TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00442 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDV4

S.C.I. SCI EMIN

C/

[K] [Z]

JUGEMENT DU 26 DECEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 26 Décembre 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. EMIN

[Adresse 4]

[Adresse 9] [Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 01 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu le 03 octobre 2020, la S.C.I. EMIN a donné à bail à Monsieur [K] [Z], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 650 euros provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. EMIN a fait signifier à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que la S.C.I. EMIN a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de justice du 22 avril 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025, renvoyée au 1er octobre pour permettre à Monsieur [Z] de se mettre en état avec l’assistance d’un Conseil.

Saisi le 18 juin 2025, le bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire d’EVREUX lui a octroyé l’aide juridictionnelle partielle à 25%.

A l’audience du 01er octobre 2025, Monsieur [Z], comparant en personne, a sollicité un nouveau renvoi de l’affaire pour permettre à son Conseil de comparaître à ses côtés, demande à laquelle la partie adverse s’est opposée.

Le tribunal a rejeté la demande de renvoi et retenu l’affaire, compte-tenu du délai déjà écoulé depuis la désignation du Conseil du défendeur et du quantum de la dette locative.

La S.C.I. EMIN, représentée par son Conseil, s’est référée à son assignation. Elle a ainsi sollicité du tribunal :

— à titre principal le constat et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail d’habitation,

— l’expulsion de Monsieur [K] [Z], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme actualisée de 16.908,70 euros au titre d’arriérés de loyers à la date du 01er septembre 2025 ;

— la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation de Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a également contesté toute insalubrité imputable au bailleur.

Monsieur [K] [Z], comparant, a reconnu la dette, sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué ne pas s’acquitter des loyers en raison de désordres liés à la présence d’humidité dans le logement, l’absence de chauffage et d’eau chaude. Il a contesté les nuisances sonores alléguées au soutien de la demande de dommages-intérêts tout en reconnaissant un évènement bruyant lors de l’anniversaire de son fils le 19 décembre 2023.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il contenait des informations sur la situation financière et personnelle du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 janvier 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause 13, page n°4) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [K] [Z] le 18 janvier 2024 pour un montant en principal de 5.139,25 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Pour expliquer l’absence de paiement de son loyer, Monsieur [K] [Z] fait valoir un état d’insalubrité tenant selon lui à la présence d’humidité, l’absence d’eau chaude et de chauffage. Il verse aux débats des photographies sur lesquelles apparaissent des moisissures et des traces d’humidité et deux certificats établis les 28 décembre 2023 et 13 mars 2025 signés par le Dr [U] indiquant que [M] [Z], enfant du locataire âgé de 4 ans, souffre de crises d’asthme nécessitant de quitter l’environnement humide de son logement. Toutefois, le tribunal constate que les photographies produites ne sont ni cadrées, ni datées, que le médecin se réfère aux seuls dires de son patient concernant l’état d’humidité du logement ; surtout, Monsieur [Z] ne prouve ni même n’allègue de la non-décence des lieux (notion distincte de l’insalubrité), ni d’une requête préalablement déposée aux fins de consignation de son loyer, justifiant d’en avoir suspendu le paiement à son bailleur.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Monsieur [K] [Z] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame le paiement d’une obligation de la prouver, et à celui qui s’en prétend libéré de prouver son extinction.

La S.C.I. EMIN produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [Z] reste lui devoir la somme de 16.908,70 euros à la date du 01er septembre 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 843 euros (règlement de la part du locataire) en date du 04 juin 2025 et une dernière ligne débitrice de 696,27 euros (loyer septembre 2025) en date du 01er septembre 2025.

Monsieur [K] [Z], comparant, reconnait le montant de la dette.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme de 16.908,70 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 19 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de septembre 2025 inclus).

Enfin, Monsieur [K] [Z], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 300 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles la bailleresse est fermement opposée.

Le diagnostic social et financier précise que Monsieur [K] [Z] vit en couple avec un enfant à charge. Les ressources mensuelles du foyer s’élèvent à 3.141 euros tandis que leurs charges sont de 2.779,24 euros par mois.

Il ressort du décompte locatif que le dernier versement effectué par le locataire date du 04 juin 2025 ; de sorte que la condition de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience n’est pas satisfaite. Par ailleurs, le quantum de la dette étant très élevé, Monsieur [K] [Z] n’apparait pas en situation de régler sa dette locative dans le délai légal autorisé.

Par conséquent, les conditions légales n’étant pas réunies, le tribunal se trouve dans l’impossibilité d’accorder des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Selon l’article 12 du code de procédure civile, " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. (…) "

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6, " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

Il résulte d’une jurisprudence constante que le demandeur doit prouver l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la S.C.I. EMIN sollicite la condamnation de Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu’il n’a pas produit d’attestation d’assurance valable depuis de nombreux mois, qu’il a fait montre d’une attitude « provocatrice », de violences psychologiques pour lesquelles une main courante et une plainte ont été déposées, qu’il incite les autres locataires de l’immeuble à ne pas payer leur loyer, que des voisins se plaignent de son comportement et qu’il s’abstient volontairement de ne pas payer son loyer malgré des ressources qui le lui permettent. Monsieur [K] [Z] conteste les faits, reconnaissant simplement avoir mis de la musique le 19 décembre 2023 pour l’anniversaire de son fils. Il précise ne pas être au courant des réclamations émanant des voisins. Il souligne avoir effectué deux ou trois paiements depuis la décision rendue le 24 décembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Evreux déclarant irrecevable son dossier de surendettement en raison d’une absence de reprise du paiement des loyers courants.

Sans pouvoir se prononcer sur les faits de violences qui ne font l’objet d’aucune décision pénale, il est en revanche établi que l’augmentation exponentielle de la dette locative procède d’une volonté délibérée de Monsieur [Z] de ne pas payer son loyer, malgré les moyens financiers à sa disposition ; les impayés ont débuté en avril 2024, la dette est passée de 5.139,25 euros au 18 janvier 2024 (date du commandement de payer) à 13.574,08 euros arrêté au 19 février 2025 (peu avant la délivrance de l’assignation) puis 16.908,70 euros au 1er septembre 2025 selon décompte arrêté après l’audience de renvoi. Seuls deux paiements ont été enregistrées, de 696,27 euros et 843,00 euros, les 4 mars et 4 juin 2025.

Cette augmentation de la dette est inexplicable au regard du niveau de ressources de Monsieur [Z] de son foyer sur la période. En effet, si la bailleresse se réfère aux motifs du jugement du 24 décembre 2024, qui estime des ressources aux alentours de 1.685,12 euros entre février et octobre 2024, il ressort du Diagnostic social et financier, remis par le locataire lui-même, qu’au 9 mai 2025, Monsieur [Z] et sa compagne étaient tous deux employés en CDI et déclaraient des ressources cumulées de 3.141,80 euros (1.741,80 euros pour Monsieur et 1.400 euros pour Madame), d’un niveau relativement confortable pour un foyer de trois personnes, permettant en tout état de cause un paiement des loyers à échéances régulières.

Il est donc établi un retard significatif du locataire dans l’obligation de payer son loyer, procédant d’un refus délibéré de respecter ses obligations et constitutif d’un comportement de mauvaise foi à l’égard de son bailleur.

Au regard du certificat établi le 10 juin 2024 par le Dr [F], il est établi que Mme [G] [S], associée de la S.C.I., a subi un retentissement médical tenant notamment à une asthénie, un syndrome anxieux consécutif au comportement de Monsieur [Z] et à la situation litigieuse, constitutif d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser.

En conséquence, Monsieur [K] [Z] sera condamné à verser à la S.C.I. EMIN la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

V. SUR LES FRAIS DU PROCÈS :

Monsieur [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte-tenu des démarches qu’a dû effectuer la S.C.I. EMIN, Monsieur [K] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I. EMIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 octobre 2020 entre la S.C.I. EMIN et Monsieur [K] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date 19 mars 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à la S.C.I. EMIN la somme de 16.908,70 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 01er septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à la S.C.I. EMIN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à la S.C.I. EMIN la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à la S.C.I. EMIN la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER