé la construction du garage de sorte qu’ils ne procéderont pas à sa construction.

En tout état de cause, les travaux de création d’une terrasse en bois et d’un garage ne portent pas atteinte à la destination commerciale, artisanale, de magasin de vente, entrepôt ou atelier du lot dès lors que ces éléments sont compatibles avec une telle destination.

Il sera ainsi jugé que les autorisations qui étaient soumises à l’assemblée générale des copropriétaires le 19 avril 2023 portent sur des travaux conformes à la destination de l’immeuble et qu’elles relèvent en conséquence des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, soit un vote à la majorité absolue.

Sur l’information donnée aux copropriétaires :

Il est constant que par application des dispositions du 3ème alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le projet de résolution des consorts [F]-[O] devait être suffisamment précis sur le plan technique pour permettre une délibération sur les incidences de l’autorisation, contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation, et fournir aux copropriétaires des renseignements utiles et suffisants pour décider lors du vote.

Il leur appartenait ainsi de produire un dossier technique complet, comportant un ou plusieurs plans ainsi que tous documents nécessaires, pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation.

Il résulte de la convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2023 et des pièces jointes que Mme [F] et M. [O] ont communiqué à l’appui de leur demande d’approbation de travaux les éléments suivants :

— une notice établie par M. [M] [C], architecte, décrivant les travaux relatifs à l’isolation, les bardages, le garage, le portail – avec précision de ses dimensions – et la terrasse et renvoyant à des planches,

— planche 1 : plan de situation relatif au garage,

— planche 2 : simulation avec cotations, vue de la situation générale,

— planche 3 : plan de situation permettant de visualiser l’isolation, les bardages, la terrasse et le garage (avec une cote pour la hauteur du garage),

— planche 4 : plan de situation, soit une vue de l’extérieure, vers la terrasse et l’immeuble.

Il sera relevé qu’aucun document ne concerne la mise en place d’une caméra dans la cour intérieur façade ouest et qu’aucun élément permet de prendre connaissance de son champ d’action.

La notice et les planches permettent d’apprécier clairement l’implantation des travaux projetés et leur consistance, à l’exception de la mise en place de la caméra.

L’ensemble des copropriétaires a ainsi pu prendre part au vote des résolutions relatives aux travaux demandés par les consorts [F]-[O] en toute connaissance de cause, sauf en ce qui concerne l’installation d’une caméra.

Il sera en conséquence jugé que la résolution n°24 est irrégulière et doit être annulée. Les autres résolutions seront jugées régulières.

— Sur l’atteinte aux droits des copropriétaires :

Selon l’alinéa 1er de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la Sci S et D Immo, l’absence de vote sur une nouvelle répartition des charges, vote qui n’avait pas un caractère impératif, ne justifie pas l’annulation des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 votées par l’assemblée générale le 19 avril 2023.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sci S et D Immo qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes formées, tant par la Sci S et D Immo que par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable d’intervention volontaire de Mme [Z] [F] et de M. [D] [O],

DEBOUTE Mme [Z] [F] et M. [D] [O] de leur demande tendant à ce que les demandes de la Sci S et D Immo soient déclarées nulles,

DECLARE recevables les demandes de la Sci S et D Immo,

ANNULE la résolutions n°24 de l’assemblée générale ordinaire du 19 avril 2023 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4],

DEBOUTE la Sci S et D Immo de sa demande d’annulation des résolutions n°18, 19, 20, 21, 22, 23 de l’assemblée générale ordinaire du 19 avril 2023 des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4],

CONDAMNE la Sci S et D Immo aux dépens,

DEBOUTE tant la Sci S et D Immo que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ