TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e François DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M. [M] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03702 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DB2

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 septembre 2022, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD venant aux droits de l’OPAC SUD a consenti à Monsieur [M] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 352,03 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [M] [P], le 27 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1640,60 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024 incluse, dénoncé le 03 juin 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner en référé Monsieur [M] [P], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— condamner Monsieur [M] [P] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées, soit 3266,87 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,

— sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [M] [P] à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux, par le Commissaire de justice,

— condamner Monsieur [M] [P] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [M] [P] à payer au requérant la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [M] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3792,83 euros au 06 septembre 2024 ;

Monsieur [M] [P], présent à l’audience, a sollicité l’octroi de délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire. Il indique avoir repris son travail dans les services de la Ville et percevoir environ 1600 euros de ressources;

L’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a indiqué que le paiement des loyers avait été repris et qu’elle ne s’opposait pas aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 31 mai 2024 a été dénoncée le 03 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 19 septembre 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 1er décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 31 mai 2024.

En conséquence l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Un commandement visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme de 1640,60 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [M] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 518,42 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

L’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 17 novembre 2023 concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc locatif social, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3 792,83 euros au 06 septembre 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 73,24 euros, 107,92 euros et de 125,20 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3486,47 euros au 06 septembre 2024 hors frais de procédure, Monsieur [M] [P] sera condamné à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel la somme de 3486,47 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 06 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1600 euros d’ARE et avoir repris son travail dans les services de la Ville ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que le locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges ;

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité du bailleur, des délais de paiement seront octroyés à Monsieur [M] [P] selon les modalités précisées au dispositif ci-après ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [M] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 518,42 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [P] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel la somme de 3486,47 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 06 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [M] [P] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 96,84 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Monsieur [M] [P] sera condamné à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 518,42 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [M] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE