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TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00460 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SKEE

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[U] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [U] [V]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Stéphanie CARTIER, avocat du barreau des HAUTS DE SEINE

ET

DEFENDEUR :

M. [U] [V]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne

À l’audience du 06 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la société IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Monsieur [U] [V] pour une durée de trois mois renouvelable un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel révisable de 375,49 euros, outre des provisions pour charges.

Par la suite, les loyers et les charges ont cessé d’être payés régulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré le 9 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait citer Monsieur [U] [V] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

le condamner à lui payer la somme de 6 892,58 euros,constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous occupants de son chef de l’appartement loué dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers, majoré de 50%, sans préjudice des charges et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [V], condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette à la somme de 10 359,57 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle s’oppose à tout délai de paiement, aucun loyer n’étant plus payé.

En défense, Monsieur [U] [V] comparaît en personne. Il fait valoir que la société dont il était le gérant a fait l’objet d’une liquidation judiciaire en février 2025. Il déclare percevoir des revenus de France Travail à hauteur de 1 300 euros par mois et qu’il vit seul dans le logement. Il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette et propose de régler la somme de 1 000 euros par mois à partir d’avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 12 août 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 30 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [U] [V] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges de sorte que la dette s’élève à la somme de 10 359,57 euros arrêtée au 20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 10 359,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 novembre 2022 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [U] [V] par acte d’huissier le 4 septembre 2023 pour un montant de 1 942 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CDC HABITAT SOCIAL à la date du 4 novembre 2023.

4 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 4 novembre 2023, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisé tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [U] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement par mensualités de 1 000 euros pour solder sa dette. Toutefois, il convient de constater qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis l’assignation, ce qui aurait pu être un gage de bonne foi et démontrer sa capacité à régler sa dette. De surcroît, le décompte locatif fait apparaître que depuis son entrée dans les lieux, seules deux échéances ont été réglées. Enfin, le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

7 – Sur les autres demandes

Monsieur [U] [V], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10 359,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente