TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e REYMOND Aurélie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 juillet 2025

à M. [E] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07707 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Z2L

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P]

né le 13 Avril 1982 à [Localité 4], domicilié : chez Société CEPROGIM COLIN SAS, Administrateur des Biens, [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [E]

né le 11 Octobre 2001 à TUNISIE, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 27 mars 2024 par Monsieur [V] [E] et le 28 mars 2024 par le mandataire de Monsieur [D] [P], avec prise d’effet au 02 avril 2024, Monsieur [D] [P] a consenti à Monsieur [V] [E] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 415 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Monsieur [D] [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 à Monsieur [V] [E] pour la somme principale de 994,07 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 30 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 06 décembre 2024, dénoncé le 10 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [D] [P] a fait assigner Monsieur [V] [E] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 06 février 2025, aux fins de :

Venir Monsieur [V] [E] entendre constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par Monsieur [D] [P] dans son immeuble sis [Adresse 1] et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,Venir Monsieur [V] [E] s’entendre condamner, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [D] [P] :- la somme principale de 2.193,68 euros pour loyers arriérés au 30 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, outre les charges locatives,

— la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 février 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, Monsieur [D] [P], représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 2.867,29 euros arrêtée au 16 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Le bailleur précise qu’il y a eu reprise du paiement du dernier loyer et s’en rapporte sur les demandes de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [V] [E], comparant en personne, ne conteste pas la dette.

Il sollicite des délais de paiement et une suspension de la clause résolutoire, indiquant être en capacité de payer 80 euros par mois en plus du loyer courant.

Il précise qu’il est salarié et qu’il perçoit 1.800 euros nets par mois, n’ayant pas de charges particulières.

Il explique avoir dû assumer les frais médicaux d’un membre de sa famille en juin 2024, avoir perdu son emploi suite à un licenciement économique et avoir signé un nouveau CDI l’avant-veille de l’audience après des mois d’intérim.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [D] [P] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 30 septembre 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 8, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [E] le 27 septembre 2024, pour un arriéré locatif de 994,07 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [V] [E] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 novembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 16 avril 2025 que Monsieur [V] [E] reste devoir la somme de 2.867,29 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [V] [E] ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [V] [E] à payer Monsieur [D] [P] cette somme de 2.867,29 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [V] [E] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 80 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [V] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [V] [E] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [V] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 474,07 euros,

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [E] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [V] [E] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [D] [P] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [P], la somme de deux mille huit cent soixante-sept euros et vingt-neuf cts (2.867,29 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [E] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de quatre-vingt euros (80 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 1], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [V] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit quatre cent soixante-quatorze euros et sept centimes (474,07 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION