TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à Maître Anne Marie MASSON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Maître Agathe CORDELIER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/04963 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET LESCALLIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Anne Marie MASSON de l’Association GOLDBERG – MASSON & ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04963 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, le cabinet 3L Partners a exercé les fonctions de syndic de cet ensemble immobilier du 21 mai 2015 jusqu’au 19 avril 2017, date de sa démission.

Pendant sa mission de syndic auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12], le cabinet 3L Partners a souscrit le 1er janvier 2015 deux contrats d’assurances auprès de la société AXA France IARD :

— une garantie financière en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 janvier 1972 modifié par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005, pour un montant de 2.000.000 d’euros au titre de son activité de syndic ;

— un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle prestataire de services.

Trois comptes ont été ouverts par le syndicat des copropriétaires en juin 2015 par le cabinet 3L Partners pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12] à la banque populaire agence [16], [Adresse 13] :

— Un compte courant n°[XXXXXXXXXX03] ;

— Un compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04] ;

— Un livret A n°[XXXXXXXXXX05].

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04963 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

Le 19 avril 2017, la présidente et le vice-président du conseil syndical, assistés d’une copropriétaire de l’immeuble, ont établi une note intitulée « Présentation chronologique des actions menées par le conseil syndical du [Adresse 2] [Localité 12] dans le cadre du contrôle du syndic de février à avril 2017 », synthétisant leurs difficultés à obtenir du syndic des documents fiables s’agissant du contrôle de la comptabilité dans le cadre de l’assemblée générale annuelle.

Lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 19 avril 2017, le cabinet 3L Partners a donné sa démission, le cabinet Oralia Lescallier a été désigné comme nouveau syndic.

Le 24 juillet 2017, M. [Y], expert mandaté à titre privé par le cabinet Oralia, s’agissant de l’analyse des comptes du syndicat des copropriétaires tels que présentés par le cabinet 3L Partners, a conclu à un défaut de représentation des fonds au 27 avril 2017 à hauteur de 221.020 euros.

Par acte d’huissier des 15 et 18 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé pour audit des comptes de la copropriété.

Le premier expert désigné n’ayant pas accepté la mission, M. [X] a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Paris par ordonnance de remplacement d’expert en date du 30 janvier 2018, aux fins notamment de déterminer si le cabinet 3L Partners dans le cadre de sa gestion de la copropriété avait détourné des fonds et dans l’affirmative, en chiffrer le montant.

Par ordonnance de référé en date du 20 juin 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société AXA France IARD.

Suite à la liquidation judiciaire de la société 3L Partners, entretemps devenue Belgrand Immobilier, prononcée par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 11 octobre 2018, l’expertise a été également rendue commune à Maître [O], es qualités de liquidateur judiciaire de la société 3L Partners.

L’expert judiciaire chargé de l’audit des comptes de la copropriété a déposé son rapport le 28 mai 2019, et a conclu à la non représentation des fonds par le cabinet 3L Partners à l’issue de son mandat de syndic pour la somme de 196.410 euros.

Par exploit du 18 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12] a assigné la société AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de la condamner à payer diverses sommes en application de l’assurance garantie financière de la société 3L Partners, nouvelle dénomination Belgrand immobilier, et en sa qualité d’assurance responsabilité professionnelle de la société 3L Partners, nouvelle dénomination Belgrand immobilier.

Par ordonnance du 07 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné à la société AXA France IARD de communiquer, sous astreinte provisoire, l’entier contrat de garantie financière conclu avec la société 3L Partners, notamment ses conditions générales, actuellement dénommée société Belgrand Immobilier, tout document justifiant des procédures de contrôle interne, notamment le référentiel et/ou les modèles de suivi des risques au sens de la loi du 02 janvier 1970, ainsi que des modalités de contrôles opérés au sens de l’article 22-1 du décret du 20 juillet 1972 sur le syndic assuré.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 ;

Vu l’article 1992 du Code Civil ;

Vu l’article 1231-1 du Code Civil ;

Vu le rapport d’expertise ;

Vu les pièces ;

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 12] représenté par son syndic la SAS Cabinet LESCALLIER en ses demandes et l’y déclaré recevable et bien fondé ;

DIRE ET JUGER que la Société 3LPARTNERS, nouvelle dénomination BELGRAND IMMOBILIER, n’a pas restitué l’intégralité des fonds mandants revenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 12] ;

CONDAMNER la Société AXA, en sa qualité d’assurance garantie financière de la Société 3LPARTNERS, nouvelle dénomination BELGRAND IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 12] représenté par son syndic la SAS Cabinet LESCALLIER les sommes suivantes :

— Compte sur Livret n°[XXXXXXXXXX04] 148.390 euros ;

et

— Compte Livret Association n°[XXXXXXXXXX06] 48.020 euros;

CONSTATER les défaillances graves de la société AXA FRANCE IARD dans l’exercice de ses obligations légales de contrôle et de délivrance de garantie, engageant sa responsabilité quasi délictuelle envers le Syndicat de copropriétaires ;

CONDAMNER la Société AXA, au titre de sa responsabilité délictuelle, à mettre en œuvre sa garantie financière, sans pouvoir aucunement opposer de plafond de garantie à l’égard du Syndicat des copropriétaires et à indemniser le Syndicat de la totalité des fonds non représentés;

CONDAMNER la Société AXA en sa qualité d’assurance (sic) responsabilité professionnelle de la Société 3LPARTNERS, nouvelle dénomination BELGRAND IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 12] représenté par son syndic la SAS Cabinet LESCALLIER la somme suivante :

—  5.425 euros au titre des honoraires de reprise comptable ;

—  5.000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance de se voir attribuer des aides publiques pour les travaux de rénovation énergétique ;

DEBOUTER AXA FRANCE IARD de ses demandes,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la Société AXA aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise pour un montant total de 11.300 euros suivant l’Ordonnance de taxe communiquée ;

CONDAMNER la Société AXA à la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, la société AXA France IARD demande du tribunal de :

«VU la loi du 2 janvier 1970 et son Décret d’application du 20 juillet 1972 ;

VU les articles 39, 42 et 45 du décret du 20 juillet 1972

VU les conditions particulières du contrat d’assurance RCP ;

VU l’article 1231-1 du code civil anciennement 1147 du même code ;

JUGER que la garantie financière souscrite auprès d’AXA n’est pas mobilisable faute d’une créance certaine, liquide et exigible et d’une défaillance de la société 3L PARTNERS pendant la période de garantie.

JUGER que la police d’assurance souscrite au titre de la responsabilité civile n’est pas mobilisable faute de réunion des conditions de mise en jeu.

JUGER que la non représentation de fonds et la faute intentionnelle sont hors garantie.

EN CONSEQUENCE,

METTRE HORS DE CAUSE la société AXA FRANCE IARD.

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12] mal fondé en ses demandes

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que tout règlement au titre de la garantie financière doit intervenir au marc le franc, soit 42% du montant de la créance qui sera retenue.

JUGER que la société 3L PARTNERS n’a commis aucune faute et que l’exécution de son mandat est exempte de toute critique.

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12] ne démontre pas avoir subi un préjudice indemnisable, soit né, actuel, direct et certain.

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04963 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12] mal fondé en ses demandes.

L’EN DEBOUTER.

EN TOUTE HYPOTHESE,

DECLARER l’exécution provisoire incompatible avec la présente affaire.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12] à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – [Localité 12] aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction directe au profit de Maître Agathe CORDELIER en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 16 octobre 2023, et fixée à l’audience du 18 septembre 2024, puis mise en délibéré au 19 novembre 2024, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal relève que la demande de condamnation sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la société AXA France IARD, formée dans le dispositif de ses conclusions par le syndicat des copropriétaires, est une demande imprécise car non chiffrée.

L’analyse des moyens des parties, en demande comme en défense, conduit à l’envisager comme le fondement de l’impossibilité pour la société AXA France IARD de se prévaloir de son plafond de franchise, tel que stipulé dans la garantie financière ; en conséquence le tribunal n’est saisi que d’une demande de rejet du plafond de la garantie financière, au motif subsidiaire de l’existence d’une faute délictuelle caractérisée.

1- Sur la demande de mise en œuvre de la garantie financière de la société AXA France IARD et de son plafond

Au soutien de sa demande de mise en œuvre de la garantie financière de la société AXA France IARD, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— Le syndic, en sa qualité de mandataire des copropriétaires, doit accomplir son mandat conformément au contrat qui lie les parties et dans le respect des dispositions de la loi au 10 juillet 1965, et notamment de son article 18, qui l’oblige à administrer l’immeuble, et à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

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— Les opérations d’expertise ont permis de démontrer une comptabilité irrégulière et des non représentations de fonds à hauteur de 148.390 euros sur le compte sur livret n° [XXXXXXXXXX04] et pour une somme de 48.020 euros sur le compte livret association n°[XXXXXXXXXX05] ;

— Les conditions légales de mise en œuvre de la garantie financière, qui a pour objet de prendre en charge les fonds détournés par un professionnel de l’immobilier, sont réunies puisque la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible ;

— Dès lors, le garant financier doit se substituer au dépositaire pour restituer les fonds manquants et rembourser le syndicat des copropriétaires mandant de la non représentation des fonds, consécutive à la gestion frauduleuse de la personne garantie ; soit en l’espèce le solde de trésorerie et les fonds du compte sur livret A, détournés ;

— Les opérations d’expertise judiciaire ont confirmé la non représentation de ces fonds, imputable au cabinet Belgrand Immobilier; en réponse à l’argumentation adverse qui consiste à relever que l’expertise judiciaire est insuffisante à établir le détournement de fonds puisqu’elle relève « une insuffisance de représentation des fonds », il sera relevé que les mouvements de fonds ont été générés à partir de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, qu’ils n’ont pas été remis au syndicat des copropriétaires par le syndic 3L Partners lors de sa démission, pas plus qu’ils n’ont pu l’être lorsqu’il a été mis en liquidation judiciaire ;

— Les documents comptables et bancaires fournis aux débats permettent en outre de démontrer la réalité du détournement de fonds puisque la production des relevés bancaires pour les différents comptes de la copropriété ouverts à ce jour démontre que les fonds n’ont pas été représentés depuis le dépôt du rapport ;

— Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de pallier les carences de son ancien syndic dans l’établissement de documents comptables, tâche qui lui incombe en application de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat » ;

— La non représentation des fonds est à l’origine d’un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, qui a été dans l’impossibilité de lancer les travaux de remplacement de deux chaudières vétustes, comme datant de 1969, ainsi que des travaux d’entretien de terrasses, des fers et des balcons ; un autre préjudice est caractérisé par la perte d’une chance de percevoir des aides publiques à la rénovation énergétique, la candidature du syndicat des copropriétaires ayant été retenue par la ville de [Localité 15] ;

— La société AXA France IARD ne fournit aucune pièce au soutien de son allégation de mise en œuvre du plafond de sa garantie financière, qui aurait été dépassé, et sa demande d’application d’un taux au marc le franc à hauteur de 42% ;

— S’agissant de cette même demande de mise en œuvre du plafond de garantie, elle devra en outre être rejetée en raison d’une faute délictuelle de la société AXA France IARD, car la combinaison des dispositions issues de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application met à la charge du garant une obligation de contrôle des professionnels soumis au régime juridique de ces professions réglementées, notamment par des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel de suivi des risques, qui tendent à garantir une sécurité financière au syndicat des copropriétaires, notamment par le truchement des contrôles qui incombent au garant ;

— Or, la situation rencontrée par cet ensemble immobilier a indéniablement été permise par l’absence de contrôle de la société AXA France IARD, qui n’a justifié d’aucune de ses diligences lui incombant au titre de la loi Hoguet ;

— Les seuls documents fournis aux débats par la société AXA France IARD, après injonction du juge de la mise en état par ordonnance en date du 7 février 2023 de les communiquer sous astreinte, sont insuffisants à démontrer la bonne exécution de la mission de contrôle du syndic assuré, dès lors la garantie financière n’est qu’illusoire ;

— La dénonciation de la garantie financière ne résulte pas d’un contrôle opéré sur son assuré par la société AXA France IARD, mais de l’ouverture de la procédure collective consécutivement à des signalements opérés par les services de Tracfin, en 2019, alors que dès le 20 mars 2017, le conseil syndical a signalé des anomalies dans les comptes, révélée par l’inadéquation des soldes de comptes bancaires et des balances comptables de la copropriété.

En défense, la société AXA France Iard expose que la garantie financière est inapplicable, faute de démonstration de la réalité d’un détournement des sommes revendiquées, et soutient que :

— Le syndicat ne produit aucune pièce permettant d’établir avec certitude l’existence d’un solde comptable revenant à la propriété ; il ne verse dès lors aux débats aucun élément comptable suffisant pour caractériser une créance certaine, liquide et exigible ;

— Faute de fournir un rapprochement bancaire permettant d’expliquer la différence entre le solde comptable et le solde de la banque, le syndicat des copropriétaires ne fait pas la preuve d’un détournement des fonds dont il sollicite la garantie ;

— Le rapport d’expertise judiciaire n’est pas de nature à caractériser l’existence d’un détournement de fonds et le caractère certain, liquide et exigible de la créance, car il se contente de relever des irrégularités comptables, insuffisamment probantes pour caractériser une non-représentation de fonds ; de plus, l’examen du rapport permet de relever qu’il constate l’existence de plusieurs grands livres relatifs à la même période, dès lors ils ne peuvent être fiables et servir de fondement au calcul d’un potentiel détournement de fonds, l’expert ayant en outre indiqué ne pas disposer de rapprochement bancaire ; dès lors la somme de 148.390 euros sollicitée ne peut être accordée, faute au demandeur de faire la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible ;

— La lettre du mandataire liquidateur de la société 3L Partners en date du 15 mai 2019, qui expose que l’ancien gérant de cette société, M. [T], aurait falsifié les comptes et procédé à des détournements de fonds au préjudice des copropriétés, n’est pas non plus de nature à justifier le montant de la créance du syndicat des copropriétaires ;

— Le syndicat des copropriétaires échoue également à rapporter la preuve d’un détournement de fonds à son préjudice et au profit du syndic 3L Partners s’agissant du compte livret association pour la somme de 48.020 euros, puisqu’il s’appuie encore sur le rapport d’expert, qui utilise la même méthode de caractérisation du détournement, à savoir le différentiel entre le solde comptable et le solde bancaire, insuffisamment probant, faute de procéder à un rapprochement bancaire ;

— Pour caractériser ce détournement, le syndicat des copropriétaires aurait dû démontrer que les fonds correspondant aux factures et aux écritures du grand livre ont été appelés auprès des copropriétaires, qu’ils ont en réalité été versés au syndic 3L Partners, et qu’ils ont été conservés par ce dernier ou affectés à des intérêts étrangers à la copropriété ;

— S’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de pallier les carences de l’ancien syndic, il lui appartient en revanche d’apporter la preuve de la créance qu’il revendique, ce qu’il ne fait pas en l’espèce, donc aucune condamnation sur ce chef au titre de la garantie financière ne peut avoir lieu ;

— Dans la mesure où le tribunal considérerait que la créance du syndicat des copropriétaires serait certaine, liquide et exigible et de nature à entraîner la garantie de l’assureur, cette garantie financière doit intervenir au marc le franc, soit 42% du montant de la créance retenue, dans la mesure où les réclamations concernant les activités de la société Belgrand immobilier représentent un montant total de 4.723.032,24 euros et dépassent en conséquence le plafond de la garantie, fixé à hauteur de 2.000.000 euros ;

— Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société d’assurances, puisque les audits effectués ont été suffisants et que les garants ne sont pas tenus de retirer leurs garanties dès lors que les documents comptables présentés révèlent de graves anomalies, comme il le soutient ;

— Le montant de la garantie pour l’activité de syndic étant à hauteur de 2.000.000 d’euros, ce qui est un plafond substantiel, il ne peut être soutenu que le montant de la garantie n’était pas en adéquation avec le montant des sommes détenues par l’ancien syndic pour le compte de la copropriété.

******************

Aux termes de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 : « Les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée pour une durée et selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n’existe pas de chambre de commerce et d’industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d’industrie de région, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. (…)

Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :

(…) 2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (…) »

L’article 39 alinéa 1 du décret du 20 juillet 1972 dispose que « La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement ».

En application de ces textes, la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’une part ; par ailleurs, cette garantie produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance, d’autre part. (Civ. 3ème, 13 juill. 2023, n°22-14.535 ; Civ. 3ème 13 juill. 2023, n°22-14.549)

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance alléguée. (Civ. 3ème, 30 sept. 1998, RDI 1999. 151)

Une créance est certaine dès lors que son existence est prouvée, elle est liquide lorsque son montant est précisément arrêté, elle est enfin exigible dès lors que son paiement peut intervenir immédiatement.

L’article 42 du décret du 20 juillet 1972 dispose que « Le paiement est effectué par le consignataire ou par le garant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la présentation d’une demande écrite accompagnée de justificatifs. En cas de cessation de la garantie avant expiration de ce délai, son point de départ est reporté à la date de publication de l’avis prévu à l’article 45.

Si plusieurs demandes sont reçues pendant ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excèderait le montant de la garantie »

Aux termes de l’article 3-2° alinéa 2 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, « Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d’Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu’ils garantissent en application du présent article ».

Sur ce

Au soutien de sa demande de garantie, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les rapports de l’expert amiable en date du 24 juillet 2017 et de l’expert judiciaire en date du 28 mai 2019.

L’expert amiable, saisi par le nouveau syndic pour un audit des comptes après la démission du cabinet 3L Partners, a établi son rapport sur la base des pièces suivantes :

— Les relevés de banque, la banque populaire [16], du compte courant du syndicat des copropriétaires n°[XXXXXXXXXX03] ;

— Les relevés du compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04] ;

— Les relevés du compte livret A association n°[XXXXXXXXXX05] ;

— Le grand livre comptable de l’exercice 2016 arrêté au 31 décembre 2016 ;

— Le grand livre comptable de l’exercice 2017 arrêté au 18 avril 2017.

L’expert amiable a conclu à un défaut de représentation de fonds sur le compte Livret A association n°[XXXXXXXXXX05] ainsi que sur le compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04], des transferts de fonds et des débits ayant été opérés sur ces comptes sans trace comptable ni explication.

Il ressort plus précisément du rapport d’expertise judiciaire de M. [X] qu’il a été procédé, par-delà la constatation des irrégularités comptables, à des rapprochements bancaires qui lui ont permis de conclure :

1) En ce qui concerne le compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04], « qu’aucun rapprochement bancaire ou autre document figurant au dossier ne permet de justifier l’écart constaté entre le solde comptable au 30 avril 2017 (idem au 30 juin 2017) de 230 964,81 euros et le solde bancaire de 82.574,81 euros au 5 avril 2017 » (p.16-17) ;

2) En ce qui concerne le compte Livret A association n°[XXXXXXXXXX05], « qu’aucun rapprochement bancaire figurant au dossier ou autre document ne permet de justifier l’écart constaté entre le solde comptable de 77.017,46 euros et le solde bancaire de 28.997,56 euros au 10 janvier 2017 » (p.17).

Il est donc inexact de considérer, comme le soutient la défenderesse, que l’expert judiciaire n’a pas procédé à des rapprochements bancaires sur la non représentation des sommes sollicitées par le demandeur sur les comptes livret n°[XXXXXXXXXX04] et livret A association n°[XXXXXXXXXX05], faute d’en disposer.

Il s’évince au surplus de ce rapport que l’expert judiciaire a procédé à ces rapprochements bancaires pour exclure du domaine d’application de la non-représentation des fonds les simples irrégularités comptables sur les autres comptes de la copropriété, ainsi il expose que :

« En ce qui concerne le compte courant [XXXXXXXXXX03] :

On observe que :

— Le rapprochement bancaire au 27/04/2017 produit en pièce n°3 mentionne un solde comptable au 27/04/2017 de -61.929,52 euros qui ne correspond qu’au grand livre 2017 produit en pièce n°20 et non à ceux produits en pièces n°19 et 22 ;

— Il est curieux de constater que le solde comptable au 27/04/2017 dans le grand livre produit en pièce n°22 ressorte à +18.362,72, soit un écart de plus de 80keuros ;

— Le solde bancaire au 27/04/2017 de 68.033,34 euros ne peut pas être vérifié sur pièce.

Il ne peut donc pas être tiré de conséquences en termes de non représentation des fonds des données produites au titre des comptes courants ».

Ce constat conduit l’expert judiciaire à conclure « qu’au titre du compte courant, la base documentaire ne permet pas de chiffrer une absence de représentation des fonds » (p.18)

Il est donc également inexact, comme le soutient la défenderesse, de considérer que la simple constatation des irrégularités comptables ont conduit l’expert judiciaire à caractériser, à tort, les non-représentations de fonds du syndic 3L Partners, puisque l’expert s’y est refusé lorsqu’il ne pouvait pas procéder aux rapprochements bancaires, soit notamment s’agissant du compte courant.

En revanche, l’examen des mouvements des comptes bancaires, dont le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la société AXA France IARD au motif d’une représentation du syndic 3L Partners, a conduit l’expert judiciaire à conclure :

1) En ce qui concerne le compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04] : «L’insuffisance de représentation des fonds mandants au 27 avril 2017 apparaît donc de 148.390 euros, soit l’écart entre le solde comptable inexpliqué de 230.964,81 euros et le solde bancaire de 82.574,81 euros» (p.17), calcul de la non représentation partielle des fonds par le syndic 3L Partners, opéré après avoir procédé à des rapprochements bancaires ;

2) En ce qui concerne le compte Livret A association n°[XXXXXXXXXX05]: « L’insuffisance de représentation des fonds mandants apparaît donc de 48.020 euros, soit l’écart entre le solde comptable inexpliqué de 77.017,46 euros et le solde bancaire de 28.977,56 euros »(p.17), calcul de la non représentation partielle des fonds par le syndic 3L Partners, opéré après avoir procédé à des rapprochements bancaires.

Enfin, le moyen du défendeur, critiquant la terminologie employée par l’expert, soit « une insuffisance de représentation des fonds », qui serait selon lui insusceptible de caractériser une non représentation de fonds est inopérant, dans la mesure où le syndic 3L Partners a procédé à une représentation partielle, diminuée d’un montant qui constitue en l’espèce la non représentation pour la somme de 148.390 euros pour le compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04] et de la non représentation pour la somme de 77.017,46 euros pour le compte Livret A association n°[XXXXXXXXXX05].

Le syndicat des copropriétaires produit également, outre les pièces comptables déjà communiquées à l’expert, et mises en annexe de l’expertise judiciaire versée aux débats :

— Le relevé du compte courant n°[XXXXXXXXXX03] au 4 janvier 2016

— Le relevé de compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04] au 4 janvier 2016

— La liste des écritures du compte sur livret n°[XXXXXXXXXX04]

— Le relevé du compte courant n°[XXXXXXXXXX03] au 31 mars 2017

— Le relevé du livret Association n°[XXXXXXXXXX05]

— Le grand livre exercice 2016

— Le grand livre exercice 2017 arrêté au 18/04/2017

— Le grand livre exercice 2017 arrêté au 27/04/2017

— Le grand livre 2016 remis par 3L Partners en août 2017

— Le grand livre 2017 remis par 3L Partners en août 2017

— Le grand livre 2016 du 01/01/2016 au 31/12/2016 incluant la reprise par le Cabinet Lescallier du grand livre de 3L Partners

— Le grand livre du 01/01/2017 au 31/12/2017 incluant la reprise Cabinet Lescallier du grand livre de 3L Partners

Il résulte dès lors de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires établit une situation financière créditrice résultant du solde des recettes perçues par le syndic 3L Partners et des dépenses justifiées par celui-ci, qui est en décalage avec les soldes des comptes bancaires considérés, correspondant au montant de ses demandes.

En conséquence, la non représentation des fonds pour les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires est caractérisée quant à son existence et son montant concernant les comptes sur livret précités, elle est donc certaine et liquide ; son exigibilité est par ailleurs immédiate, la défaillance du syndic 3L Partners se trouvant démontrée par l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la personne garantie.

Le syndicat des copropriétaires ayant fourni en outre aux débats les relevés bancaires pour les différents comptes de la copropriété ouverts à ce jour, il justifie que les fonds n’ont pas été représentés depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Il convient donc de faire droit aux demandes en paiement du syndicat des copropriétaires à ces titres.

A titre subsidiaire, la société AXA France IARD sollicite du tribunal qu’il fasse application du plafond de la garantie financière du contrat n°[Numéro identifiant 10] conclu le 1er janvier 2015 avec la société 3L Partners, versé aux débats, et se prévaut du mode de répartition au marc-le-franc en application de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972.

La société AXA France IARD, à qui incombe la charge de la preuve du dépassement de son plafond de garantie, ne fournit cependant aucune pièce au soutien de sa demande de condamnation au marc-le-franc, puisqu’elle fait simplement état d’une liste de demandes qui lui auraient été adressées par d’autres syndicats de copropriétaires, sous forme d’un tableau versé aux débats, sans pour autant établir qu’il s’agit de créances liquides, certaines et exigibles comme l’impose l’article 39 du décret du 20 juillet 1972.

Il ressort à l’inverse des éléments du litige et des développements précédents que le montant de l’ensemble des créances recevables ne dépasse pas les limites de la garantie accordée au professionnel défaillant.

En conséquence, la société AXA France IARD sera déboutée de sa demande de réduction de sa condamnation en application d’une répartition au marc-le-franc, puisqu’il n’est pas démontré un dépassement de la garantie, dont le plafond a été contractuellement fixé à 2.000.000 d’euros pour son activité de syndic, et la demande du syndicat des copropriétaires, pour la somme totale de 196.410 euros, étant inférieure à ce plafond.

Dès lors, la société AXA France IARD, qui succombe à apporter la preuve, qui lui incombe, du dépassement du plafond de garantie, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen de défense subsidiaire soulevé par le syndicat des copropriétaires tenant à une prétendue responsabilité délictuelle de la société AXA France IARD.

Il résulte au surplus des extraits K-bis versés aux débats que les sociétés 3L Partners et Belgrand immobilier ont exactement le même numéro ainsi que la même date d’immatriculation, outre le même dirigeant, de sorte qu’il s’agit de la même personne morale qui est intervenue dans la gestion de la copropriété, il n’y a donc aucun doute sur l’identité de l’assuré.

Dès lors, la société AXA France IARD sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 12], en exécution de sa garantie financière au titre des fonds non représentés par le syndic 3L Partners, devenue Belgrand Immobilier, les sommes de :

—  148.390 euros pour le compte du livret n°[XXXXXXXXXX04]

—  48.020 euros pour le compte livret association n°[XXXXXXXXXX05].

2- Sur la demande de garantie au titre de la responsabilité civile contractuelle

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— Les nombreuses irrégularités comptables relevées par l’expert judiciaire imputables au syndic 3L Partners sont constitutives de fautes de gestion, supports de l’engagement de la responsabilité civile professionnelle de cette société, à l’origine de préjudices avérés pour le syndicat des copropriétaires puisque ce dernier a été confronté à de nombreuses relances de fournisseurs impayés, à des procédures en recouvrement de créance impliquant des frais, et a été contraint d’apurer une comptabilité irrégulière et des comptes insincères ;

— Le syndic actuel a en conséquence facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 5.425 euros au titre de ses honoraires de reprise comptable ;

— Le syndicat des copropriétaires a en outre subi le préjudice de la perte d’une chance de bénéficier de subventions publiques, puisque dans l’incapacité de financer des travaux de rénovation énergétique en raison de la non représentation des fonds par 3L Partners ;

— En réponse au moyen de défense de la société AXA France IARD, ces préjudices ne sont pas des dommages immatériels résultant d’un dommage non garanti.

En défense, la société AXA France IARD soutient que :

— Aucune faute de gestion du syndic 3L Partners n’est démontrée par le syndicat des copropriétaires ;

— Si la non représentation des fonds était avérée, il s’agirait en toute hypothèse d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, exclue contractuellement par le contrat d’assurance responsabilité civile souscrit par la société 3L Partners, clause reprenant l’exclusion légale de l’article L. 113-1 du code des assurances ;

— Les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires sont consécutifs à une non-restitution des fonds, qui n’est pas garantie par l’assurance responsabilité civile, et constituent en outre des dommages immatériels résultant d’un dommage non garanti ;

— Les préjudices invoqués ne sont pas indemnisables, puisque la reprise comptable par un nouveau syndic est une prestation habituelle, qu’aucune pièce n’est fournie au soutien de son allégation d’être l’objet de procédures de recouvrement de créances et que la perte d’une chance invoquée n’est pas réelle et sérieuse ;

— Elle est en droit d’opposer au syndicat des copropriétaires le plafond, la franchise et les exclusions de garantie du contrat d’assurance responsabilité civile souscrit par le syndic 3L Partners.

********************

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

En application de cette disposition, l’existence du droit à réparation dépend de la démonstration par le créancier de l’obligation inexécutée de l’existence d’un dommage, d’une faute contractuelle, et d’un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.

L’article L. 124-3 alinéa 1 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04963 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

Aux termes de l’article L.113-1 du code des assurance, « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

En application de ce texte, s’agissant des personnes morales, la faute intentionnelle doit émaner des dirigeants de droit ou de fait ; la faute intentionnelle implique la volonté de l’assuré de causer le dommage tel qu’il est survenu (Civ. 3ème, 29 mars 2011, n°09-16.749). L’inexécution volontaire par l’assuré de ses prestations contractuelles, même révélant sa déloyauté ou sa turpitude, ne constitue pas une faute intentionnelle, la suppression de l’aléa par la seule volonté de l’assuré n’impliquant pas une faute intentionnelle. (Civ. 2ème, 16 juin 2011, n°10-21.474 et n°10-23.559)

Sur ce

Il est versé aux débats les conditions générales et particulières de la police d’assurances n°[Numéro identifiant 9] souscrite le 4 novembre 2014 par la société 3L Partners auprès de la société AXA France IARD, à effet au 1er janvier 2015, et en vigueur au moment du sinistre.

Il ressort de l’examen des clauses contractuelles que ce contrat a pour objet de garantir « les conséquences de la responsabilité civile incombant à l’assuré en raison de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non causés aux tiers, lorsque l’assuré se livre à des opérations portant sur les biens d’autrui relatives à (…) : 2/ la gestion immobilière ».(p.2)

Aux termes de ce contrat, les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré sont exclus de la garantie. (p.3-4)

Il résulte des développements qui précèdent que les inexactitudes comptables opérées par la société 3L Partners ont conduit à la non représentation des fonds du syndicat des copropriétaires mandant, caractérisant une faute dans l’exécution du contrat par le syndic, débiteur de l’obligation de restituer les fonds à l’issue de son contrat, et susceptible d’engager sa responsabilité civile dans la mesure où le mandant ne dispose plus des fonds disparus, nécessaires à la gestion de son immeuble.

En application du texte précité, le syndicat des copropriétaires, tiers lésé, dispose d’une action directe à l’encontre de l’assureur de son débiteur, dont la responsabilité contractuelle est engagée.

La société AXA France IARD, à qui incombe la charge de la preuve de l’exclusion de sa garantie, ne fournit aucun élément aux débats susceptible de caractériser une faute intentionnelle ou dolosive, la volonté de la société 3L Partners de causer le dommage tel qu’il est survenu n’étant pas rapportée.

En conséquence, l’action directe du syndicat des copropriétaires en application du contrat d’assurance responsabilité civile conclu entre la société 3L Partners et la société AXA France IARD est fondée dans son principe.

S’agissant des montants réclamés, au soutien de sa première demande d’indemnisation de 5.425,00 euros, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la facture n°202002061651, en date du 5 février 2020, correspondant aux honoraires du nouveau syndic s’agissant de «l’analyse, le contrôle et la reprise » de la comptabilité du syndicat, en raison des inexactitudes comptables du syndic 3L Partners.

Ce préjudice résultant des fautes contractuelles de gestion du précédent syndic et étant en lien avec ses dernières, la société AXA France Iard sera condamnée à lui verser cette somme au titre de la réparation du dommage résultant de la mauvaise exécution de ses obligations par l’assuré 3L Partners de ses obligations contractuelles.

Au soutien de sa seconde demande en indemnisation de la perte d’une chance de bénéficier de subventions publiques, le syndicat des copropriétaires fournit aux débats le compte-rendu de la réunion du 8 décembre 2016 avec la fédération SOLIHA « Solidaires pour l’habitat», chargée d’accompagner les copropriétaires dans un lourd processus de rénovation énergétique.

Il est indiqué dans ce compte-rendu que la copropriété était inscrite dans un processus de sélection des copropriétés, dans une campagne de subvention de la ville de [Localité 15] en cette matière depuis le 1er novembre 2016 et en lancement de maîtrise d’œuvre, il est également précisé en point « 5. Synthèse des échanges » que l’aide performancielle de la Ville de [Localité 15] permet de « financer 10 à 30% des travaux de rénovation énergétique (honoraires de maîtrise d’œuvre inclus) sous conditions ».

Néanmoins, en l’absence de tout chiffrage de ces travaux, s’agissant d’un projet de rénovation non encore soumis à un maître d’œuvre, les conditions auxquelles la copropriété aurait pu bénéficier de ces subventions n’étant par ailleurs pas versées aux débats, le syndicat des copropriétaires échoue à caractériser la perte d’une chance réelle et sérieuse de les obtenir.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation de la perte de chance de se voir attribuer des aides publiques pour les travaux de rénovation énergétique.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AXA France IARD sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise pour un montant total de 11.300 euros suivant l’ordonnance de taxe communiquée.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société AXA France IARD, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12], en exécution de sa garantie financière, les sommes de :

• 148.390 euros au titre de la non représentation des fonds du compte sur Livret de la copropriété n°[XXXXXXXXXX04] par le syndic 3L Partners, nouvelle dénomination Belgrand immobilier ;

• 48.020 euros au titre de la non représentation des fonds du compte sur Livret A association de la copropriété n°[XXXXXXXXXX05] par le syndic 3L Partners, nouvelle dénomination Belgrand immobilier ;

DEBOUTE la société AXA France IARD de sa demande de condamnation au marc le franc en raison du dépassement de son plafond de garantie ;

CONDAMNE la société AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12], en exécution de sa garantie responsabilité civile contractuelle, la somme 5.425,00 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 12] de sa demande de condamnation de la société AXA France IARD en paiement de 5.000 euros au titre de la perte de chance de se voir attribuer des aides publiques pour les travaux de rénovation énergétique ;

CONDAMNE la société AXA France IARD aux dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant total de 11.300 euros suivant l’ordonnance de taxe communiquée ;

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/04963 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFPD

CONDAMNE la société AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] – [Localité 12] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente