TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 23/11738 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OKK

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDEURS

S.C.I. SCI PHILIPE [Y] CORPORATION

46, rue Paul Verlaine

59118 WAMBRECHIES

représentée par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0118

Madame [L] [Y] [A]

46, rue Paul Verlaine

59118 WAMBRECHIES

représentée par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0118

Madame [H] [Y]

Pré de la Cure 10

1344 SUISSE

représentée par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0118

Monsieur [K] [Y]

46, rue Paul Verlaine

1344 WAMBRECHIES

représenté par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0118

Décision du 27 Janvier 2026

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/11738 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OKK

Madame [O] [Y]

46, rue Paul Verlaine

59118 WAMBRECHIES

représentée par M^e Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0118

DÉFENDERESSES

AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC

6-8 College Green, Dublin 2, D02 VP48,

IRLANDE

représentée par Maître Michel-alexis VALENÇON de la SELEURL SELARL Alexis Valençon, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0111

S.A.S. SDCR

128, rue de la Boétie

75008 PARIS

défaillant, non constituée

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES MJA Prise en la personne de Maître [E] [X], en qualité de Liquidateur judiciaire de S.D.C.R

102, rue du Faubourg Saint-Denis

75010 PARIS

défaillant, non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Réputé Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société CORSEA PROMOTION a entrepris une opération de construction d’un ensemble immobilier composé de 4 immeubles collectifs, de 4 maisons individuelles et de places de stationnement, dénommé « Résidence SOGNU DI CALA ROSSA », sur les parcelles cadastrées section C numérotées 1509 et 1510 situées Lieudit Alzeto à Lecci (20).

A cette fin, un arrêté de permis de construire lui a été délivré le 23 janvier 2017 par la ville de LECCI.

Pour les besoins de cette opération la société CORSEA PROMOTION a souscrit auprès de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY des polices d’assurance constructeur non réalisateur et

dommages-ouvrages et auprès de la société AMTRUST EUROPE LIMITED une garantie financière d’achèvement.

Suivant contrat de réservation signé le 23 mai 2017, Monsieur [T] [Y] et Madame [L] [A] épouse [Y] ont réservé auprès de la société CORSEA PROMOTION un appartement d’une superficie de 91, 83 m² avec une terrasse de 89,52 m², un emplacement de parking et un box pour un prix total de 589 200 €. La livraison du bien était alors prévue au plus tard en juin 2019.

L’arrêté de permis de construire a été transféré à la société CORSEA PROMOTION 18, par arrêté du 24 août 2017.

Monsieur [T] [Y] est décédé le 3 février 2018.

Le 19 février 2018, Madame [L] [A] veuve [Y] et ses enfants, Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y], en qualité d’associés, ont constitué la la SCI [T] [Y] CORPORATION.

Suivant acte authentique établi le 4 avril 2018, la SCI [T] [Y] CORPORATION a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société CORSEA PROMOTION 18 l’appartement et la place de parking qui avaient été réservés par les époux [Y], outre une seconde place de parking mais pas le box initialement prévu. Le délai de livraison fixé restait le 30 juin 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par message électronique du 5 avril 2019, la société CORSEA PROMOTION 18 a informé les acquéreurs d’un report de la date de livraison au second trimestre 2020 en raison d’erreurs dans l’état de division descriptif de copropriété, du changement de certaines entreprises et de longues périodes d’intempéries.

Alertée par un autre acquéreur de lots d’un retard de livraison et d’une situation financière incertaine, par courrier daté du 5 janvier 2021 établi par son conseil, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, venant aux droits de la société AMTRUST EUROPE LIMITED conformément à l’ordonnance de transfert d’activité du 29 juillet 2020 de la Haute cour de justice britannique, a sollicité la société CORSEA PROMOTION 18 afin d’obtenir des éléments sur l’état d’avancement des travaux, le calendrier et la date d’achèvement prévisionnels de ceux-ci, les causes du retard et la justification de la disponibilité des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.

Une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au 27 janvier 2021 a été déposée en mairie le 29 janvier 2021 par la société CORSEA PROMOTION 18.

Par message électronique du 6 avril 2021, la société CORSEA PROMOTION 18 a informé la SCI [T] [Y] CORPORATION d’une livraison à compter du 30 juin 2021 et de l’envoi d’un courrier de convocation 1 mois avant la date de livraison retenue.

Par courrier daté du 19 avril 2021, le conseil de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, considérant que les informations communiquées par la société CORSEA PROMOTION 18 à ce stade étaient insuffisantes pour déterminer si la garantie d’achèvement avait vocation à être mobilisée, l’a invitée à lui transmettre les informations complémentaires nécessaires mais également les documents permettant le suivi des opérations de construction prévus au contrat, le tout avant le 4 mai suivant.

Le 3 juin 2021, la brigade de recherche de BASTIA, indiquant être saisie sur commission rogatoire, a adressé une lettre-plainte à la SCI [T] [Y] CORPORATION pour obtenir des informations sur le déroulement des opérations d’acquisition et de construction des lots dont elle a fait l’acquisition. Celle-ci indiquait alors avoir réglé 90% des sommes dues mais ne pas avoir obtenu la livraison des biens acquis.

Par message électronique du 15 juin 2021, la société CORSEA PROMOTION 18 a adressé une proposition de protocole à la SCI [T] [Y] CORPORATION prévoyant un engagement de livraison au plus tard le 30 octobre 2021 et une renonciation à appeler les derniers 5% du prix de vente au moment de celle-ci.

Le 7 septembre 2021, la société CM EXPERTISE, mandatée par la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, a adressé un premier compte-rendu d’état des lieux suite à une visite du site réalisée les 27 et 28 juillet 2021.

Par message électronique du 1 octobre 2021, la société CORSEA PROMOTION 18 a informé la SCI [T] [Y] CORPORATION que les travaux reprenaient, l’informant d’une livraison au plus tard le 30 mars 2022.

Par message électronique du 25 novembre 2021, la société CORSEA PROMOTION 18 a informé la SCI [T] [Y] CORPORATION que grâce à la vente des derniers lots, une livraison serait possible durant le mois d’avril 2022.

Par ordonnance du 7 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris, saisi par la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, a condamné la société SDCR, nouvelle dénomination de la société CORSEA PROMOTION 18, à lui communiquer sous astreinte des éléments relatifs à sa situation financière, les justificatifs relatifs aux ventes réalisées et aux lots non commercialisés ou en cours de commercialisation ainsi que tous éléments relatifs à l’état d’avancement des travaux.

Par courrier daté du 27 juillet 2022, la société SDCR a informé la SCI [T] [Y] CORPORATION qu’elle la conviait à la pré-réception des logements organisée du 19 septembre au 3 octobre 2022, l’invitant à déterminer le jour et l’heure choisis auprès d’un collaborateur dont elle donnait les coordonnées.

Par courrier daté du 8 septembre 2022, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS a informé la société SDCR qu’à défaut d’éléments prouvant la reprise du chantier et l’achèvement prochain du programme dans un délai de 8 jours, elle mobiliserait sa garantie, lui rappelant qu’elle devrait alors lui verser l’ensemble des fonds déposés sur le compte dédié de l’opération dans un délai de 15 jours conformément aux dispositions contractuelles convenues.

Par courrier daté du 20 octobre 2022, le conseil de la SCI [T] [Y] CORPORATION a mis en demeure la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS de mettre en œuvre sans délai la garantie financière d’achèvement.

Parallèlement, saisi en mai 2022 par plusieurs acquéreurs se plaignant de l’inachèvement des travaux et de l’absence de livraison de leurs lots, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio, par ordonnance rendue le 22 novembre 2022, a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire au contradictoire de la société SDCR. Monsieur [G] [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

A la demande de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, par ordonnance du 12 décembre 2022, signifiée le 9 janvier 2023 à la société SDCR, le tribunal de commerce de Paris a désigné la société CONSEIL MÉTHODE ET TECHNIQUE – C.M. T en qualité de mandataire ad hoc aux fins de faire procéder à l’achèvement des travaux.

Suivant actes de commissaires de justice délivrés le 9 août et 14 septembre 2023, la SCI [T] [Y] CORPORATION a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS et la société SDCR aux fins d’indemnisation des préjudices qu’elle estime subir en raison du retard de livraison des lots dont elle a fait l’acquisition.

Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société SDCR, désignant la SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (MJA), en la personne de Maître [E] [X], en qualité de liquidateur.

Par lettre recommandée dont la SELAFA MJA a accusé réception le 16 novembre 2023, la SCI [T] [Y] CORPORATION a déclaré au passif de la procédure collective de la société SDCR une créance de 467 433,43 € sauf à parfaire au titre des indemnités de retard, de son préjudice de jouissance, des pertes de loyers et de l’absence de livraison du box prévu au contrat de réservation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, les associés de la SCI [T] [Y] CORPORATION, à savoir Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y], sont intervenus volontairement à l’instance.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024, la SCI [T] [Y] CORPORATION, Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] ont fait assigner en intervention forcée la société SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [E] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SDCR afin de faire fixer leur créance au passif de celle-ci. Cette instance a été jointe à la précédente par mentions aux dossiers le 18 novembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions numérotées 2 et notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la SCI [T] [Y] CORPORATION, Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] sollicitent :

« Vu les articles 1231-1 (ancien 1147), 1103 et 1104 (ancien 1134) du Code civil,

Vu l’article L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu l’article 1240 (ancien 1382) et suivants,

Vu l’article L.124-3 du Code des assurances,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER recevable et bien fondée l’action et les demandes de la SCI [T] [Y] CORPORATION et de ses associés ;

— DECLARER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Madame [L] [Y] [A], de Madame [H] [Y], de Monsieur [K] [Y] et de Madame [O] [Y] aux côtés de la société ABOREALE, en qualité de demandeurs, associés de la SCI [T] [Y] CORPORATION,

— STATUER sur le fait que la société AM TRUSTINTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED) et la société S.D.C.R ont commis des fautes et/ou manquements contractuels en lien direct avec la survenance des préjudices allégués par SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés ;

— STATUER sur la responsabilité in solidum de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED) et de la société S.D.C.R des désordres et préjudices dont sont victimes la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED) et la société S.D.C.R à verser à la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés, le montant de leur entier préjudice ;

— CONDAMNER la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES – MJA, prise en la personne de Maître [E] [X], es qualité de Liquidateur Judiciaire de la société S.D.C.R, à garantir et à verser à la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés l’ensemble des montants des condamnations sollicités dans le cadre de la présente instance ;

SUR LES PREJUDICES :

— STATUER sur le montant des préjudices subis par la SCI [T] [Y] CORPORATION, et ses associés, qui s’élève à une somme de 477.433,43 euros TTC (le jour de la délivrance de l’assignation), sauf à parfaire, qui se décompose comme suit :

▪ la somme de 222.300 euros au titre des indemnités de retard ;

▪ la somme de 29.099,43 euros au titre de son préjudice de jouissance;

▪ la somme de 186.034 euros au titre de sa perte de loyer ;

▪ la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité pour défaut de livraison d’un box (garage), dont le permis de construire n’a pas été obtenu ;

▪ la somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

SUR LA CREANCE A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE S.D.C.R :

— FIXER la créance de la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés au passif de la société S.D.C.R à la somme globale de 477.433,43 euros TTC, sauf à parfaire, qui se décompose comme suit:

▪ la somme de 222.300 euros au titre des indemnités de retard ;

▪ la somme de 29.099,43 euros au titre de son préjudice de jouissance;

▪ la somme de 186.034 euros au titre de sa perte de loyer ;

▪ la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité pour défaut de livraison d’un box (garage), dont le permis de construire n’a pas été obtenu ;

▪ la somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— STATUER que les montants des indemnités précités seront assorties des intérêts au taux légal et ce à compter du 30 juin 2019, date contractuelle de livraison ;

— STATUER que les défendeurs devront verser le montant des préjudices à SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés, au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— STATUER que les condamnations ainsi prononcées à l’encontre de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED), de la société S.D.C.R et de la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES – MJA, prise en la personne de Maître [E] [X], es qualité de Liquidateur Judiciaire de la société S.D.C.R, seront assorties d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— STATUER que le Tribunal saisi conservera le droit de liquider l’astreinte prononcée ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED), la société S.D.C.R, la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES – MJA, prise en la personne de Maître [E] [X], es qualité de Liquidateur Judiciaire de la société S.D.C.R et tous succombants au paiement d’une somme de 15.000 euros, sauf à parfaire, au profit de la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés ;

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS DAC (venant aux droits et obligations de la société AMTRUST EUROPE LIMITED), la société S.D.C.R et tous succombants au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Virginie ALAIN ;

Vu l’article 514 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER, si besoin est, l’exécution provisoire des condamnations prononcées aux bénéfices de la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés. »

Dans ses dernières conclusions numérotées 2 et notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS sollicite :

« Vu les articles 1199, 1240 du Code civil,

Vu les articles L. 261-10-1 et R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu la garantie financière d’achèvement n°AMT17CA100770,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal :

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC a été diligente dans la gestion des demandes de certains des acquéreurs en mettant en œuvre de nombreuses démarches alors qu’elle n’en avait pas l’obligation, les conditions de déclenchement n’étant alors pas réunies;

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC a fait application de sa garantie en temps utile et alors même que les conditions d’application n’étaient pas démontrées par les acquéreurs;

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC s’acquitte de ses obligations de financement avec diligence depuis la mobilisation de sa garantie financière d’achèvement n°AMT17CA100770 ;

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC n’a commis aucune faute à l’origine d’un préjudice de la SCI [T] [Y] ;

Par conséquent :

— DEBOUTER la SCI [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre d’AmTrust International Underwriters DAC ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que les préjudices allégués par la SCI [T] [Y] à l’encontre d’AmTrust International Underwriters DAC sont infondés dans leur principe et dans leur montant ;

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC ne peut être condamnée au titre des pénalités de retard contractuelles dues par S.D.C.R. ;

— JUGER que les pénalités de retard contractuelles dues par S.D.C.R. – et non imputables à AIU – incluent le préjudice de jouissance et le préjudice locatif allégué par la SCI [T] [Y], de sorte que ne peuvent demander les deux car double peine ;

— JUGER qu’AmTrust International Underwriters DAC n’a pas à indemniser la SCI [T] [Y] au titre de l’absence de livraison d’un box de garage, celui-ci n’entrant pas dans le champ de couverture de la garantie financière d’achèvement n°AMT17CA100770 ;

Par conséquent :

— DEBOUTER la SCI [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre d’AmTrust International Underwriters DAC ;

A titre très subsidiaire, si un préjudice locatif ou de jouissance était caractérisé en sus des pénalités de retard contractuelles dues par S.D.C.R. :

— JUGER que les préjudices de jouissance et de perte de loyers ne peuvent se cumuler ;

— JUGER que seule une éventuelle perte de chance de percevoir des loyers pourrait être indemnisée;

— JUGER que la SCI [T] [Y] ne rapporte pas la preuve de son préjudice locatif ;

— JUGER que la SCI [T] [Y] ne rapporte pas la preuve de son préjudice de jouissance;

Par conséquent :

— DEBOUTER la SCI [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre d’AmTrust International Underwriters DAC ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SCI [T] [Y] de sa demande de condamnation d’AmTrust International Underwriters DAC au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI [T] [Y] à verser 20.000 € à AmTrust International Underwriters DAC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI [T] [Y] au paiement des entiers dépens. »

La société SDCR et la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [X], en sa qualité de liquidateur de la société SDCR, n’ont pas constitué avocat. La décision, rendue en premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « statuer » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

1. Sur la défaillance de la société SDCR et la SELAFA MJA

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

La société SDCR a été assignée à étude le 9 août 2023, à l’adresse figurant au registre du commerce et des sociétés, celle-ci étant en outre confirmée par l’employé du service courrier de la société de domiciliation rencontré sur place. Cette assignation apparaît régulière en la forme.

La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [E] [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la société SDCR, a été assignée à personne le 17 septembre 2024.

Ces parties n’ayant pas constitué avocat, il convient de vérifier la régularité des demandes formées à leur encontre.

2. Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, applicable aux demandes formées par la SCI [T] [Y] CORPORATION à l’encontre de la société SDCR  : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, applicable aux autres demandes formées : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. AP 6 octobre 2006 N°05-13.255).

2.1 Sur la responsabilité de la société SDCR

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que le date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ce délai est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCI [T] [Y] CORPORATION et la société CORSEA PROMOTION 18, désormais renommée la société SDCR, prévoit en page 14 un achèvement et une livraison des lots acquis au plus tard le 30 juin 2019, sauf survenance d’un cas de force majeur ou de suspension du délai de livraison.

Il est établi que les lots n’ont pas été livrés, ceux-ci n’étant pas achevés à ce jour, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS ayant mis en œuvre la garantie financière d’achèvement et fait désigner la société C.M. T, en qualité de mandataire ad hoc, aux fins de faire procéder à l’achèvement des travaux par ordonnance du tribunal de commerce de Paris du 12 décembre 2022. Or, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, comparante à l’audience, justifie que des investigations ont été sollicitées auprès d’un bureau d’études de structure, dont les rapports des 15 janvier, 12 et 26 avril 2024 remettent en cause la pérennité structurelle d’une partie des ouvrages, étant relevé que les opérations de construction demeurent inachevées à ce stade.

La société SDCR comme son liquidateur judiciaire, tous deux défaillants, ne font valoir aucune cause légitime de suspension du délai de livraison, ni aucun cas de force majeur. Dans ces conditions, la société SDCR engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI [T] [Y] CORPORATION.

La faute contractuelle de la société SDCR à l’égard de la SCI [T] [Y] CORPORATION engage également la responsabilité extra-contractuelle de cette dernière à l’égard de Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y], tiers au contrat de construction, pour les préjudices en liens avec celle-ci.

2.2. Sur la responsabilité de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS

Aux termes de l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation : « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement. »

Sur le délai de mise en œuvre de la garantie

Aux termes de l’article IV du contrat de garantie financière d’achèvement conclu le 5 janvier 2018, la mise en jeu de la garantie est prévue en cas de défaillance du promoteur constatée par :

— l’ouverture d’une procédure collective à son égard ;

— la constatation par la compagnie d’une interruption anormale et continue des travaux, hors aléas climatiques, injonction administrative ou décision judiciaire ;

— la modification des équilibres financiers de l’opération matérialisée par un déséquilibre avéré de trésorerie ou l’apparition d’une impasse de trésorerie, à savoir que les fonds à disposition sont inférieurs aux sommes requises pour achever le programme.

Par un courrier daté du 6 novembre 2020, la société SAMBCO a informé la société AMTRUST EUROPE LTD avoir constaté que des appels de fonds ne correspondant pas à l’état d’avancement réel des travaux étaient effectués par la société CORSEA PROMOTION 18, des plaintes pénales ayant été déposées pour ces faits et qu’aucune nouvelle date de livraison ne lui avait été communiquée malgré le retard de livraison constaté. Déplorant une interruption anormale et continue des travaux jusqu’en septembre 2019 et s’inquiétant de l’endettement de la société CORSEA PROMOTION, un état des inscriptions des créanciers laissant apparaître une dette de plus de 300 000 € et celle-ci ne publiant pas ses comptes, elle a indiqué souhaiter l’alerter pour préserver ses droits, indiquant que ce courrier valait déclaration de sinistre. Pour autant, le tribunal ne dispose à cette date d’aucune information probante sur l’état des fonds dont disposait la société CORSEA PROMOTION 18 pour achever l’opération de construction. Le fait qu’un acte sous seing privé établi le 6 novembre 2020 et enregistré au registre du commerce et des sociétés évoque que l’exercice clos le 31 décembre 2018, soit deux ans auparavant, fasse apparaître que les capitaux propres étaient devenus inférieurs à la moitié du capital social ne permet en effet pas de démontrer qu’à la fin de l’année 2020 la société CORSEA PROMOTION 18 ne disposait pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’opération sur le compte de gestion dédié à celle-ci. En outre, au 6 novembre 2020, il n’était plus allégué d’interruption de travaux depuis septembre 2019. La défaillance de la société CORSEA PROMOTION 18 justifiant l’intervention de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS n’apparaît donc pas démontrée à ce stade.

Pour autant, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS, venant aux droits de la société AMTRUST EUROPE LTD, justifie avoir alors :

— par courrier du 5 janvier 2021, demandé à la société CORSEA PROMOTION 18 des éléments sur l’état d’avancement de l’opération et la disponibilité des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux ;

— missionné la société ATELIER SAG, architecte économiste, pour établir un rapport sur l’avancement des travaux, laquelle conclut dans son rapport du 13 mars 2021 à un avancement des travaux à plus de 80% ;

— par courrier de son conseil du 19 avril 2021, sollicité des informations complémentaires auprès de la société CORSEA PROMOTION 18 afin de lui permettre de déterminer si sa garantie avait vocation à être mobilisée ;

— mandaté la société CM EXPERTISE, expert comptable, laquelle a procédé à un état des lieux les 27 et 28 juillet 2021 et dont le compte-rendu établi le 7 septembre 2021, conclut à l’insuffisance des documents transmis pour se prononcer sur le chiffrage des travaux nécessaires à l’achèvement, relevant toutefois que le solde restant à facturer aux acquéreurs semblait minoré par rapport aux travaux restant à exécuter comprenant en outre 4 villas ;

— fait établir un constat d’huissier le 16 novembre 2021 sur l’état d’avancement des travaux, lequel a mis en évidence l’absence de travaux ce jour-là ;

— saisi le tribunal de commerce de Paris, lequel a fait droit par ordonnance du 7 avril 2022 à sa demande de condamnation de la société SDCR à lui communiquer sous astreinte des éléments relatifs à sa situation financière, les justificatifs relatifs aux ventes réalisées et aux lots non commercialisés ou en cours de commercialisation ainsi que tous éléments relatifs à l’état d’avancement des travaux, le tribunal de commerce relevant dans les motifs de sa décision des indices permettant de conclure à l’hypothèse d’une défaillance financière de la société SDCR et d’une interruption anormale des travaux ;

— fait établir des constats d’huissier sur l’état des travaux les 10 février puis 18 juillet 2022, le second constatant une différence notable d’avancement des travaux depuis le premier ;

— sollicité auprès du conseil de la société SDCR des éléments sur la l’état de la trésorerie, l’état d’avancement des travaux et la date de livraison par messages électroniques de son propre conseil des 17 et 23 juin 2022 ;

— informé le conseil de la société SDCR qu’en l’absence d’élément permettant de prouver l’achèvement prochain des travaux, elle mobiliserait sa garantie, suivant message électronique de son propre conseil du 8 juillet 2022 ;

— informé le 30 août 2022 le conseil de la société SDCR qu’elle organisait une réunion sur site le 14 septembre 2022 dans la perspective de la mobilisation de sa garantie ;

— notifié à la société SDCR le 8 septembre 2022 qu’à défaut d’éléments prouvant la reprise du chantier et l’achèvement prochain du programme dans un délai de 8 jours, elle mobiliserait sa garantie, lui rappelant qu’elle devrait alors lui verser l’ensemble des fonds sur le compte dédié de l’opération dans un délai de 15 jours conformément aux dispositions contractuelles convenues.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’entre le 6 novembre 2020, date du signalement adressé par un copropriétaire et le 8 septembre 2022, date à laquelle la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS a notifié à la société SDCR la mobilisation de sa garantie dans le délai de 8 jours, sauf preuve d’une reprise des travaux et d’un achèvement prochain de ceux-ci dans un délai de 8 jours, celle-ci a effectué des diligences afin de déterminer s’il existait une interruption anormale et continue des travaux ou si la défaillance financière du vendeur était caractérisée. Or, force est de constater que les éléments communiqués ne permettaient alors pas de conclure formellement en ce sens, des travaux ayant été entrepris sur la période, le constructeur ayant d’ailleurs adressé plusieurs messages aux acquéreurs pour les en informer et la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS ayant été dans l’obligation de saisir le tribunal de commerce de Paris pour tenter d’obtenir les informations financières relatives à l’opération en cours. Le simple fait que la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS aurait accepté de mobiliser sa garantie antérieurement pour une autre opération de construction du même groupe ne permet pas d’établir qu’il aurait dû en être de même dans le cadre de la présente opération de construction.

En l’état des pièces communiquées par les parties, il n’est pas démontré que le délai de mise en œuvre de la garantie d’achèvement par la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS soit fautif. En effet, si les opérations de construction ne se sont pas déroulées de façon continue sur la période, elles se sont toutefois poursuivies de sorte que la caractérisation d’une interruption anormale et continue des travaux était complexe à caractériser, les pièces transmises au tribunal ne permettant d’ailleurs toujours pas d’établir les périodes précises d’interruption des travaux. Par ailleurs, la société SDCR n’a pas spontanément communiqué les éléments financiers relatifs à l’opération au garant d’achèvement, en atteste la condamnation à cette fin prononcée par le tribunal de commerce de Paris le 7 avril 2022, étant relevé que la présente juridiction ne dispose pas davantage des éléments financiers qui permettraient d’établir que la défaillance de la société SDCR était caractérisée et connue de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS avant la mobilisation de sa garantie.

La responsabilité de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS ne sera donc pas retenue à ce titre.

Sur les modalités de reprise des travaux une fois la garantie mise en œuvre

A compter du mois de septembre 2022 au cours duquel la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS a informé la société SDCR de la mobilisation de sa garantie, sauf preuve d’une reprise des travaux et d’un achèvement prochain de ceux-ci dans un délai de 8 jours, le garant justifie avoir obtenu la désignation d’un mandataire ad hoc pour faire procéder à l’achèvement des travaux par ordonnance sur requête du tribunal de commerce de Paris du 12 décembre 2022.

Il est établi que suite à sa désignation en qualité d’administrateur ad hoc, la société CMT a adressé au tribunal de commerce de Paris un courrier non daté mentionnant rencontrer des difficultés dans l’exercice de sa mission en raison du manque de coopération du promoteur, refusant de répondre à ses demandes et de lui permettre l’accès au chantier, malgré des contacts téléphoniques, un courrier recommandé adressé le 30 janvier 2023, un courrier adressé par le conseil de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS le 14 avril 2023 et une réunion en visio organisée le 13 mars 2023. Elle a annoncé se rendre sur le site avec le conseil technique du garant les 15 et 16 mai 2023.

Au titre de l’achèvement des travaux, la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS justifie avoir en outre financé:

— la mise en sécurité du chantier, la vérification des implantations altimétriques et surfaces habitables, la réalisation d’un plan de recollement des réseaux, le contrôle de la structure du bâtiment suivant facture établie par la société L’ATELIER D’ARCHITECTURE MB le 25 juin 2023 ;

— des constats par un commissaire de justice des existants le 15 mai 2023 suivant factures de Maître [P] [F] établies le 4 juillet 2023 ;

— la fermeture des volets roulants suivant facture établie par la société EXTREME SUD TRAVAUX le 26 mai 2023 ;

— le remplacement des serrures des logements suivant factures établies par la société EXTREME SUD TRAVAUX les 13 juin et 24 juillet 2023 ;

— l’assistance d’un conseil technique expert-comptable suivant les factures établies le 27 juillet, 9 novembre 2023 et 31 janvier 2024 par la société CM EXPERTISE ;

— des installations de chantier et prestations de gardiennage suivant factures établies par la société HESTIA SERVICES SECURITE NORD les 30 novembre et 31 décembre 2023.

Il résulte en outre des rapports établis les 15 janvier, 12 et 26 avril 2024 par le bureau d’études ARCHES ETUDES, chargé d’effectuer le contrôle de la structure des ouvrages réalisés, que ses investigations mettent en évidence des anomalies structurelles desquelles il résulte que le degré de confiance à accorder dans la structure en place est faible du fait de nombreux désordres, adaptations du projet et défauts de mise en œuvre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi que la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS soit défaillante dans l’exécution de sa mission de garant d’achèvement des travaux, nul ne rapportant d’ailleurs la preuve qu’elle n’aurait pas financé des travaux ou investigations nécessaires à ce stade de la reprise de l’opération. La longueur des délais constatée résulte manifestement de l’obstruction du promoteur déplorée par le mandataire désigné pour faire procéder à l’achèvement des travaux, de l’ampleur de l’opération de construction qui porte sur 4 immeubles collectifs, 4 maisons individuelles, outre des extérieurs et places de parking sur un terrain d’une surface de 8 000 m2 et de l’existence de désordres et non-conformités sur les ouvrages existants de nature à mettre gravement en cause leur pérennité.

La responsabilité de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS ne sera donc pas davantage retenue à ce titre. Les parties demanderesses seront en conséquence déboutées de l’ensemble des demandes qu’elles forment à son encontre.

2.3 Sur les pénalités de retard

Aux termes de l’alinéa premier de l’article L. 622-28 du code de commerce : « Le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts. »

L’acte authentique de vente signé par la SCI [T] [Y] CORPORATION et la société CORSEA PROMOTION 18 le 4 avril 2018 stipule en page 18 : « En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de cent cinquante euros (150,00 euros) par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension »

La livraison du bien étant prévue dans l’acte de vente au 30 juin 2019 au plus tard et aucune cause légitime de suspension de ce délai n’étant invoquée par le vendeur, défaillant à l’instance, la SCI [T] [Y] CORPORATION, dont le bien n’est pas livré à ce jour, est bien-fondée à solliciter le paiement des pénalités de retard.

En application des dispositions d’ordre public de l’article L.622-28 du code de commerce, ces pénalités s’arrêtent au 5 octobre 2023, date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société SDCR. A cette date, le retard était de 1 558 jours.

La SCI [T] [Y] CORPORATION est donc bien-fondée à solliciter des pénalités de retard échues au 21 juillet 2023, soit à une date antérieure à l’ouverture de la procédure collective de la société SDCR, correspondant à 1 482 jours de retard, d’un montant de 222 300 € (1 482 x 150).

2.4 Sur les préjudices

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit (Cass Civ. 3ème 5 juillet 2001, N° 99-18.712).

Sur le préjudice de jouissance

Au titre de son préjudice de jouissance, la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés sollicitent le remboursement des frais de vacances dont ils justifient s’être acquittés depuis septembre 2019, n’ayant pu passer leurs vacances dans l’appartement dont la SCI avait fait l’acquisition. Il n’est toutefois pas établi que ces frais correspondent à des prestations équivalentes à la jouissance de leur logement en corse, étant relevé en outre que les frais de transport auraient en toute hypothèse été à leur charge s’ils avaient pu résider dans leur appartement.

En revanche, les frais dont il est justifié permettent d’établir les périodes de vacances pendant lesquelles les associés de la SCI [T] [Y] CORPORATION ont été privés de la jouissance de leur bien à savoir :

— du 24 au 31 décembre 2019, soit 8 jours, suivant la confirmation de réservation établie par la société IBEROSTAR le 5 septembre 2019 ;

— du 19 au 21 mars 2020, soit 3 jours, suivant la confirmation de réservation établie par la résidence LE BALAMINA le 25 janvier 2020 et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 6 au 19 août 2020, soit 14 jours, suivant la confirmation de réservation établie par la résidence Fiori di Cala Rossa le 15 avril 2020 et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 22 au 29 mai 2021, soit 8 jours, suivant le bon de séjour établi par la société ODALYS VACANCES le 22 février 2021 et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes (étant relevé que ce bon de séjour produit en double ne sera pris en compte qu’une fois) ;

— du 7 au 13 juillet 2021, soit 7 jours, suivant le bon de réservation établi par la résidence LES PAVILLONS DU BELVEDERE le 9 avril 2021 et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes (étant relevé que ce bon de séjour produit en double ne sera pris en compte qu’une fois) ;

— du 31 juillet au 7 août 2021, soit 8 jours, suivant le détail de la réservation du SOFITEL ESSAOUIRA MOGADOR GOLF & SPA et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes (étant relevé que ce détail de réservation produit en double ne sera pris en compte qu’une fois) ;

— du 11 au 15 août 2021, soit 5 jours, suivant le mail de confirmation de réservation établi par la société H10 HOTELS et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes (étant relevé que ce mail produit en double ne sera pris en compte qu’une fois) ;

— du 18 au 21 août 2021, soit 4 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 5 au 15 septembre 2021, soit 11 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes (étant relevé que cette confirmation produite en double ne sera prise en compte qu’une fois) ;

— du 30 octobre au 3 novembre 2021, soit 5 jours, suivant informations de paiement et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes au profit de la société RBNB;

— les 14 et 15 mars 2022, soit 2 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 15 au 29 mars 2022, soit 15 jours, suivant la facture établie par la société LA FRANCE DU NORD AU SUD le 14 mars 2022 et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 15 au 17 avril 2022, soit 3 jours, suivant le bon de réservation de la villa MA&VA et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— les 11 et 12 juin 2022, soit 2 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 30 juin au 3 juillet 2022, soit 4 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING et les relevés de compte mentionnant le débit des sommes correspondantes ;

— du 6 au 17 septembre 2022, soit 12 jours, suivant la facture établie par la société KAIRABA HOTELS & RESORTS le 6 septembre 2022 ;

— du 26 au 29 octobre 2022, soit 3 jours, suivant la confirmation de réservation émise par la société BOOKING ;

— du 3 au 12 septembre 2023, soit 10 jours, suivant détails de la réservation établi par la société EXPEDIA ;

La durée du préjudice de jouissance liée à l’impossibilité de séjourner dans l’appartement pendant leurs vacances par les associés de la SCI [T] [Y] CORPORATION s’élève donc à 124 jours (8+3+14+8+7+8+5+4+11+5+2+15+3+2+4+12+3+10).

En revanche, le surplus des justificatifs produits ne pourra être pris en compte, s’agissant de captures d’écran non sourcées, non détaillées et non corroborées par le justificatif de paiements correspondants ou a contrario d’extraits de relevés de compte mentionnant des sommes aux débits du compte bancaire de Madame [L] [A] veuve [Y] sans qu’il ne soit possible de déterminer à quelles prestations elles correspondent.

Aux termes de l’étude locative qui avait été établie par la société CORSEA PROMOTION et est produite aux débats, celle-ci annonçait un revenu annuel net de 10 800 € en location saisonnière pour un T3 avec un taux de remplissage de 100% sur 12 semaines, soit 128,57 € net par jour (10 800 / 84). Au soutien de leur évaluation d’un prix de nuitée entre 270 et 315 euros en fonction de la saison, les parties demanderesses produisent exclusivement des extraits de sites internet proposant des annonces dont le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si elles correspondent à des biens aux prestations strictement similaires et si elles ont effectivement été louées au tarif annoncé. Toutefois, au regard de l’évolution de l’indice des loyers en Corse qui était de 130,57 au 1er trimestre 2020 et de 137,97 au 4ème trimestre 2023 correspondant à la dernière période de vacances dont il est sollicité réparation et de l’évaluation du revenu net qui était effectuée dans la brochure, le préjudice de jouissance saisonnier moyen du bien sur la période pendant laquelle il est sollicité une indemnisation sera arrêté à hauteur de 120% du montant net journalier du revenu locatif saisonnier annoncé dans sa brochure par la société CORSEA PROMOTION, soit 154,28 € (128,57 x 1,2).

Le préjudice de la SCI [T] [Y] CORPORATION et de ses associés au titre de la privation de la jouissance de l’appartement pendant les périodes de congés de ses associés est donc arrêté à la somme de 19 131,22 € (154,28 x 124) pour la période allant du 24 décembre 2019 au 12 septembre 2023 pour laquelle ils sollicitent leur indemnisation.

Sur les pertes de loyers

La seule constitution d’une SCI ne suffit pas à démontrer que le bien avait vocation à permettre à celle-ci d’en tirer des revenus locatifs en dehors des périodes pendant lesquelles ses associés entendaient occuper l’appartement, étant relevé que la SCI [T] [Y] CORPORATION ne justifie d’aucune démarche ni d’aucune étude effectuée en ce sens.

En l’état, la SCI [T] [Y] CORPORATION échoue donc à rapporter la preuve du préjudice locatif qu’elle invoque et sera en conséquence déboutée de la demande qu’elle forme à ce titre.

Sur l’indemnisation résultant de l’absence de livraison du box

Le contrat de réservation signé le 23 mai 2017, prévoyait la réservation d’un box dont le numéro de lot était le 61 et dont le coût était de 30 000 €. Le coût total de l’acquisition s’élevait alors à 589 200 € correspondant à 559 200 € pour le logement et la place de parking et 30 000 € pour le box.

Aux termes de l’acte authentique établi le 4 avril 2018, la SCI [T] [Y] CORPORATION a finalement acquis une place de parking à la place du box initialement prévu. Le coût total de l’acquisition est resté 559 200 € pour le logement et deux places de parking de sorte qu’il apparaît qu’elle n’a pas payé le prix du box initialement prévu mais a obtenu une place de parking supplémentaire sans surcoût.

La SCI [T] [Y] CORPORATION ne produit aux débats aucun élément permettant de déterminer les conditions dans lesquelles elle a finalement accepté d’acquérir 2 places de parking au lieu d’une place de parking et d’un box, ni aucune demande adressée à la société CORSEA PROMOTION 18 aux fins d’obtenir la vente du box initialement convenue. Le fait que cette dernière l’ait informée le 16 janvier 2018, soit avant la signature de l’acte authentique, d’un risque de ne pas pouvoir vendre le garage convenu, s’engageant alors à verser une indemnité de 15 000 €, ne suffit pas à établir que l’absence de vente du box promis résulte de cette difficulté et non d’une renonciation de l’acquéreur à en faire l’acquisition moyennant l’octroi d’une place de parking supplémentaire sans surcoût.

Dans ces conditions, la SCI [T] [Y] CORPORATION échoue à rapporter la preuve que l’absence d’acquisition du box résulte d’un manquement de la société CORSEA PROMOTION 18 et sera ainsi déboutée de la demande d’indemnisation qu’elle forme à ce titre.

Sur le préjudice moral

Le préjudice moral de la SCI [T] [Y] CORPORATION et de ses associés, distinct du trouble de jouissance et de l’encourt de l’intérêt légal sur les sommes susvisées, est caractérisé par la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ils ont été dans l’obligation d’entreprendre pour faire valoir leurs droits, l’anxiété résultant immanquablement des manquements contractuels d’un professionnel de l’immobilier auquel 90% du prix de vente a été réglé alors que des désordres importants subsistent et que le bien n’est toujours pas en état d’être livré plus de 6 ans après la date prévu. Il sera arrêté à la somme de 10 000 €.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Aux termes de l’alinéa premier de l’article L. 622-28 du code de commerce : « Le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts. »

Le présent jugement déterminant seul le principe et le montant de la créance, les intérêts ne peuvent courir qu’à compter de la décision, ils sont en revanche de droit. Toutefois, le présent jugement étant postérieur au 5 octobre 2023, date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société SDCR, en application des dispositions d’ordre public de l’article L.622-28 du code de commerce, les intérêts ne peuvent courir tant que la procédure collective est en cours.

Sur la demande aux fins de paiement des condamnations dans les huit jours du jugement et d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, au regard de la procédure collective en cours imposant la seule fixation de la créance des parties demanderesses au passif de la procédure collective de la société SDCR, dont le recouvrement impose ainsi le respect des dispositions d’ordre publique relatives à cette procédure, la SCI [T] [Y] CORPORATION et ses associés seront déboutés des demandes qu’ils forment aux fins de paiement des condamnations dans les huit jours du jugement et de prononcé d’une astreinte.

3. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société SDCR qui succombe en ses prétentions essentielles, supportera donc les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de mettre à la charge de la société SDCR qui succombe au titre des frais irrépétibles une somme de 5 000 € au profit de la SCI [T] [Y] CORPORATION et de ses associés.

Aux termes de l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En l’espèce, les dépens de la présente instance et les frais irrépétibles engagés par les demandeurs n’étant ni utiles au déroulement de la procédure collective de la société SDCR ni dues par celle-ci en contrepartie d’une prestation à elle fournie après le jugement d’ouverture, ces créances ne bénéficient pas du privilège prévu par l’article précité du code de commerce.

En conséquence, ces créances seront fixées au passif de la défenderesse sans qu’une condamnation ne puisse intervenir.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’absence de condamnation aux dépens de la société SDCR, en raison de sa procédure collective en cours, les demandeurs seront déboutés de leur demande de recouvrement direct par leur conseil, des dépens dont celui-ci a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS formant exclusivement une demande à l’encontre de la la SCI [T] [Y] CORPORATION au titre des frais irrépétibles, laquelle ne succombe pas dans le cadre de la présente instance, sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Déboute la SCI [T] [Y] CORPORATION , Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] de leurs demandes formées à l’encontre de la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS ;

Fixe les créances suivantes au passif de la procédure collective de la société SDCR, au profit de la SCI [T] [Y] CORPORATION , Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y]:

—  222 300 € au titre des pénalités de retard échues au 21 juillet 2023 ;

—  19 131,22 € au titre de la privation de la jouissance de l’appartement pendant les périodes de congés des associés entre le 24 décembre 2019 et le 12 septembre 2023 ;

—  10 000 € au titre du préjudice moral ;

— les dépens afférents à la présente instance ;

—  5 000 € au titre des frais irrépétibles ;

Constate que les présentes condamnations sont de droit assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision mais que ceux-ci ne courent pas tant que la procédure collective à l’égard de la société SDCR est en cours ;

Déboute la SCI [T] [Y] CORPORATION , Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] de leur demandes aux fins de paiement des condamnations dans les huit jours du jugement et de prononcé d’une astreinte ;

Deboute la SCI [T] [Y] CORPORATION , Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] de leur demande de recouvrement direct des dépens au profit de leur conseil dans les conditions prévues aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [T] [Y] CORPORATION , Madame [L] [A] veuve [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [O] [Y] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la société AMTRUST INTERNATIONAL UNDERWRITERS de la demande qu’elle forme au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 27 Janvier 2026

Le Greffier Le Président