TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/06771 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BPF

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] (M Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.)

C/ M. [D] [M] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [Y] [J], membre de la SCP Ajilink [J] Bonetto sise [Adresse 4], prise en la personne de représentant légal en exercice – désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Trbunal judiciaire de Marseille en date du 28/10/2022

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024001981 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [D] [M], mandataire commun de l’indivision [G] constituée de M. [N] [G], M. [D] [G] et Mme [C] [G] ée [R],

dont le siège social est sis [Adresse 1] – désigné à cette fonction par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 30/10/2019

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [C], Monsieur [G] [N] et Monsieur [G] [D] sont propriétaires des lots n° 2 et n° 3 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

N’ayant pas convenu d’un mandataire commun à l’indivision entre eux, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE par ordonnance de requête en date du 30 octobre 2019 a désigné Monsieur [M] [D] en qualité de mandataire commun de l’indivision.

Par actes d’huissier en date du 10 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur en exercice la SCP AJILINK [J] BONETTO, a fait citer Monsieur [M] [D] en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [G], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [D] [M], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] :

La somme en principal de 15.733,35 € au titre des charges de copropriété dues au 21 mai 2024 ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 et 22 mars 2024, date de la mise en demeure.

CONDAMNER Monsieur [D] [M], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [D] [M], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] au paiement de la somme de 2.000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 27 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER Monsieur [D] [M], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06771.

L’acte a été signifié par procès-verbal de remise à personne morale et remis à une employée.

Monsieur [M] [D] mandataire de l’indivision [G] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [M] [D] mandataire de l’indivision [G] a été régulièrement cité par procès-verbal de remise à personne morale selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 15.733,35 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un titre de propriété, une ordonnance du 30 octobre 2019 désignant le mandataire commun à l’indivision, un décompte décomposé arrêté au 21 mai 2024, les grands livres des années 2018 à 2022, les procès-verbaux du 7 novembre 2019, du 15 juin 2022, du 4 mai 2023 et du 26 février 2024, un décompte individuel de charges pour les années 2022 et 2023, les appels de fonds pour l’année 2024 ainsi qu’une facture.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2017 à 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la Monsieur [M] [D] mandataire de l’indivision [G].

S’agissant des créances antérieures à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, l’action doit être introduite dans les 5 ans de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’introduite le 10 juin 2024.

Il ressort donc de ces éléments, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables au mandataire.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [M] [D] en sa qualité de mandataire de l’indivision [G] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.733,35 euros.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REMISE DOSSIER HUISSIER » et « REMISE DOSSIER AVOCAT » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 250,00 euros.

Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G], devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.483,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que les co-indivisaires ne paient pas leurs charges depuis de nombreuses années, et n’ont jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par leur carence, ils mettent en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun à l’indivision [G], à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G], sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK, la somme en principal de 15.483,35 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 mai 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 et 22 mars 2024, date de la mise en demeure.

CONDAMNE Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [J] BONETTO, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE la Monsieur [M] [D], en qualité de mandataire commun de l’indivision [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président