Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 13 mars 2025, n° 20/08595

TJ Marseille 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Erreur dans le décompte des voix
La cour a constaté que les votes avaient été décomptés sur la base de 1148 millièmes au lieu de 1000, ce qui constitue une irrégularité rendant les décisions annulables.
Accepté
Remboursement des charges non dues
La cour a ordonné la restitution des sommes éventuellement versées par Monsieur [P] au titre des charges appelées en vertu des décisions annulées.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [P] une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 13 mars 2025, n° 20/08595
Numéro(s) :	20/08595
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Béatrice PORTALJohann LEVY
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 13 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 20/08595 – N° Portalis DBW3-W-B7E-X55S

AFFAIRE : M. [W] [J] [M] [T] [P] ( M^e Johann LEVY)

C/ S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 2] (M^e Béatrice PORTAL)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [W] [J] [M] [T] [P]

né le 03 Janvier 1957 à [Localité 7], demeurant et domicilié [Adresse 6]

représenté par Maître Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [P] est propriétaire du lot numéro 9 (bâtiment F) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les époux [C] sont quant à eux propriétaires des lots 7 et 8 au sein de ce même ensemble.

Il s’agit d’une copropriété horizontale divisée en dix lots, répartis de la manière suivante :

— Dans le BATIMENT A : un lot numéro 1.

— Dans le BATIMENT B : trois lots numérotés de 2 à 4 inclus.

— Dans le BATIMENT C : un lot portant le numéro 5.

— Dans le BATIMENT D : un lot portant le numéro 6.

— Dans le BATIMENT E : deux lots portant les numéros 7 et 8.

— Dans le BATIMENT F : un lot portant le numéro 9.

Les lots 2, 3 et 6 sont desservis par une voie d’accès depuis la voie publique, située sur le sol commun, qui n’est utilisée que par ces derniers.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 9 juillet 2020, au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution numéro 19 relative à la commande d’une mission de maitrise d’œuvre en vue de travaux de confortement d’un mur de soutènement bordant cette voie d’accès, et actant de la répartition du coût de celle-ci entre l’ensemble des copropriétaires selon les millièmes généraux.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2020, les époux [C] et Monsieur [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, et subsidiairement l’annulation de la résolution 19 de cette assemblée.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/08595.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 11 décembre 2020.

Suivant exploit du 20 janvier 2021, les mêmes copropriétaires ont de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires pour entendre prononcer l’annulation de cette assemblée générale et à défaut de ses résolutions 3, 4 et 5, ayant décidé de travaux de remise en état du mur de soutènement.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 20 mai 2021.

Une troisième assemblée générale s’est réunie le 27 avril 2021.

Par acte du 22 juin 2021, les mêmes requérants ont saisi le tribunal judiciaire de Marseille au contradictoire du syndicat des copropriétaires pour entendre prononcer l’annulation de cette assemblée, ou subsidiairement de ses résolutions 3 et 4 ayant décidé de travaux supplémentaires de reconstruction du mur.

Cette affaire a été jointe aux précédentes par décision du 20 octobre 2022.

Une médiation judiciaire a été ordonnée par décision du 15 septembre 2022.

En cours d’instance, Monsieur et Madame [C] se sont désistés de leur instance et de leur action.

Ce désistement partiel a été constaté par ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2024.

***

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 mai 2024, Monsieur [P] demande au tribunal de :

* CONSTATER que :

— Le 17 décembre 2020, le concluant a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] afin d’entendre prononcer l’annulation de l’assemblée générale, réunie le 9 juillet 2020 et à défaut prononcer l’annulation de la résolution 19 de cette assemblée générale.

— Le 20 janvier 2021, le concluant a à nouveau assigné le syndicat des copropriétaires pour entendre prononcer l’annulation de l’assemblée générale réunie le 11 décembre 2020 et à défaut prononcer l’annulation des résolutions 3 – 4 et 5 de cette assemblée générale.

— Le 22 juin 2021, le concluant a une troisième fois saisi le Tribunal Judiciaire de Marseille au contradictoire du syndicat des copropriétaires pour entendre prononcer l’annulation de l’assemblée générale réunie le 27 avril 2021 et à défaut prononcer l’annulation des résolutions 3 et 4 de cette assemblée générale

* CONSTATER que ces trois assemblées générales ont voté les résolutions sur la base de 1148 millièmes,

En conséquence,

* PRONONCER l’annulation de ces trois assemblées générales et à défaut les résolutions querellées.

* JUGER que les droits et biens immobiliers constituant le sol commun ne sont grevés d’aucune servitude de passage,

Après avoir constaté que la voie d’accès, est utile aux seuls lots 2,3 et 6,

* JUGER que le concluant n’a pas à supporter les charges de travaux de conservation concernant ce passage, et en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser les appels de fonds spécifiques à ces charges, soit la somme de 4.953,82 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en date 22 juin 2021.

* CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

* Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [P] soutient principalement que le nombre de voix total pris en compte au cours des trois assemblées attaquées (1148 millièmes) ne correspond pas à celui prévu par le règlement de copropriété (1000 millièmes) de sorte qu’elles sont irrégulières et doivent être annulées. Il estime par ailleurs qu’il ne doit pas participer à l’entretien des ouvrages parties communes dont la jouissance privative a été concédée aux copropriétaires des lots 2 et 3 dès lors qu’il ne dispose d’aucun accès sur ces parties communes et qu’elles ne sont d’aucune utilité pour son lot.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile

Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile

Vu les pièces produites

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 14 mars 2019,

— DECLARER l’action et la demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 de Monsieur [P] [W] irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Sur le fond,

— REJETER la demande d’annulation des assemblées générales du 9 juillet 2020, du 11 décembre 2020 et du 27 avril 2021 pour absence d’articulation de moyens en droit,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] qu’il s’en rapporte à justice sur la validité des assemblées générales du 9 juillet 2020, 11 décembre 2020, 27 avril 2021.

— Du fait de l’annulation des assemblées déclarer toutes les autres demandes de Monsieur [P] sans objet et les REJETER.

A titre subsidiaire,

— REJETER la demande d’annulation des résolutions 19 de l’assemblée du 9 juillet 2020, 3, 4 et 5 de l’assemblée du 11 décembre 2020, 3 et 4 de l’assemblée du 27 avril 2021.

— ET REJETER toutes les autres demandes de Monsieur [P] notamment sa demande de décharge de participation aux frais de reconstruction du mur de soutènement.

Reconventionnellement,

— CONDAMNER [W] [J] [M] [T] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— CONDAMNER [W] [J] [M] [T] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER [W] [J] [M] [T] [P] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e PORTAL sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires souligne à titre liminaire que Monsieur [P] ayant voté en faveur de certaines des résolutions des assemblées générales attaquées, il n’a pas la qualité d’opposant à l’intégralité de ces assemblées et est ainsi irrecevable en solliciter l’annulation dans leur entier.

Sur le fond, il s’en rapporte à la justice s’agissant du moyen lié au nombre de voix pris en compte lors de ces assemblées, en précisant que si une précédente assemblée générale de 2018 avait décidé de modifier le règlement de copropriété pour augmenter le nombre de millièmes, celle-ci n’a toutefois pas été publiée. Il considère que compte tenu de l’annulation de ces décisions, les autres demandes de Monsieur [P] sont sans objet.

Par ailleurs, il affirme que le sol sur lequel se situe la voie d’accès et le mur litigieux est une partie commune et que selon le règlement de copropriété, les charges d’entretien et de conservation des parties communes tels que les gros travaux sont des charges générales auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer à proportion de leurs tantièmes de copropriété, même si elles ne présentent pour eux aucune utilité, et même s’il s’agit de parties communes dont la jouissance est attribuée à titre privatif à certains copropriétaires, qui ne sont redevables que de l’entretien courant.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes principales d’annulation des assemblées générales du 9 juillet 2020, 11 décembre 2020 et 27 avril 2021 dans leur intégralité

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte qu’il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 9 juillet 2020 que Monsieur [P] était présent et a voté en faveur de certaines des résolutions proposées lors de cette réunion.

Il en est de même du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2020, qui indique que Monsieur [P] s’est abstenu lors du vote des résolutions numéro 1 et 2.

Il n’a donc pas la qualité d’opposant à l’ensemble des résolutions de ces deux assemblées générales, de sorte qu’il n’est pas recevable à en demander l’annulation dans leur intégralité.

Ces demandes doivent donc être déclarées irrecevables.

S’étant en revanche opposé à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 27 avril 2021, sa demande d’annulation concernant cette assemblée dans son entier est recevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéro 19 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, numéros 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020, et de l’intégralité de l’assemblée générale du 27 avril 2021, en raison de l’erreur dans le nombre de tantièmes généraux

Il résulte des trois procès-verbaux des assemblées générales précitées qu’à chaque fois, les votes ont été décomptés par rapport à un nombre total de voix de sept copropriétaires représentant 1148 tantièmes généraux.

Or, il résulte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 7 septembre 1984 que la copropriété est bien divisée en sept lots mais que les tantièmes détenus par chacun dans les parties communes sont répartis entre eux sur la base de 1000 millièmes au total, et non de 1148.

Il n’est justifié d’aucune modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division qui aurait augmenté le nombre de tantièmes détenus par les copropriétaires pour le porter à 1148, ce qui ne ressort notamment pas du compte-rendu d’assemblée générale du 19 avril 2018 produit par le syndicat qui évoque seulement une modification de certains lots et de leur numérotation. Il n’est en tout état de cause pas contesté que ce document n’a pas été régulièrement publié à la conservation des hypothèques.

Dans ces conditions, l’ensemble des décisions votées lors des trois assemblées générales contestées encourt l’annulation pour avoir été soumis à un décompte des voix erroné.

Il y a donc lieu d’annuler la résolution numéro 19 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, les résolutions numéros 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 ainsi que l’assemblée générale du 27 avril 2021 dans son intégralité.

Sur la demande au titre des charges liées à la voie d’accès aux lots 2, 3 et 6

Monsieur [P] sollicite par ailleurs qu’il soit jugé que les droits et biens immobiliers constituant le sol commun ne sont grevés d’aucune servitude de passage, que la voie d’accès litigieuse n’est utile qu’à certains lots à l’exclusion du sien et qu’il n’a donc pas à supporter les charges de travaux de conservation concernant ce passage. Il réclame par conséquent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les appels de fonds spécifiques à ces charges, à hauteur de la somme de 4.953,82 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant de la nature de cette voie d’accès, les parties s’accordent sur le fait qu’elle constitue une partie commune, ce qui est confirmé à la lecture du règlement de copropriété qui indique que sont des parties communes (page 17) :

— la totalité du sol soit « l’ensemble du terrain, y compris le sol des parties construites, des cours et des jardins »,

— « les rampes d’accès, couloirs de circulation, poste de lavage et tous autres dégagements du garage », étant précisé qu’il n’est pas démontré que cette mention aurait été barrée et donc volontairement supprimée en l’absence de toute autre précision en ce sens sur le document.

L’état descriptif de division la qualifie quant à lui de « passage commun », puisqu’il précise que pour permettre l’accès à la [Adresse 8] par le « passage commun » donnant sur cette voie aux lots numéros 2, 3 et 6, le lot numéro 2 devra aux lots numéros 3 et 6 le passage en voiture, de même que le lot numéro 3 devra au lot numéro 6 ce même passage (page 13).

La voie d’accès litigieuse est donc une partie commune.

Il n’est en revanche aucunement indiqué, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l’état descriptif de division, et en particulier dans les mentions précédemment rappelées instituant un droit de passage dû entre les propriétaires des lots 2, 3 et 6, que ces derniers auraient la jouissance privative et exclusive de cette voie d’accès, contrairement à ce que soutient Monsieur [P].

En effet, les seules mentions concernant la jouissance exclusive et particulière de parties communes stipulées dans ces documents concernent les terrasses et jardins, et non la voie d’accès.

Le terme de « servitude de passage » utilisé pour désigner cette voie est par ailleurs impropre puisqu’il est constant qu’il ne peut exister aucune servitude de passage sur une partie commune au profit d’un lot, ce qui est désormais édicté par l’article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas davantage mentionné que cette voie constituerait une « partie commune spéciale » telles que celles définie par l’article 6-3 de cette loi comme étant affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires et qui sont la propriété indivise de ceux-ci.

Or, selon l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Dès lors, le fait qu’un droit de passage soit dû sur cette voie entre les copropriétaires des lots 2, 3 et 6, ou que l’éclairage de cette voie d’accès soit mis à la charge de ces seuls copropriétaires, ne peut suffire à la qualifier de partie commune spéciale ou à jouissance privative. En l’absence de mention claire et non équivoque en ce sens dans ledit règlement, celle-ci ne peut être regardée comme telle.

Monsieur [P] ne rapporte par ailleurs aucun élément de preuve qui démontrerait que l’usage de cette voie d’accès lui serait impossible et/ou interdit comme il l’affirme.

Il doit donc être considéré qu’il s’agit d’une partie commune générale.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement à leurs droits dans celles-ci.

Par conséquent, en l’état de la rédaction du règlement de copropriété, la participation aux charges relatives à l’entretien et à la conservation de cette voie d’accès incombe, par principe, à l’ensemble des copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, quand bien même tous n’en ont pas l’utilité, en ce compris Monsieur [P].

Ce dernier ne prouvant par ailleurs aucunement que certains copropriétaires auraient causé la dégradation du mur de soutènement qui borde la voie litigieuse, ce qu’il prétend sans l’étayer par aucun élément technique, il n’y a dès lors pas lieu de juger que Monsieur [P] n’a pas à supporter les charges de travaux de conservation concernant ce passage et son mur de soutènement, et il sera débouté de cette demande.

En revanche, il doit être rappelé que les résolutions numéro 19 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, numéros 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 ainsi que l’assemblée générale du 27 avril 2021 ont été précédemment annulées. Dès lors, les charges réclamées en vertu de ces décisions annulées, relatives aux travaux de remise en état du mur de soutènement bordant la voie d’accès, ne sont pas dues et doivent être remboursées.

Monsieur [P] ne verse toutefois aucune pièce justificative du montant des charges qu’il aurait versées en application de ces décisions ni de leur paiement effectif. Aucun appel de fonds ni extrait de compte de charges n’est notamment produit.

Dans ces conditions, il sera uniquement ordonné au syndicat de rembourser à Monsieur [P] les charges éventuellement perçues en exécution des décisions annulées, suivant les justificatifs présentés. Monsieur [P] sera en revanche débouté de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 4.953,82 euros, faute de justifier de son paiement effectif.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au titre de la procédure abusive

Il résulte de ce qui précède qu’aucun abus de procédure n’est caractérisé à l’encontre de Monsieur [P].

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe compte tenu de l’annulation des différentes résolutions d’assemblée générale, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [P] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci sera dispensé de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE la résolution numéro 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] en date du 9 juillet 2020 ;

ANNULE les résolutions numéros 3, 4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] en date du 11 décembre 2020 ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] en date du 27 avril 2021 ;

ORDONNE la restitution des sommes éventuellement versées par Monsieur [W] [P] au titre des charges appelées en vertu des décisions annulées ;

DEBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 4.953,82 euros ;

DEBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande visant à juger qu’il n’a pas à supporter les charges de travaux de conservation concernant le passage commun servant de voie d’accès aux lots numéros 2, 3 et 6 depuis la [Adresse 8],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par la SARL DURAND IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

DIT que Monsieur [W] [P] sera dispensé de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le treize mars deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT