JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 36]

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VMV

SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT D’INTERET NATIONAL [Localité 29] [Localité 34] PROVENCE

C/

S.C.I. SCI YFE IMMO

[Adresse 38]

LE 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANTE

SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT D’INTERET NATIONAL [Localité 29] [Localité 34] PROVENCE

immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le n° 894 022 946, dont le siège social est sis [Adresse 33]

représentée par M^e Nicolas CHARREL, avocat au barreau de MONTPELLIER

CONTRE :

EXPROPRIEE

S.C.I. YFE IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le n° 838 685 634 en la personne de son gérant M. [M]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 34], DRFIP PACA, [Adresse 37]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Maximilien MARECHAL, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et débats à l’audience 09 décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération du 13 décembre 2018, le conseil de la métropole [Localité 29]-[Localité 34]-Provence a approuvé la stratégie territorialisée de lutte contre l’habitat indigne sur l’ensemble de son territoire.

Par délibération du 15 décembre 2022 le conseil de la métropole [Localité 29]-[Localité 34]-Provence a délégué à la société publique locale d’aménagement d’intérêt nation [Localité 29]-[Localité 34]-Provence (SPLA-IN AMP) le droit de préemption urbain renforcé sur les périmètres des îlots « [Localité 31] [Localité 41] ».

Par déclaration d’intention d’aliéner du 4 avril 2025, la société civile immobilière YFE IMMO (RCS [Localité 34] 838 685 634) a déclaré vouloir vendre un ensemble immobilier situé au [Adresse 3], et au [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 23] I n°[Cadastre 17], et au [Adresse 13], composé de parcelles cadastrées section [Cadastre 23] I n°[Cadastre 18] au prix de 650 000 euros et inclus dans l’lot « [Adresse 32] [Localité 41] ».

Par décision du 27 mai 2025, la SPLA-IN AMP a décidé d’exercer son droit de préemption et a proposé de l’acquérir au prix de 500 000 euros.

Par courrier de son conseil du 19 juin 2025, la société civile immobilière YFE IMMO a maintenu le prix indiqué à la déclaration d’intention d’aliéner.

Par mémoire reçu le 15 juillet 2025, la SPLA-IN AMP a saisi la juridiction de l’expropriation d’une demande de fixation du prix à la somme de 500 000 euros.

La SPLA-IN AMP a transmis le récépissé du 22 septembre 2025 de sa consignation d’un montant de 84 000 euros.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 20 octobre 2025 au 9 décembre 2025, étant précisé qu’il n’a pas été possible de visiter l’immeuble, les accès étant murés et le propriétaire ne disposant pas des clés des locaux commerciaux.

Par conclusions reçues le 27 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 500 000 euros.

Par conclusions reçues le 8 décembre 2025, la société civile immobilière YFE IMMO, représentée par son conseil, demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 650 000 euros, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’audience publique a eu lieu le 9 décembre 2025, et les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi approuvé le 19 décembre 2019 est devenu applicable le 28 janvier 2020.

La date de référence doit donc être fixée au 28 janvier 2020.

La parcelle est classée en zone UAe3, zone favorisant l’évolution de tissus urbains centraux.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur le bien

L’ensemble immobilier est composé de deux immeubles mitoyens élevés de deux étages sur rez-de-chaussée, comprenant des locaux commerciaux et des logements d’une surface totale de 430 m2.

L’immeuble situé [Adresse 4], cadastré [Cadastre 23] I [Cadastre 17] est d’une contenance cadastrale de 113 m2. Il a fait l’objet de plusieurs arrêtés :

— n°2019-00956-VDM du 18/03/2019 de péril grave et imminent ;

— n°2021-00963-VDM du 06/04/2021 de péril simple ;

— n°2021-03816-VDM du 19/11/2021 de mise en sécurité, procédure urgente ;

— n°2022-01533-VDM du 06/05/2022 portant modification de l’arrêté de mise en sécurité.

L’immeuble situé [Adresse 13], cadastré [Cadastre 23] I [Cadastre 18] est d’une contenance cadastrale de 89 m2. Il a fait l’objet de plusieurs arrêtés :

— n°2019-00918-VDM du 14/06/2019 de péril grave et imminent ;

— n°2019-04111-VDM du 02/12/2019 de péril simple ;

— n°2021-00991-VDM du 09/04/2021 portant modification de l’arrêt de péril simple ;

— n°2021-03817-VDM du 19/11/2021 de mise en sécurité, procédure urgente.

L’ensemble immobilier se compose d’un rez-de-chaussée, et de deux étages. En rez-de-chaussée, deux locaux commerciaux sont situés [Adresse 40], et trois locaux commerciaux sont situés [Adresse 39]. Les locaux commerciaux étaient à usage d’alimentation générale, de boucherie, de réparation d’électroménager et de bureau d’écrivain public.

Sur la situation locative

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la surface du bien

En l’espèce, les parties s’accordent sur une surface de 430 m2.

Sur la fixation des indemnités

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SCI YFE IMMO se réfère à un jugement de la présente juridiction du 4 novembre 2025, retenant un prix au mètre carré de 3 000 euros, auquel est appliqué un abattement de 50% eu égard à l’état particulièrement dégradé d’un immeuble et de son inhabitabilité, situé [Adresse 16], dans le 1er arrondissement de la commune de Marseille. Il s’agissait d’un immeuble de cinq étages, d’une superficie de 360 m2, comprenant un local à usage de bureau, et dix-sept appartements. Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le terme de comparaison de la SCI YFE IMMO ne peut pas être retenu, dans la mesure où l’immeuble ne se situe pas dans le même arrondissement que celui faisant l’objet de la présente instance.

La SPLA-IN AMP se réfère à dix cessions conclues à l’amiable :

—  30/11/2022, [Adresse 24] : 765 euros du mètre carré (immeuble vacant de 235 m2) ;

—  30/11/2022, [Adresse 25] : 716 euros du mètre carré (immeuble vacant de 295 m2) ;

—  30/11/2022, [Adresse 27] : 660 euros du mètre carré (immeuble occupé de 280 m2) ;

—  30/11/2022, [Adresse 28] : 1 175 euros du mètre carré (immeuble vacant de 400 m2) ;

—  30/11/2022, [Adresse 1] : 857 euros du mètre carré (immeuble occupé de 140 m2) ;

—  26/10/2023, [Adresse 12] : 1 168 euros du mètre carré (immeuble vacant de 400 m2) ;

—  08/09/2023, [Adresse 2] : 270 euros du mètre carré (immeuble occupé de 443 m2) ;

—  17/12/2024, [Adresse 10] : 883 euros du mètre carré (immeuble vacant de 387 m2) ;

—  08/10/2024, [Adresse 22] : 824 euros du mètre carré (immeuble vacant de 254 m2) ;

—  11/07/2024, [Adresse 11] : 1 114 euros du mètre carré (immeuble occupé de 495 m2) ;

La SPLA-IN AMP se réfère à trois actes de ventes conclues :

—  30/09/2024, [Adresse 14] : 1 000 euros du mètre carré (appartement 50 m2) ;

—  26/11/2024, [Adresse 19] : 787 euros du mètre carré (immeuble 127 m2) ;

—  12/12/2024, [Adresse 19] : 1 005 euros du mètre carré (appartement 59 m2) ;

Elle en déduit un coût du mètre carré de 903 euros, et propose un prix de 1 162,79 euros du mètre carré.

Comme le sollicite la SCI YFE IMMO, les références à des ventes d’appartement seul seront écartées, car ne présentant pas assez de similitude avec les biens objets de l’instance. Les autres termes sont recevables, même s’il s’agit de ventes effectuées dans le cadre procédure d’expropriation. En écartant la valeur atypique la plus basse, la moyenne des termes de comparaisons s’établit donc à 903 euros du mètre carré.

Le commissaire du Gouvernement produit quatre termes de comparaisons :

Date

Localisation

Surface

Prix

Prix au mètre carré

Situation locative

Observation

02/04/2021

[Localité 35]

[Adresse 26]

456

365 000

800

Occupation partielle

1 local commercial

8 appartements

23/04/2021

[Localité 35]

[Adresse 7]

291

330 000

1 134

Occupé

2 locaux commerciaux

6 appartements

05/09/2023

[Localité 35]

[Adresse 9]

100

215 000

2 150

Occupé

3 appartements

1 garage

19/09/2024

[Localité 35]

[Adresse 15]

140

217 500

1 553

Occupation partielle

3 appartements

2 caves

Moyenne :

1 409

Médiane

1 343

Il se réfère également à trois jugements de la présente juridiction :

—  26/01/2022 : [Adresse 20], 781,72 euros du mètre carré ;

—  19/05/2021 : [Adresse 21] : 975 euros du mètre carré ;

—  08/01/2020 : [Adresse 30] : 700 euros du mètre carré.

Il en déduit que l’offre de 500 000 euros représentant un prix de 1 162 euros du mètre carré, bien que supérieur aux termes de comparaison avec péril, est acceptable.

La moyenne des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement fait état d’un prix de 1 156 euros du mètre carré.

En outre, la SCI YFE IMMO ne rapporte aucun autre terme de comparaison de nature à remettre en cause les termes proposés par la SPLA-IN AMP et le commissaire du Gouvernement. Par ailleurs, tant les moyennes des prix résultant des termes de comparaisons de la SPLA-IN AMP et du commissaire du Gouvernement sont inférieures au montant proposé par la SPLA-IN AMP. De plus, il convient également de tenir compte de l’état dégradé de l’immeuble.

Ainsi, il sera retenu une valeur vénale d’un montant de 1 162,79 euros du mètre carré, soit un prix de 500 000 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article L. 312-1 du de l’expropriation dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, la SPLA-IN AMP sera donc condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SCI YFE IMMO.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire en raison de la faculté de renonciation à la mutation.

En conséquence, l’exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 500 000 euros la valeur de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5], et au [Adresse 13], composé de parcelles cadastrées section [Cadastre 23] I n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18] appartenant à la société civile immobilière YFE IMMO,

REJETTE la demande de la société civile immobilière YFE IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société publique locale d’aménagement d’intérêt nation [Localité 29]-[Localité 34]-Provence aux dépens,

ECARTE l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION