TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11781

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NHA

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

Société DOUMBIMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11781 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NHA

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Doumbimmo est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n° 75.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Doumbimmo devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges de copropriété de 9 870,95 euros, arrêté au 5 juillet 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus), outre la 389, 60 euros au titre de frais de recouvrement, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, et 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions d’actualisation aux termes desquelles il demande au tribunal de :

“Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [S] [I],

— condamner la SCI Doumbimmo au paiement des sommes suivantes :

—  18 545, 08 euros au titre des charges impayées au 26 juillet 2024 (appel du 3ème trimestre 2024 en ce compris les frais de recouvrement inclus), avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11781 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NHA

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— condamner la SCI Doumbimmo aux entiers dépens (qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 avril 2023).”

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 18 545, 08 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 26 juillet 2024 (appel du 3ème trimestre 2024 inclus), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n° 75 de la SCI Doumbimmo,

* un décompte individuel de charges, arrêté au 4 juillet 2024, appels de charges courantes du 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 13 546, 94 euros (16 549, 99 – (85, 49 + 198, 78 + 198, 78 + 1320 + 1200)).

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI Doumbimmo du mois de mars 2021 au 1er juillet 2023, mais pas les appels de fonds pour les charges et travaux du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 27 juillet 2021, 10 juin 2022, 15 juin 2023.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Compte tenu du défaut de versement des appels de fonds pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 4 juillet 2024, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arrière de charges arrêté au 1er juillet 2023 (incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2023) qui s’élève, hors frais de recouvrement à la somme sollicitée, à ce titre, par le syndicat des copropriétaires, aux termes de son assignation, d’un montant de 9 870, 95 euros.

La SCI Doumbimmo sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2023.

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Sur la période pour laquelle des pièces justificatives sont versées au débats, soit en l’espèce jusqu’au 1er juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Doumbimmo à lui verser la somme de 389, 60 euros au titre de frais de recouvrement correspondant à huit relances d’un montant de 48, 70 euros chacune.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les « relances » adressées à la SCI Doumbimmo seraient postérieures à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Doumbimmo dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire.

La SCI Doumbimmo, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur le constat commandement de payer relève des frais irrépétibles, fondement sur lequel elle sera examinée ci-après.

Tenue aux dépens, la SCI Doumbimmo est condamnée à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le commandement de payer en date du 28 avril 2023 mentionné dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires n’est pas produit aux débats.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Doumbimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 8ème arrondissement la somme de 9 870, 95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Doumbimmo aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Doumbimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 8ème arrondissement la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente