TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 Mars 2025

à M^e Emmanuelle DURAND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 Mars 2025

à Me [Localité 6] BRUSCHI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03919 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EIX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G], [R] [B] épouse [W]

née le 29 Septembre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [N] [D]

née le 10 Décembre 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [I]

née le 03 Octobre 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 28 novembre 2022, Madame [W] [G] a consenti à Madame [I] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 €, charges comprises.

Par acte sous signature privée du 2 décembre 2022, Madame [D] [N] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Le 11 mars 2024, Madame [W] [G] a fait signifier à Madame [I] [P] deux commandements, l’un de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 1.238 €, l’autre de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, Madame [W] [G] a fait citer en référé Madame [I] [P] ainsi que Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance et défaut de paiement de leurs loyers et charges,l’expulsion Madame [I] [P] et de tous occupants du son chef,leur condamnation solidaire à lui payer à titre de provision la somme de 1.695 € sur la dette locative au 21 mai 2024, outre une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant du dernier loyer avec charges,l’allocation d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,leur condamnation solidaire aux dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée au 16 janvier 2025.

A cette audience, Madame [W] [G], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.705 € au 15 janvier 2025, termes de conclusions déposées à l’audience.

Madame [I] [P] et Madame [D] [N], représentées par leur conseil, sollicitent aux termes de conclusions déposées à l’audience :

— de juger que la montant de la dette locative s’élève à la somme de 2.777 € au 14 janvier 2025,

— d’accorder un échelonnement de la dette locative sur trois ans,

— de débouter Madame [W] [G] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— de débouter Madame [W] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens.

En faisant valoir qu’il convient de calculer la dette locative de la manière suivante :

La dette ayant commencé à se creuser à partir de février 2023, les loyers dus jusqu’en janvier 2025 s’élèvent à 12 fois 510 € soit la somme de 12.240 €, de laquelle il faut retrancher :

-4.656 €, versés par la CAF pour moitié à Madame [I] [P] directement et à Madame [W] [G] pour l’autre moitié,

-2847 € versés par Madame [I] [P],

-1.360 € versés Madame [D] [N],

600 € de virements effectués par Madame [D] [N] le 6 janvier 2025,

Soit une dette locative de 2.777, € au 14 janvier 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision rendue est contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 28 novembre 2022 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 1.238 € en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 11 mars 2024 par acte remis en étude.

Madame [I] [P] prétend justifier de cette assurance par le versement au débat d’une attestation d’assurance du 23 juillet 2024, confirmant que le logement objet du bail est assuré pour les risque locatifs pour la période comprise entre le 21 juillet 2024 et le 20 juillet 2025. En d’autres termes, la régularisation tardive ainsi effectuée, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 avril 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 11 avril 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [I] [P], devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date, devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [I] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Madame [I] [P] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 510 et de condamner Madame [I] [P] à son paiement.

Pour la somme au principal, Madame [I] [P] ne conteste pas la dette dans son principe mais dans son montant.

Il ressort de la pièce versée par la défenderesse que seules les allocations logement des mois d’octobre 2023 à juin 2024 pour la somme de 2.328 € ont été directement versées à Madame [W] [G], les allocations de mars à septembre 2023 ayant été versées directement à Madame [I] [P], et ce de juillet à décembre 2024 ayant été suspendu. Dès lors, la dette ayant commencé à se creuser à partir de janvier 2023, les loyers dus jusqu’en janvier 2025 s’élèvent à 25 fois 510 €, soit la somme de 12.750 €, de laquelle il faut retrancher les sommes suivantes non contestées par la requérante :

-2.328 €, versés par la CAF directement à Madame [W] [G],

-2847 € versés par Madame [I] [P]

-1.360 € versés Madame [D] [N],

Soit une dette locative de 6.215 € au 16 janvier 2025.

Les 600 € de virements de Madame [D] [N], le 6 janvier 2025, allégués par Madame [I], [P], contestés par la requérante, ne seront pas pris en compte, faute de force probatoire suffisante des captures d’écran fournies. Il appartiendra à Madame [W] [G] de les déduire, le cas échéant, à réception.

Madame [I] [P] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.215 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.238 € à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 2 décembre 2022 par Madame [D] [N], qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure pour une somme indéfinie jusqu’au 7 décembre 2025. Le commandement de payer délivré au locataire le 11 mars 2024 lui a été signifié le 19 mars 2024.

En conséquence, Madame [D] [N] sera condamnée solidairement avec Madame [I] [P] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [G] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 28 novembre 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [P] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Madame [D] [N] à payer à titre de provision à Madame [W] [G] la somme de 6.215 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 1.238 € et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Madame [D] [N] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 510 € à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Madame [I] [P] ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Madame [D] [N] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Madame [D] [N] à payer à Madame [I] [P] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT