Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 22 mai 2025, n° 21/05698

TJ Marseille 22 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Erreur de mesurage
Le tribunal a constaté que le mesurage effectué était erroné et que la superficie réelle était inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, entraînant une obligation de diminution du prix.
Accepté
Dépens et frais de justice
Le tribunal a jugé que les consorts [I] devaient supporter les dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur [H] [Z] demande la condamnation solidaire de Mesdames [X] [W] [I] et [O] [I] à lui verser une somme de 18.698 € pour diminution de prix liée à une erreur de mesurage de la surface d'un bien immobilier. Les questions juridiques portent sur l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la superficie des biens en copropriété et la responsabilité des vendeurs en cas de métré erroné. Le Tribunal a constaté que la superficie réelle était inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente, condamnant les vendeurs à verser 17.919 € à l'acquéreur, tout en déboutant les vendeurs de leur appel en garantie contre le cabinet ayant réalisé le métré. Les consorts [I] ont également été condamnés aux dépens et à verser 2.500 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 22 mai 2025, n° 21/05698
Numéro(s) :	21/05698
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine LESTOURNELLEChristian LESTOURNELLEAgnès PEROTStéphane GALLOFrédéric RACHLIN
Cabinet(s) :	SCP LESTOURNELLE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/05698 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y4VK

AFFAIRE :

M. [H] [G] [Z] (M^e Frédéric RACHLIN)

Mme [X] [I] épouse [W] (la SCP SCP LESTOURNELLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G] [Z]

né le 02 Juillet 1992 à LA CIOTAT

de nationalité Française, demeurant Résidence Champan – Bâtiment C – 13600 LA CIOTAT

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [X] [I] épouse [W]

née le 07 Décembre 1949 à EREVAN

de nationalité Française, demeurant 41 traverse Saint Pons – Saint Pons – 13012 MARSEILLE

représentée par Maître Géraldine LESTOURNELLE de la SCP SCP LESTOURNELLE, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [I]

née le 14 Avril 1954 à EREVAN

de nationalité Française, demeurant 105, clos des Pins – 13320 BOUC BEL AIR

représentée par Maître Christian LESTOURNELLE de la SCP SCP LESTOURNELLE, avocats au barreau de MARSEILLE

Intervenant volontaire

SARL CABINET AUDIT DIAGNOSTIC EXPERTISE, anciennement DIAGNOSTIC IMMOBILIER 13,

exerçant sous l’enseigne CABINET SIKOUTRIS, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 501 907 471 dont le siège social est 46 rue Montgrand 13006 MARSEILLE,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant pour avocat postulant : SCP ABEILLE ET ASSOCIES, Maître Stéphane GALLO, Avocat au Barreau de MARSEILLE,

Ayant pour avocat plaidant : SELARL AVOX, Maître Agnès PEROT, Avocat au Barreau de PARIS,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte en date du 13 octobre 2020, Monsieur [H] [Z] a acquis, auprès de Mesdames [X] [W] [I] et [O] [I], au sein de l’immeuble en copropriété dénommé le Saint Pons situé 41 Boulevard de la Comtesse 13012 Marseille, les lots 149, 38 et 88 consistant en un appartement T2, une cave et un garage, au prix de 153.000 euros.

Suivant métrage réalisé par le cabinet SIKOUTRIS le 12 juin 2020, le lot 149 a été estimé à 55,32 mètres carré Loi Carrez.

Le 30 octobre 2020, Monsieur [Z] a fait réaliser un nouveau métrage, estimant la surface du bien à 46,70m2.

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2020, [H] [Z] a assigné [X] [W] [I] et [O] [I] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les voir condamner au paiement de la somme de 18.698 € au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Par assignation du 10 septembre 2021, [X] [P] et [O] [I] ont assigné en intervention forcée l’entreprise ayant été chargée de réaliser le métrage litigieux, à savoir la SARL CABINET SIKOUTRIS aux fins d’être relevées et garanties par cette dernière.

A la suite de difficultés de placement de l’assignation, l’intervention forcée n’a pas été enrôlée mais le cabinet SIKOUTRIS est intervenu volontairement à la procédure principale.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 septembre 2023, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, [H] [Z] sollicite de voir :

« A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER solidairement Madame [X] [I] épouse [W] et Madame [O] [I], à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 18.698 € ou à la somme de 17 997 € si mieux plaise au Tribunal au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 21 juin 2021.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DESIGNER tel expert judiciaire aux fins d’établir l’erreur de métré et la diminution du prix en résultant au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER solidairement Madame [X] [I] épouse [W] et Madame [O] [I], à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, [H] [Z] affirme que le cabinet SIKOUTRIS a pris en compte la terrasse dans le calcul de la surface loi Carrez du bien. Dès lors la superficie réellement vendue étant inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l’acte, les vendeurs doivent supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le le 29 décembre 2023, [X] [W] [I] et [O] [I] concluent principalement au débouté, à titre subsidiaire à être relevées et garanties par le cabinet SIKOUTRIS, à titre infiniment subsidiaire à limiter le montant de la diminution du prix et en tout état de cause condamner [H] [Z] aux dépens et au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, [X] [W] [I] et [O] [I] font valoir que :

le cabinet SIKOUTRIS a reconnu un erreur de métrage,Le prix du bien a été fixé à un prix largement inférieur au prix réel compte tenu des liens de parenté entre les venderesses et l’acquéreur et de l’engagement de l’acquéreur d’obtenir un prêt sans difficulté afin que la transaction se fasse très rapidement,la faute du cabinet SIKOUTRIS leur cause une perte de chance d’avoir pu vendre à un prix supérieur,les calculs du montant de la diminution de prix sont erronés.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 octobre 2024, la cabinet SIKOUTRIS sollicite de voir au visa des articles 325 à 330 du code de procédure civile, l’article 46 de la loi du 10 juillet 65 et son décret d’application et l’article 1231-1 du code civil :

« Recevoir la société CABINET AUDIT DIAGNOSTIC EXPERTISE exerçant sous l’enseigne CABINET SIKOUTRIS en son intervention volontaire et l’y déclarer bien fondé,

Débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes excédant 17.997 €,

Débouter les dames [I] de leur appel en garantie formé contre la société CABINET SIKOUTRIS,

Condamner in solidum les dames [I] à verser à la société CABINET SIKOUTRIS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Stéphane GALLO, pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile »

Au soutien de ses prétentions le cabinet SIKOUTRIS fait valoir que :

une erreur de saisie informatique a conduit à inclure la surface du balcon dans la superficie Carrez alors qu’elle aurait dû figurer uniquement dans la surface au sol,seul le prix de la surface Carrez surmesurée doit être réduit à proportion des m² manquant. Or, le prix de vente global de 153.000 € incluait non seulement la surface Carrez (annoncée pour 55,32 m²), mais aussi le balcon, la cave, les meubles et le garage de sorte que le prix de vente doit être ventilé entre surface Carrez et hors Carrez.Le montant de la diminution de prix est inférieur,Si le mesureur était condamné à restituer une partie du prix de vente à la place du vendeur, celui-ci bénéficierait d’un enrichissement sans cause puisqu’il aurait alors perçu une partie du prix pour des m² inexistants.Il n’est pas démontré qu’elles ont vendu un bien à un prix inférieur à la valeur du marché.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’erreur de mesurage :

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mesurage effectué par le cabinet SIKOUTRIS est erroné.

Il résulte en effet du diagnostic Loi Carrez établi par le cabinet STP DIAGNOSTIC qui fait consensus entre les parties que l’appartement vendu par les consorts [I] à [H] [Z] mesure 46,7m2 et non 55,32 tel que cela figure à l’acte de vente du 13 octobre 2020.

Dès lors, le prix de vente d’un montant de 153.000 euros doit supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. Le moyen selon lequel le prix avait préalablement était négocié entre les parties, du fait notamment de l’existence d’un lien de parenté et était dès lors inférieur aux prix du marché est d’une part non démontré et d’autre part inopérant.

Le prix de vente de 153.000 euros incluait la surface Carrez mais également le balcon, la cave, le garage et les meubles.Il convient de retenir une ventilation du prix par par lots comme suit :

parking :15000Cave : 5000Mobilier : 13000Balcon : 5000De sorte que le prix affecté au seul appartement est de 115.000 euros.

Le calcul s’opère donc comme suit : 115.000 /55,32 x 46,70 = 97 080,62 euros.

En conséquence, compte tenu de l’écart de surface constaté, les consorts [R] seront condamnées à restituer à l’acquéreur la somme de 17.919 euros.

Les consorts [R] demandent à être relevées et garanties par le cabinet SITROUKIS à l’origine de la faute.

La restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de la loi ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Seule la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre est indemnisable.

En l’espèce, il résulte de la pièce produite par les venderesses, que sur la base des appartements vendus antérieurement à 2020, de superficie similaire, dans la même résidence, le prix au mètre carré moyen était de 2505 euros.

Dès lors la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, soit un prix au mètres carré de 3276 euros, apparaît nulle.

En conséquence, les consorts [I] seront déboutées de leur appel en garantie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner les consorts [I] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner les consorts [I] à verser à [H] [Z] et au cabinet SITROUKIS la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum [X] [W] [I] et [O] [I] à verser à [H] [Z] la somme de 17919 euros ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE [X] [W] [I] et [O] [I] de leur appel en garantie contre le cabinet SITROUKIS ;

CONDAMNE in solidum [X] [W] [I] et [O] [I], aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum [X] [W] [I] et [O] [I], à verser à [H] [Z] et au cabinet SITRAKIS la somme 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE