TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à Mme [X] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07898 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52T2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [X] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 2]

(Aj en cours)

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 décembre 2017 ayant pris effet le 15 décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » a donné à bail à Madame [F] [O] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 274,09 euros, outre 92,50 euros de provisions pour charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » a fait signifier à Madame [F] [O], par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant en principal de 473,87 euros;

Par acte commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » a fait assigner Madame [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5]; Condamner Madame [F] [O] à lui payer, par provision, la somme de 739,67 euros comptes arrêtés au 10 décembre 2024 ; Condamner Madame [F] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner Madame [F] [O] à payer les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution de la décision à venir ; Condamner Madame [F] [O] à lui payer la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées pendant plus de deux mois après un commandement de payer, délivré le 17 septembre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 ;

Suivant conclusions soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [F] [O], demande que le Tribunal de:

A titre principal

Dire qu’il n’y a lieu à référé ;A titre subsidiaire

Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » ; Débouter l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire

Déduire la somme de 59,64€ correspondant à des frais de procédure ;Déduire la somme de 70,35€ correspondant à des frais de procédure ;Déduire la somme de 165,07€ correspondant aux frais d’assignation ;Autoriser Madame [F] [O] à payer cette somme en lui octroyant les plus larges délais de paiement ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause

Condamner l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » à payer les dépens ;Débouter l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande tendant à dire qu’il n’y aurait lieu à référé, la défenderesse fait valoir l’existence de deux formes de contestation sérieuse.

La première est fondée sur les dispositions du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lesquelles renvoient à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Par le jeu combiné de ces dispositions, une assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail d’habitation ne serait recevable qu’à la condition que l’assignation ait été communiquée électroniquement au représentant de l’Etat dans le département de l’immeuble loué, et ce, six semaines avant la date de l’audience.

Surtout, conformément à l’arrêté du 23 juin 2016 pris en application de l’article 7-2 de la loi précitée, cette notification électronique devait se faire via un système d’information des préfectures, nommé « EXPLOC » et créé par ledit arrêté. Cependant, l’abrogation, par l’arrêté du 12 décembre 2022 (entré en vigueur le 31 décembre 2023), de l’arrêté créant EXPLOC, priverait de base réglementaire ce système d’information et aurait pour conséquence qu’aucun texte ne prévoirait le recours à cet outil. Partant, Madame [F] [O] estime que l’assignation notifiée au Préfet en ayant recours à un système sans existence juridique ne remplirait pas les exigences du III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il existerait une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de se prononcer.

La seconde contestation sérieuse qu’allègue Madame [F] [O] tient au montant de la dette. D’abord, elle indique que le décompte produit par la demanderesse, sa bailleresse, ferait état d’une somme de 119,55 euros mis à la charge de la locataire le 30 novembre 2023, sans que rien ne le justifie. Ensuite, elle fait valoir que le montant figurant dans le décompte du 18 mars 2025, à savoir 831,61 euros, comprend des frais de procédure à hauteur de 295,06 euros (la somme de 59,64 euros, 70,35 euros et 165,70 euros) alors même que, s’agissant de frais relatifs à des commandements de payer ou à une assignation, ils ne sauraient figurer dans le décompte des dettes locatives conformément à l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Pour justifier sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de sa bailleresse, Madame [F] [O] reprend ses moyens tenant à la première contestation sérieuse aux termes desquels la notification de l’assignation à la Préfecture, obligatoire à peine d’irrecevabilité de la demande, a été faite en ayant recours à une plateforme pourtant privée de base légale depuis le 31 décembre 2023.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire en limitation de la condamnation, la défenderesse reconduit son calcul tendant à justifier une seconde contestation sérieuse et, soustrayant à 831,61 euros (somme visée dans le décompte du 18 mars 2025) les frais relatifs à des commandements de payer ou à l’assignation, à hauteur de 295,06 euros, elle demande à n’être condamnée qu’au paiement de la somme de 536,55 euros.

Au soutien de sa demande, également infiniment subsidiaire, en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire, Madame [F] [O] invoque le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Outre le fait qu’une expulsion sans délai aurait des conséquences gravement préjudiciables sur sa santé, elle avance qu’elle a repris le paiement des loyers depuis le 16 janvier 2025 et que seul le paiement du loyer, à l’exclusion des charges, est exigé à titre de condition pour l’octroi des délais de paiement. Enfin, pour justifier qu’il soit fait droit à sa demande de ne pas être expulsée, donc de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [F] [O] invoque l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) selon lequel une sanction comme l’expulsion serait disproportionnée au regard de son droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

L’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 596,19 euros, selon décompte arrêté au 10 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Concernant la contestation relative à la notification de l’assignation à la Préfecture par la plateforme EXPLOC et l’irrecevabilité des demandes, L’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » fait valoir que tous les commissaires de justice ont recours à l’outil EXPLOC et que c’est toujours un moyen de transmission .

Sur le fond, il indique que la somme de 119,55 euros inscrite à la date du 30 novembre 2023 figurant sur le décompte est une situation de crédit au profit de la locataire, à partir de laquelle le décompte débute. Enfin, elle reconnaît la reprise du paiement du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité de la procédure et sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

Madame [O] [F] fait valoir à titre principal l’existence de contestations sérieuses tenant à la régularité de la procédure et à titre subsidiaire l’irrecevabilité des demandes ;

Elle souligne que la communication de l’assignation à la préfecture a été faite le 17 décembre 2024 alors que l’arrêté du 23 juin 2016 portant création de l’outil EXPLOC a été abrogé le 31 décembre 2023 ; Madame [O] en conclut que le système EXPLOC est dès lors privé de base légale ;

Le dispositif EXPLOC est un traitement automatisé de données à caractère personnel ayant pour finalité de gérer les dossiers instruits dans le cadre de la prévention et de la gestion des procédures d’expulsions locatives

Les dispositions susvisées renvoient à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, sensé préciser les modalités de cette notification, en l’occurrence par renvoi à un décret pris en Conseil des ministres. C’est dans ce cadre que l’arrêté du 23 juin 2016 (article 1er) a institué un système d’information du nom d’EXPLOC.

Toutefois, cet arrêté a été abrogé par un arrêté du 12 décembre 2022 et dont l’entrée en vigueur a été reportée au 31 décembre 2023.

L’article 2 de l’arrêté du 12 décembre 2022 prévoyant que « les données à caractère personnel et informations enregistrées dans le traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « EXLOC » sont transférées dans un traitement du ministère chargé du logement dont la création doit intervenir avant la date d’entrée en vigueur du présent arrêté selon les conditions fixées par une convention entre le ministère de l’intérieur et le ministre chargé du logement » ;

Dans ces conditions, il faut constater à la date de délivrance de l’assignation le défaut de décret d’application permettant de mettre précisément en œuvre le système d’information à destination des préfectures, prévu à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 et par lequel les assignations aux fins d’expulsion doivent être notifiées électroniquement aux préfectures.

Toutefois, le rapport n° 856 remis à la Présidence de l’Assemblée nationale le 23 avril 1998 par le député Alain CACHEUX au nom de la commission spéciale chargée d’examiner le projet de loi d’orientation relatif à la lutte contre les exclusions (n° 780) indique que les dispositions modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité tendant à imposer, à peine d’irrecevabilité, la notification au Préfet de l’assignation ont, notamment, pour objet « d’informer le juge sur la situation de la famille concernée et sur sa capacité à apurer la dette locative et à reprendre les paiements. »

Aux termes de ce rapport, la nouvelle procédure instituant cette notification au Préfet poursuit donc un double objectif. Elle est fondée « d’une part, sur l’information systématique du préfet, avec l’obligation pour l’huissier de justice de lui notifier l’assignation, et, d’autre part, sur l’instauration d’un délai de deux mois entre cette même notification et l’audience au cours de laquelle le juge examine l’affaire. Ce délai est celui nécessaire à l’intervention des services sociaux concernés par les aides au logement ».

Il en découle naturellement que la notification au Préfet est imposée pour permettre aux services de l’Etat dans le département de diligenter un diagnostic social et financier afin d’éviter que l’expulsion d’un logement aboutisse à une situation d’exclusion totale, et que ce diagnostic permette également au juge d’apprécier « la faculté du locataire d’apurer sa dette locative (tout en continuant à régler son loyer), en plus des informations directement communiquées par lui ».

En d’autres termes, la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 exige une notification électronique de l’assignation à la Préfecture au moins six semaines avant l’audience.

Si la loi du 31 mai 1990 renvoie au pouvoir réglementaire le soin de préciser les modalités de cette notification électronique, l’absence de décret ne saurait priver les justiciables de leur droit d’introduire une demande en expulsion, dès lors que la preuve d’une notification effective à la Préfecture est rapportée.

En l’espèce, alors que l’objectif poursuivi est celui de permettre au Préfet d’agir pour prévenir les expulsions, il importe de souligner comme le précise le bailleur, que si la plateforme EXPLOC a été privée de base réglementaire depuis le 31 décembre 2023 , elle n’en demeure pas moins utilisée à la fois par les commissaires de justice et les Préfectures, de sorte que l’objectif de la loi, tel qu’il ressort des travaux préparatoires précités, est atteint, à savoir celui d’aviser la Préfecture en amont des audiences au cours desquelles une expulsion locative est sollicitée.

Et il est observé que l’arrêté du 29 juin 2023 modifie l’arrêté du 12 décembre 2022 qui transfère le système « Exploc » du Ministère de l’intérieur vers le Ministère du Logement sans pour autant supprimer la faculté d’y recourir techniquement ; Le système d’information est donc toujours fonctionnel malgré l’abrogation de l’arrêté du 23 juin 2016 ce qui permet toujours aux bailleurs, ainsi qu’en l’espèce, d’effectuer ladite démarche et de d’obtenir une justification de notification à la Préfecture ;

En outre, déclarer irrecevables des demandes formulées par des bailleurs au seul motif que la plateforme à laquelle ils ont recours pour notifier leur assignation à la Préfecture serait privée de base réglementaire reviendrait à priver ces justiciables de leur droit d’accéder à un juge, droit qui est la composante première du droit à un procès équitable tel qu’appréhendé par l’article 8 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen et de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

Dès lors que, d’une part, il n’existe aucune solution alternative édictée par la loi ou le règlement et que, d’autre part, le recours au système d’information EXPLOC, dont la base réglementaire a été abrogée, n’empêche pas l’avis effectif du Préfet dans le département, ce qui est l’objectif premier de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une telle demande ne saurait être déclarée irrecevable sur ce seul fondement.

En tout état de cause, le juge judiciaire ne saurait se prévaloir du défaut de décret d’application pour laisser une loi, à plus forte raison d’ordre public, inappliquée, dès lors que les dispositions de ladite loi sont assez précises et inconditionnelles.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient, à peine d’irrecevabilité de la demande, que le bailleur personne morale (hors SCI familiale) notifie électroniquement à la CAF ou à la CCAPEX le commandement de payer délivré à son locataire et visant la clause résolutoire au moins deux mois avant la délivrance d’une assignation aux fins d’expulsion.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » , bailleresse personne morale, a signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône la situation d’impayé le 18 avril 2024, soit plus deux mois avant l’assignation du 13 décembre 2024.

En conséquence de ce qui précède, le recours à ce système d’information EXPLOC ne saurait fonder, pas plus qu’il ne constitue une cause d’irrecevabilité de la demande, une contestation sérieuse empêchant le juge de référé de statuer dès lors qu’il n’existe pas de contestation sur le fait que la Préfecture a bien été avisée de l’assignation dans les délais impartis.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est dès lors recevable.

Sur le fond

Sur la contestation sérieuse tirée du montant de la dette locative

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par application de l’article 4 p) de la loi précitée du 6 juillet 1989, le locataire ne saurait supporter les « frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ».

En l’espèce, la société demanderesse produit à l’audience un décompte arrêté au 18 mars 2025 faisant état d’une situation débitrice de Madame [F] [O] à hauteur de 831,61 euros.

Elle y soustrait les sommes de 70,35 euros et 165,07 euros, respectivement relatives aux frais du commandement de payer du 17 septembre 2024 et de la signification de l’assignation du 13 décembre 2024, pour obtenir une dette locative de 596,19 euros.

Comme le souligne la défenderesse, le décompte fait également état de frais d’un commandement relatif à « l’article 24 », à hauteur de 59,64 euros en date du 30 juin 2024.

Dès lors que ces frais entrent dans le champ d’application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 car étant des frais de relance ou de procédure, ils ne peuvent être comptabilisés dans la dette locative imputée à Madame [F] [O].

Pour autant, le calcul ne se prêtant ici à aucune appréciation complexe du fond du dossier, ce calcul nécessaire à la détermination exacte de la créance, qui n’est pas niée dans son principe, ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

En outre, le montant reporté en première ligne du décompte et dans la colonne « solde » constitue la situation de la locataire à partir de laquelle débute le décompte.

En l’espèce, la présence du signe « - » rend compte du fait qu’avant le 30 novembre 2023 (début du décompte), la locataire avait un solde créditeur de 119,55 euros. Les opérations ultérieures ont été décomptées de cette situation, ce que confirme une simple analyse dudit décompte.

Là encore, cette simple précision n’emporte pas une appréciation complexe de la pièce produite, de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne saurait être invoquée de ce fait.

Partant, l’absence de contestations sérieuses habilite le tribunal à ordonner l’ensemble des mesures que l’urgence justifie, conformément à l’article 834 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, de sorte que les parties à un contrat s’obligent à en respecter les clauses.

Plus précisément, l’une des obligations essentielles d’un locataire aux termes d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose spécifiquement que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce, le bail conclu le 14 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 473,87 euros.

Le décompte produit aux débats établit que Madame [F] [O] n’a pas régularisé sa dette locative dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Partant, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7 a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

En l’espèce, Madame [F] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, et il est constant qu’elle est considérée comme locataire jusqu’à la résiliation du bail, laquelle prend effet au 17 novembre 2024.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il n’est pas contesté que Madame [F] [O] s’est maintenue dans les lieux même après l’acquisition de la clause résolutoire. Au jour de l’audience, elle indique ainsi occuper toujours les lieux et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient, d’une part, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 397,20 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée et, d’autre part, de condamner à titre provisionnel Madame [F] [O] à son paiement.

La société bailleresse fournit un décompte, arrêté au 10 mars 2025 (terme de février 2025 inclus), aux termes duquel Madame [F] [O] serait redevable d’une somme totale, englobant loyers et indemnités d’occupation, de 596,19 euros, déduction faite des frais d’assignation et de commandement de payer. Toutefois, la défenderesse fait valoir que dans le décompte figure, au débit de Madame [F] [O], des frais à hauteur de 59,64 euros en date du 20 juin 2024 qui feraient référence à des frais relatifs à un commandement de payer visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 précise que les frais de procédure ne peuvent être comptabilisés dans la dette locative.

Partant, des frais relatifs à un commandement de payer étant des frais de procédure, il y a lieu de soustraire à la somme due au titre de la dette locative (596,19 euros), la somme de 59,64 euros.

Dans ces conditions, et faute de contestation sérieuse sur ce montant, il y a lieu de condamner Madame [F] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » la somme provisionnelle de 536,55 euros au titre des loyers et charge impayés arrêtés au 10 mars 2025 échéance du mois de février 2025 incluse ;

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur si deux conditions sont cumulativement réunies. Ainsi, en plus d’être en situation de régler sa dette, le locataire doit désormais avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience pour bénéficier de délais. Par dérogation au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, ces délais de paiement sont octroyés pour une durée pouvant aller jusqu’à trois ans. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, aucune des parties ne conteste la reprise du versement des loyers par Madame [F] [O] qui est établie par le décompte actualisé produit aux débats ;

Par ailleurs, Madame [F] [O] indique percevoir le RSA, mais avance que son aide au logement a été suspendue en raison de la présente instance, et qu’elle la percevrait à nouveau en cas d’octroi de délais et d’autorisation de rester dans les lieux, qu’elle occupe depuis 8 ans.

Dès lors qu’elle a repris le versement du loyer et au vu de l’ancienneté du bail et de la diminution de la dette locative, il y a lieu de considérer qu’elle est en mesure de s’acquitter de sa dette, qui s’élève, au 18 mars 2025, à 536,55 euros.

Partant, il y a lieu d’octroyer à Madame [F] [O] des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Depuis la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi des délais de paiement n’a plus pour effet de suspendre automatiquement le jeu de la clause résolutoire. Ainsi, aux termes du VII de cet article 24, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire qu’à la double condition qu’une partie en fasse la demande et que des délais de paiement ait été accordés, ce qui implique nécessairement que le locataire se soit acquitté intégralement du dernier loyer courant avant l’audience.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il a déjà été démontré que le versement du loyer a repris, cet élément n’étant pas contesté. En outre, des délais de paiement ont été accordés sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Madame [F] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 397,20 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [O] dont la défaillance est à l’origine de la présente procédure supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE «  qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, et en l’absence de contestations sérieuses,

DECLARE l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » recevable en ses demandes;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2017 entre l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE » et Madame [F] [O] concernant le logement situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à verser, à titre provisionnel, à l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE », la somme de 536,55 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [F] [O] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 14,90 euros, payables avant le 10 de chaque mois et, pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Madame [F] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 397,20 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNE Madame [F] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE" formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE