TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e SARKISSIAN Laura

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00756 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AC6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [K] épouse [S]

née le 21 Mai 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [U] [W]

né le 21 Décembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature électronique du 28 septembre 2023, Madame [Y] [K] épouse [S] a donné à bail à Monsieur [P] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Déplorant des loyers impayés, le 13 novembre 2024, Madame [Y] [K] épouse [S] a fait délivrer à Monsieur [P] [W] un commandement de payer la somme en principal de 3.162,64 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 3 février 2025, Madame [Y] [K] épouse [S] a attrait Monsieur [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin de voir :

– constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion du locataire et de toute personne de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– obtenir sa condamnation à lui payer :

* la somme provisionnelle de 4.734,18 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à reprise effective des lieux ;

* la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent acte en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

L’affaire a été appelée et plaidée le 3 avril 2025.

Lors des débats, représenté par son conseil, Madame [Y] [K] épouse [S] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 7 991,36 euros au 1er mars 2025.

Cité à étude, Monsieur [P] [W] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [P] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [Y] [K] épouse [S].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 février 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [K] épouse [S] justifie de la taxe foncière 2023 et de fait de la propriété du bien loué et de sa qualité à agir, ainsi que du mandat de gestion confié à [Adresse 6].

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [Y] [K] épouse [S] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de la taxe foncière 2023 et du mandat de gestion confié à [Adresse 6].

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2023 contient une clause résolutoire (VII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024 à Monsieur [P] [W], pour la somme en principal de 3.162,64 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des six semaines imparties. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 25 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le décompte actualisé au 1er mars 2025 démontre que le locataire n’a pas repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Au vu de ces éléments et en l’absence de demande formulée en ce sens par le locataire, non comparant, ou le bailleur, personne privée, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [P] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Celle-ci doit être toutefois être sollicitée à titre provisionnelle.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; et de condamner Monsieur [W], à son paiement, soit un montant de 1.591,09 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [W] reste devoir la somme de 7.991,36 euros au 1er mars 2025.

Le locataire qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de leur libération.

Monsieur [P] [W] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4734,18 euros à compter de l’assignation et à compter de la décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande Madame [Y] [K] épouse [S] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 et de l’assignation.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de le condamner à payer à Madame [Y] [K] épouse [S] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2023, entre d’une part Madame [Y] [K] épouse [S], d’autre part Monsieur [P] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [K] épouse [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] à payer à Madame [Y] [K] épouse [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 1.591,09 euros, due à compter du 25 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] à payer à Madame [Y] [K] épouse [S], à titre provisionnel, la somme de 7.991,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.734,18 euros à compter de l’assignation du 3 février 2025 au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2025 et de la décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de Madame [Y] [K] épouse [S] au titre des dommages et intérêts,

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] à payer à Madame [Y] [K] épouse [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] aux entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer délivrés le 13 novembre 2024 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Préside