DU 03 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01111 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBKF

Code NAC : 30B

Monsieur [K] [P]

C/

Société TRS EXO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 786, M^e Elodie FORTIN-LETHON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

Société TRS EXO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jorinda VRIONI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 214

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Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 28 avril 2014, M. [K] [P] a consenti un bail commercial à la SARL INDIAN STYLE, portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 31 440 euros.

Par acte sous signature privée du 19 septembre 2015, la SARL INDIAN STYLE a cédé son fonds de commerce à la société TRS EXO, comprenant le droit au bail.

Par ordonnance en date du 11 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE, a notamment :

— condamné la société TRS EXO à verser à M. [K] [P] à titre provisionnel une somme de 18 374 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayées au 14 janvier 2022,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 janvier 2021,

— accordé à la société TRS EXO des délais de paiement pour se libérer de sa dette locative et l’autorisons à rembourser ladite dette à l’égard de M. [K] [P] par des mensualités de 800 euros,

— suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 28 avril 2014,

— dit qu’à défaut d’apurement de la dette locative par la société TRS EXO dans les conditions ci-dessus octroyées, la société TRS EXO perdra de plein droit le bénéfice des délais accordés, et dans cette éventualité, constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclus entre les parties, de sorte que la société TRS EXO devrait alors quitter les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5] et les restituer libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

— condamné la société TRS EXO à verser à M. [K] [P] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par courrier en date du 23 octobre 2023, M. [K] [P] a sollicité le paiement de la somme de 7 801,92 euros, correspondant à l’indexation du loyer contractuel sur l’Indice du Coût de la Construction de l’INSEE du 4ème trimestre 2013 sur 5 ans, soit depuis le 1er novembre 2018.

Le 30 novembre 2023, M. [K] [P] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société TRS EXO, portant sur la somme de 7 801,92 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, M. [K] [P] a fait assigner en référé la société TRS EXO devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 1er janvier 2024,Constater la résiliation du contrat de bail commercial,Ordonner l’expulsion de la société TRS EXO et de tout occupant de ce titre des locaux et terrain sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner par provision la société TRS EXO au paiement de la somme de 11 438,64 euros, montant de la dette locative terme d’octobre 2024 inclus, Condamner par provision la société TRS EXO au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à savoir 1 500 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner la société TRS EXO au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société TRS EXO aux entiers dépens.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2025 et renvoyé à l’audience du 9 avril 2025 à la demande du conseil de la société défenderesse afin de lui permettre de produire des pièces financières et un décompte actualisé.

Durant le temps du renvoi, aucune pièce supplémentaire n’a été communiquée à la partie demanderesse par la société défenderesse.

A l’audience du 9 avril 2025, la société TRS EXO n’a pas comparu mais son conseil a sollicité un renvoi par courrier en indiquant être toujours dans l’attente des relevés de comptes de son client sollicités auprès de son établissement comptable. Le juge des référés a refusé de renvoyer l’affaire qui a été retenue et mise en délibéré au 16 mai 2025.

Le 8 mai 2025, le conseil de la défenderesse a sollicité une réouverture des débats.

Par ordonnance du 16 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 juin 2025 afin que soit débattue contradictoirement la question des sommes réclamées dans le commandement de payer qui ne seraient pas dues, susceptibles d’entrainer la nullité de ce dernier et n’ayant pas été soulevée à l’audience.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 25 juin 2025, à laquelle les parties ont comparu.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement et visées à l’audience, M. [K] [P] demande au juge des référés de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 1er janvier 2024,Constater la résiliation du contrat de bail commercial,Ordonner l’expulsion de la société TRS EXO et de tout occupant de ce titre des locaux et terrain sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner par provision la société TRS EXO au paiement de la somme de 22 006,63 euros, au titre des loyers et charges, montant de la dette locative terme de juin 2025 inclus, Condamner par provision la société TRS EXO au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à savoir 1 620 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Débouter la société TRS EXO de ses demandes et conclusions, et spécialement de toute demande de délais en raison du non-respect du précédent échéancier accordé,Condamner la société TRS EXO au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société TRS EXO aux entiers dépens.

A titre liminaire, M. [K] [P] rappelle que le juge des référés dans son ordonnance en date du 11 février 2022 a bien pris en compte le règlement de 7000 euros dont le représentant du bailleur a indiqué par une note en délibéré qu’il était créditeur et encaissé, de sorte que ce montant a réduit la dette à 18 374 euros.

S’agissant de la clause d’indexation contenu dans le bail commercial, il soutient qu’elle constitue une indexation conventionnelle et qu’elle ne se confond pas avec les règles de la révision légale du loyer prévues par les articles L.145-37 et suivants du code de commerce. Il fait valoir que la société défenderesse allègue de la nullité de cette clause sans invoquer de fondement juridique.

Il expose que la clause d’échelle mobile est parfaitement licite et qu’elle est visée par l’article L.145-39 du code de commerce. En outre, il prétend que le bail litigieux conclu le 1er mai 2014, n’a jamais été renouvelé mais qu’il s’est poursuivi, de sorte que l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), prévu dans le contrat de bail, reste applicable dans le cadre de la clause d’échelle mobile.

S’agissant de l’augmentation triennale au 1er novembre 2023 proposée par la société TRS EXO, il rappelle que la révision triennale légale de l’article L.145-38 du code de commerce impose un formalisme et des conditions strictes.

Concernant la validité du commandement de payer du 30 novembre 2023, M. [K] [P] soutient que l’arriéré locatif correspond au non-paiement du loyer indexé. Il actualise la dette à la somme de 22 006,63 euros au 5 juin 2025 et rappelle que les dispositions du bail portant sur la taxe foncière et les charges à la charge du preneur.

Il prétend que la société TRS Exo n’a pas respecté l’échéancier accordé par le juge des référés et que le commandement de payer du 30 novembres 2023 est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 décembre 2023. Il allègue de l’urgence de la situation compte tenu des troubles à l’ordre public et à la quiétude du voisinage causés par divers trafics organisés autour du local de la société TRS EXO.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement et visées à l’audience, la société TRS EXO demande au juge des référés de :

A titre principal

CONSTATER qu’il existe un moyen sérieux de contestation de la dette, empêchant l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence,

A titre subsidiaire

CONSTATER que les clauses de révision et d’indexation stipulées au bail sont nulles et réputées non écrites,CONSTATER que la société TRS EXO ne demeure recevable d’aucune somme envers son bailleur,CONSTATER que M. [P] a perçu un trop-perçu et qu’il doit rembourser la société TRS EXO le montant de 10 711,83 euros indûment versé,CONDAMNER M. [P] au remboursement de la somme de 4 404,11 euros trop perçue,En conséquence,

CONDAMNER M. [P] à payer à la société défenderesse la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, la société TRS EXO allègue de la nullité des clauses de révision et d’indexation prévues au bail en faisant valoir qu’elles ne respectent pas les dispositions des articles L.145-37, L.145-38 et L.145-34 du code de commerce.

Elle considère que la demande de révision du loyer ne peut être formulée qu’à l’issue d’un délai de trois ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locatif ou du renouvellement du bail et que la variation du loyer est strictement encadrée par l’ILC ou l’ILAT. Elle rappelle que l’ICC antérieurement utilisé pour la révision triennale des loyers commerciaux, n’est plus admis comme référence pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014 et expose que la révision ou l’indexation du loyer ne produit ses effets qu’à compter de la date de la demande, et ne saurait en aucun cas s’appliquer rétroactivement.

Elle soutient que la stipulation du bail relative à une révision annuelle du loyer, et non triennale, doit être considérée comme nulle et réputée non écrite.

Elle souligne que la clause de révision et la clause d’indexation se réfèrent à l’ICC et non à l’ILC alors que le bail a été conclu le 1er mai 2014 et renouvelé le 1er mai 2023, de sorte que seul l’ILC est applicable en l’espèce. Elle en conclut que le commandement de payer, qui est fondé sur l’ICC, est nul et dénué de fondement.

Enfin, la révision n’ayant pas d’effet rétroactif, elle fait valoir qu’elle ne peut intervenir qu’à compter de la date de la demande formelle de révision, soit à partir du 1er novembre 2023.

A titre subsidiaire, elle soulève des contestations sérieuses fondées sur les sommes qu’elle a indûment versées au bailleur au titre des loyers révisés et de la taxe foncière, à hauteur de 10 711,83 euros et de 4 404,11 euros.

Elle fait valoir que le loyer s’élevait à 1 120 euros depuis 1er mai 2014 puis à 1 279,15 euros suite à la première révision triennale intervenue au 1er novembre 2023.

Sur la taxe foncière, elle soutient que la taxe foncière est incluse dans les charges pour lesquelles elle verse une provision mensuelle de 100 euros, de sorte qu’il ne peut lui être réclamé le paiement de la taxe foncière une deuxième fois.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La partie demanderesse verse à l’audience du 25 juin 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 22.006,63 euros, terme de juin 2025 inclus, correspondant aux arriérés de loyers indexés et impayées de charges.

La société défenderesse qui conteste l’indexation des loyers et fixe le loyer à 1 279,15 euros à compter du novembre 2023, verse son propre décompte qui laisse apparaitre un solde créditeur de 4 404,11 euros à son bénéfice.

Sur la fixation du loyer au titre du renouvellement du bail

Selon l’article L145-38 du code de commerce, « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

Pour justifier du montant du loyer de 1279,15 euros utilisé dans son décompte, la société défenderesse soutient que le bail du 28 avril 2014 avec prise d’effet au 1er mai 2014 qui a fixé le loyer mensuel à 1120 euros basé sur l’ILC, a fait l’objet d’une première révision triennale qui est intervenue le 1er novembre 2023.

Or, il résulte du texte susvisé, que la demande en révision du loyer d’un bail commercial est soumise à des règles strictes et précises encadrées par les dispositions du code de commerce et que la société défenderesse ne justifie pas avoir initié une demande en révision du loyer, de sorte qu’elle ne peut valablement fixer de manière unilatérale et opportune le loyer mensuel à 1 279,15.

De surcroit, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir que le bail signé le 28 avril 2014 à effet au 1er mai 2014 a fait l’objet d’un renouvellement.

Or, l’article L145-9 du code de commerce dispose notamment que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Dans ces conditions, et en application de ce texte, le bail du 28 avril 2014 n’a pas été renouvelé le 1er mai 2023 mais simplement prolongé tacitement aux mêmes conditions que le bail initial et soumis à la même loi.

Sur la licéité de la clause d’indexation

En vertu des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions d’un certain nombre d’articles d’ordre public, dont fait partie l’article L. 145-39 du Code de commerce.

L’article L. 145-39 du Code de commerce dispose quant à lui que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation automatique), la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, celui-ci se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions d’ordre public que toute stipulation contractuelle prévoyant qu’une clause d’échelle mobile ne pourra jouer qu’à la hausse, s’avère réputée non écrite dès lors qu’elle a pour effet de faire échec au réajustement du loyer en conformité avec la réciprocité qui est le propre d’une clause d’indexation, dont l’objet est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.

La clause d’indexation est la clause par laquelle les parties définissent la révision conventionnelle du loyer. Une telle clause permet d’échapper aux contraintes de la révision triennale légale prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce.

Ainsi, la clause d’indexation fait varier le prix du loyer, de manière automatique, sans formalisme, selon une périodicité librement définie et en fonction de la variation d’un indice.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 28 avril 2014, à effet au 1er mai 2014, contient une « clause d’indexation conventionnelle – (clause d’échelle mobile) » qui stipule : « le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

A la même date de prise d’effet du bail, c’est-à-dire le 1er mai de chaque année et pour la première fois en 2015, le loyer sera réajusté en fonction du taux de variation dudit indice.

Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans à compter du départ du bail, c’est-à-dire le 1er mai 2015, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi.

L’indexation jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est, de l’accord des parties le dernier indice publié à la date de signature du présent bail, soit celui du 4ème trimestre 2013.

Pour chaque réajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le réajustement suivant et ainsi de suite. »

Il résulte des termes de cette clause que le loyer pourra varier en fonction du taux de variation de l’ICC le 1er mai de chaque année, à compter du 1er mai 2015, de plein droit et sans notification préalable. De plus, la clause ne spécifie pas que le loyer ne variera qu’à la hausse et n’utilise nullement le terme de révision du loyer, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une clause de révision.

S’agissant de l’utilisation de l’indice du coût de la construction auquel est soumise la clause d’indexation, il convient de rappeler que la clause d’indexation d’un bail commercial peut être fondée sur un des indices suivants : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), un indice en relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité d’une des parties et, dans certains cas, le niveau général des prix.

Par ailleurs, et en vertu des dispositions de l’article L. 112-2, alinéas 1er et 2, du Code monétaire et financier, les parties peuvent retenir l’ICC, l’ILC ou l’ILAT. Enfin, il convient de rappeler que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, prohibe le recours à l’ICC pour la révision triennale du loyer mais n’interdit pas aux parties d’avoir recours à l’ICC dans le cadre d’une clause d’indexation.

Dès lors, la clause d’indexation conventionnelle – (clause d’échelle mobile) insérée au bail du 28 avril 2014 est licite et il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

Sur les sommes réclamées au titre de l’indexation du loyer

Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier du 23 octobre 2023, M. [K] [P] a sollicité le paiement de la somme de 7 801,92 euros, correspondant à l’indexation du loyer contractuel sur l’Indice du Coût de la Construction de l’INSEE du 4ème trimestre 2013 sur 5 ans, soit depuis le 1er novembre 2018.

La société défenderesse soutient que la demande de révision du loyer n’a aucun effet rétroactif et qu’elle ne peut prendre effet qu’à partir du 1er novembre 2023.

Or, il résulte des développements précédents que la somme de 7 801,92 euros réclamée par le bailleur, correspond à l’arriéré des loyers indexés depuis novembre 2018, de sorte que la société TRS EXPO confond le mécanisme de l’indexation des loyers avec celui de la révision des loyers.

Par ailleurs, il est constant que l’action en paiement des loyers indexés est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur pouvait réclamer l’arriéré locatif d’indexation par courrier du 23 octobre 2023, depuis novembre 2018 et l’obligation de la société TRS EXPO de régler la somme de 7 801,92 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il en est de même des sommes réclamées postérieurement au courrier du 23 octobre 2023 au titre des loyers indexés apparaissant sur le décompte arrêté à juin 2025 versé par le bailleur.

Dès lors, au vu du décompte produit par le bailleur, le montant des sommes exigibles au titre des loyers indexés depuis février 2022 jusque juin 2025 s’élève à 55 929,99 euros.

Sur les provisions sur charges et taxes

Le contrat de bail signé le 28 avril 2014 contient les clauses suivantes :

— CHARGES LOCATIVES : « le preneur devra rembourser au bailleur en plus du loyer l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé « net de charges ». Toutefois, seront extraites éventuellement desdites charges celles correspondant à des grosses réparations auxquelles le locataire n’aurait pas participé en vertu des dispositions du présent bail.

Ces charges, taxes et prestations feront l’objet d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’apurement des comptes se faisant annuellement.

A ce jour, la provision mensuelle est fixée à la somme de 80 euros.

Cette provision sur charges sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente. »

— Provision de taxe foncière : « le preneur devra rembourser au bailleur en plus du loyer l’ensemble des taxes foncières afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé « net de charges ».

A ce jour, la provision mensuelle est fixée à la somme de 100 euros.

Le bailleur devra chaque année et un mois avant l’échéance de la régularisation adresser au preneur un décompte faisant ressortir la quote-part du preneur, accompagné des justificatifs. »

La société défenderesse soutient que selon les termes du bail et le commandement de payer, la taxe foncière est incluse dans les charges à hauteur de 100 euros par mois.

Pour justifier de sa créance au titre des charges et taxes impayées, le bailleur verse aux débats :

— les avis de taxe foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 pour le bien objet du bail commercial,

— les appels de provisions sur charges courantes de copropriété et fonds de travaux, pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025 ainsi que les régularisations sur charges courantes des exercices 2021, 2022 et 2023.

Il n’est pas contestable que le contrat conclu le 28 avril 2014 contient deux clauses distinctes, l’une fixant la provision mensuelle sur charges de copropriété à 80 euros et la seconde fixant la provision mensuelle sur taxe foncière à 100 euros par mois. Ses montants de provision ont varié annuellement lors des régularisations qui permettent d’ajuster les versements du preneur aux dépenses réelles.

Les parties ne contestent pas le montant des charges de copropriété pour la période de janvier 2022 à juin 2025, lesquelles sont justifiées par les appels de provisions sur charges et régularisations.

Dès lors, au vu des décompte produit par le bailleur, le montant exigible des charges de copropriété s’élève à 6 904,18 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2025.

S’agissant de la taxe foncière, il n’est pas contestable à la lecture des termes du contrat de bail que la taxe foncière est à la charge du preneur, et ce nonobstant le montant de la provision, celle-ci devant couvrir les dépenses réelles lors de la régularisation.

Ainsi, les sommes réclamées au titre du paiement de la taxe foncière sont exigibles et il n’existe aucune contestation sérieuse sur ce point.

Dès lors, au vu des pièces produites, le montant exigible au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 s’élève à 3 972 euros.

Sur les décomptes et sommes versées par la société TRS EXPO

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des décomptes des parties, des relevés bancaires de M. [K] [P], des quittances de loyer et des relevés de compte NICKEL de la société TRS EXPO que les sommes suivantes ont été versées par la société défenderesse depuis l’ordonnance de référé :

— Sur l’année 2022 :

Mars : 2200 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et la quittance)

Avril : 2200 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et la quittance)

Mai : 2200 euros (somme identique sur les décomptes respectifs)

Juin : 2800 euros (somme identique sur les décomptes respectifs)

Juillet : 3000 euros (somme identique sur les décomptes respectifs)

Août : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Septembre : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Octobre : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Novembre : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Décembre : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

TOTAL : 23 400 euros

— Sur l’année 2023 :

Janvier : 2200 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Février : 2200 euros (somme sur le décompte preneur et justifiée par quittance)

Mars : 1400 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Avril : 1400 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Mai : 1400 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Juin : 1400 euros (justifiée par quittance)

Juillet : 1400 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Août : 1400 euros (justifiée par quittance)

Septembre : 1400 euros (somme sur le décompte bailleur et justifiée par quittance)

Octobre : 1400 euros (justifiée par quittance)

Novembre : 1400 euros (décompte bailleur, justifiée par quittance +relevés bancaires NICKEL)

Décembre : 1400 euros (décompte bailleur, justifiée par relevés bancaires NICKEL)

TOTAL : 2023 : 18 400 euros

— Sur l’année 2024 :

Janvier : 2223 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Février : 1600 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Mars : 1400 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Avril : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Mai : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Juin : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Juillet : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Août : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Septembre : 1500 euros (somme justifiée par les relevés bancaires NICKEL)

Octobre : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Novembre : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

Décembre : 1000 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et relevés bancaires)

TOTAL : 18 223 euros

— Sur l’année 2025 :

Janvier : 1000 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et justifié par les relevés bancaires bailleur)

Février : 1000 euros (relevés bancaires preneur et bailleur)

Mars : 1500 euros (relevés bancaires preneur et preneur)

Avril : 2000 euros (somme identique sur les décomptes respectifs et justifié par les relevés bancaires bailleur)

Mai : 1500 euros (somme identique sur les décomptes respectifs)

Juin : ///

TOTAL : 7 000 euros

Ainsi, la société TRS EXPO a versé au total entre mars 2022 et juin 2025 une somme 67 023 euros. Toutefois, il convient de souligner que la société défenderesse a versé entre mars 2022 et février 2023, une somme de 800 euros par mois en sus du loyer et des charges courants, correspondant à la mensualité du plan d’apurement de la dette, soit 9 600 euros, ce qui n’est pas contesté par les parties. Or, selon la règle d’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne prévue à l’article 1342-10 du code civil, il convient de déduire cette somme.

Dès lors, le montant des sommes versées par la société TRS EXPO au titre des loyers, charges et taxes entre mars 2022 et juin 2025 s’élève à 57 423 euros.

Sur la fixation de la dette

Il résulte des développements précédents que la société TRS EXPO est redevables de la somme totale de 66 806,17 euros décomptée comme suit :

—  55 929,99 euros au titre des loyers indexés février 2022 à juin 2025,

—  6 904,18 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 30 juin 2025,

—  3 972 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024.

En tout état de cause, il convient de souligner que le bailleur a réintégré les mensualités de 800 euros du plan d’apurement de la dette locative dans son décompte, de sorte qu’elles doivent être déduites du montant exigible, le juge des référés dans son ordonnance en date du 11 février 2022 ayant déjà accordé une provision sur cette dette de 18 374 euros.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société TRS EXO n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 383,17 euros au titre de l’arriéré des loyers indexés, charges et accessoires pour la période du 1er février 2022 au 30 juin 2025 et il convient de condamner la société TRS EXO par provision au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 28 avril 2014 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou de l’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semple au bailleur.

M. [K] [P] justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 30 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse n’a pas réglé le montant des loyers indexés.

Le décompte annexé au commandement de payer mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Il résulte des développements précédents qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur pouvait réclamer l’arriéré locatif d’indexation depuis novembre 2018 et que l’obligation de la société TRS EXPO de régler la somme de 7 801,92 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Enfin, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 30 novembre 2023 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2023 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société TRS EXO depuis l’acquisition de la clause résolutoire, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé en vigueur lors de la résiliation du bail conformément au décompte produit par le bailleur, outre les charges, taxes et accessoires, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TRS EXO, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TRS EXO ne permet d’écarter la demande de M. [K] [P] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 28 avril 2014 et la résiliation de ce bail à la date du 30 décembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TRS EXO et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société TRS EXO à payer à M. [K] [P] la somme provisionnelle de 9.383,17 euros au titre des loyers, indexation de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, pour la période du 1er février 2022 au 30 juin 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TRS EXO à M. [K] [P], à compter du 30 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel indexé en vigueur lors de la résiliation du bail, outre les taxes, charges et accessoires, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et condamnons en tant que de besoin la société TRS EXO au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société TRS EXO au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société TRS EXO à payer à M. [K] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 03 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT