TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à Mme [S] [K]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M. [B] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04222 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F2E

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [S] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 05 février 2020 avec prise d’effet au 1er février 2020 l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] un appartement n° 184 avec cave situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 330,23 euros, outre 1,11 euros d’accessoires, 110,52 euros de provisions sur charges, et 20,41 euros au titre de la consommation d’eau froide ;

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" a fait signifier à Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1014,30 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 mars 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, dénoncé le 1er juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’office public de l’Habitat "HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux appartement n° 184 avec cave situé [Adresse 6], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la provision de 1418,73 euros, comptes arrêtés au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges outre sa revalorisation légale et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 508,45 euros, comptes arrêtés au 9 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse;

Madame [Y] [X] citée par acte remis à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée ;

Monsieur [B] [X] comparaît en personne et indique percevoir une pension de retraite mensuelle d’un montant de 1 200 euros. Il indique payer son loyer par chèque le 10 de chaque mois ce qui explique ses retards.

Il précise avoir réglé la somme de 540,45 euros très récemment mais son bailleur fait valoir qu’il n’a pas encore reçu son paiement. Monsieur [B] [X] demande des délais de paiement et souhaite rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 10 octobre 2024 ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 05 février 2020 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 1 014,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le bail du 5 février 2020 contient une clause 12 stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail ;

Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] sont solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, au départ de Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500,83 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois décembre 2024, un justificatif de régularisation des charges de l’exercice 2023, le courrier du 06 octobre 2023 adressé aux locataires concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif et le courrier du 28 novembre 2023 informant les locataires qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 508,45 euros, comptes arrêtés au 9 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse;

Au vu du décompte actualisé , il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de, 5€, 82,40€, 162,26€ et 5€ correspondant à des frais de procédure ;

Monsieur [B] [X] précise avoir réglé très récemment la somme de 540,45 euros mais ne justifie pas que son bailleur a bien reçu son paiement, le locataire réglant son loyer par chèque.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 253,79 euros au 9 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse, Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] seront solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 253,79 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" établit que les locataires ont repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Monsieur [B] [X] sollicite des délais de paiement et souhaite rester dans les lieux, cette dernière demande s’analysant comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise des règlements et du montant résiduel de la dette, il convient d’accorder à Monsieur [B] [X] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Des délais de paiement d’office seront octroyés à Madame [Y] [X] selon des modalités identiques ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] et cave accessoire dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 500,83 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au requérant, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] à payer à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE", à titre provisionnel, la somme de 253,79 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;!

AUTORISONS Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités successives de 21,14 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, des lieux appartement avec cave sis [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 500,83 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE