TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 jyuillet 2024

à M^e DURAND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07586 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5W

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-002984 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [O] [K]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-002733 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 14 novembre 2019, relatif à un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 251,07 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 8 février 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 1 962,52 euros, au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros, solidairement, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2 507,03 euros, au 16 mai 2024. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. Ils reconnaissent l’existence d’une dette locative – dont ils ne contestent pas le montant – et sollicitent tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant leur situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La situation d’impayés de Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] ayant été signalée à la CAF le 23 janvier 2023, l’établissement public 13 HABITAT est réputé avoir, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2023.

L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 1er décembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 8 février 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023 pour un arriéré locatif de 1 455,86 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 22 octobre 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 366,48 euros), à compter du 23 octobre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] s’élevait à 1 962,52 euros au 22 novembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 16 mai 2024, fixant la dette locative à une somme de 2 507,03 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 2 507,03 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 962,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Vu l’accord entre les parties,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 69 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Vu l’accord entre les parties,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 366,48 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à la 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2019 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 3], à effet au 22 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 366,48 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 2 507,03 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 962,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 2 507,03 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 69 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour les locataires et tous occupants de leur chef ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] et Madame [O] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,