TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à Monsieur [Y] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02686 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M5A

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [V]

né le 14 Août 1962 à , demeurant [Adresse 2]

Comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2021, la SA UNICIL a consenti à M. [Y] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 274,34 euros, outre 81,8 euros de provision sur charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 1110.8005, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 25 euros et 3 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SA UNICIL a fait délivrer à M. [Y] [V] un commandement de payer la somme principale de 1.884 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SA UNICIL a fait assigner en référé M. [Y] [V]. Par ordonnance contradictoire du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 11 mai 2021, a rejeté la demande des délais de paiement formulé par M. [Y] [V], l’a condamné à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 4.300,35 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi qu’à la somme provisionnelle de 382,57 euros à titre d’indemnité d’occupation, aux dépens et à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code d eprocédure civile. Ladite ordonnance n’a pas été signifiée à M. [Y] [V].

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la SA UNICIL a assigné au fond M. [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 11 mai 2021 portant sur le logement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4] ;A titre subsidiaire, juger que M. [Y] [V] a commis des manquements graves à ses obligations en ne réglant pas ses loyers et charges ;Par conséquent,

Prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de M. [V] ;Ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] [V] et celle de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, avec si nécessaire le concours de la force publique ;Le condamner à payer la somme de 9.239,14 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de surpression de celle-ci, et ce jusqu’au complet délaissement des lieux, laquelle indemnité sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ; Le condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA UNICIL, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 11.632,62 euros.

M. [Y] [V], comparaissant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il explique que l’origine de la dette est due une interruption du versement du RSA. Il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il déclare percevoir 550 euros par mois de RSA et s’engager à payer son loyer à compter du mois d’octobre 2025. Il indique ne pas vouloir augmenter sa dette.

La décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre préliminaire : sur l’absence de chose jugée attaché à décision de référé

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. En outre, l’article 488 du même code dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Il ressort des dispositions susvisées que l’ordonnance de référé n’est pas assortie de l’autorité de chose jugée au principal, étant une décision de nature provisoire. Le juge du fond peut donc être saisi du même litige d’autant plus si ladite ordonnance n’a pas été signifié à la partie défenderesse, comme dans le cas d’espèce.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 septembre 2025.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 31 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la SA UNICIL est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 21 novembre 2023 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 janvier 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [Y] [V] déclare percevoir 550 euros de revenus par mois. Il résulte du décompte que M. [Y] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et il paraît qu’il n’a pas de la capacité financière de solder la dette à hauteur de 11.632,62 euros en plus du loyer courant dans les délais légaux. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

L’expulsion de M. [Y] [V] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. A cet égard, aucune circonstance ne justifie la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de la SA UNICIL à ce titre sera donc rejetée.

Il sera également rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [Y] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 janvier 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux. En cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 441,75 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [Y] [V] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort des pièces produites, et en particulier du décompte, que M. [Y] [V] est redevable de la somme de 10.953,65 euros, déduction faite des pénalités de locataire non assuré et des frais de procédure.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [Y] [V] à payer à la SA UNICIL la somme de 10.953,65 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025, échéance d’août incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 sur la somme de 1.779,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [V] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déclare la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 entre la SA UNICIL et M. [Y] [V] concernant le logement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par M. [Y] [V] ;

Ordonne en conséquence à M. [Y] [V] de libérer l’appartement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la SA UNICIL de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [Y] [V] à payer à la SA UNICIL à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 janvier 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 441,75 euros actuellement ;

Dit que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

Condamne M. [Y] [V] à payer à la SA UNICIL la somme de 10.953,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance du mois d’août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 sur la somme de 1.779,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne M. [Y] [V] aux dépens de l’instance ;

Rejette la demande de la SA UNICIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE