TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00018

N° Portalis DBW3-W-B7I-4PH7

AFFAIRE : Société CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/ Mme [R] [Y], M. [M] [G] [L]

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 8 Juillet 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 8 Juillet 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, (par abréviation le CFF), SA au capital de 1 331 400 718, 80 euros ayant son siège social au 182 avenue de France à PARIS (75013), immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat postulant et M^e Paul BUISSON pour avocat plaidant, avocat au Barreau de PONTOISE

CONTRE

Madame [R] [Y], célibataire, de nationalité algérienne, née le 31 décembre 1964 à EL HACHEM (Algérié), demeurant 3 rue François Massabo à MARSEILLE (13002)

Non comparante et n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [M] [G] [L] né le 20 février 1968 à LES TROIS ILETS (97229), de nationalité française, célibataire, demeurant 8 Boulevard Lambert à MARSEILLE (13004),

Ayant M^e Jean-yves HEBERT pour avocat

DEBITEURS SAISIS

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 2/15/16EMES arrondissements de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 3 Place Sadi Carnot – CS 20114 – 13235 MARSEILLE CEDEX 02

— hypothèque légale prise le 20 avril 2018 volume 2018 V n°2416,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIER INSCRIT

La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE poursuit à l’encontre de Monsieur [M] [L] et Madame [R] [Y], suivant commandement de payer en date du 18 octobre 2023 , signifié par Me [O], Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 8 décembre 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°267, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un local à usage de station-service au rez-de chaussée dans le bâtiment B, (lot n°460),

étant précisé qu’actuellement et suite au changement d’affectation en habitation desdits biens ceux-ci sont composés de 5 pièces principales : un salon à usage de bureau, 3 chambres, 1 cuisine, une salle d’eau avec toilette, un cellier,

dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LE MASSABO”, situé 3 rue Massabo, 29 rue Forbin à MARSEILLE (13002), cadastré Quartier La Joliette, section 810 C n°200, lieudit “QUARTIER LA JOLIETTE”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024 signifié à leurs personnes, le poursuivant a fait assigner Madame [Y] et Monsieur [L] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 26 mars 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 31 janvier 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 31 janvier 2024 au Trésor Public (SIP Marseille 2/15/16 ème ardt).

Par la voix de son Conseil, Monsieur [L] a soulevé la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière au motif que le commandement ne mentionne pas le nom du représentant légal de la société. Il soulève la caducité du commandement faute de publication de celui qui a été adressé à Monsieur [L]. Sur le fond, il soulève la nullité de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt qui ne prévoit aucun préavis ni délai raisonnable en cas d’échéances impayées.

Il sollicite également une modération de la clause pénale et des délais de paiement. A titre subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Il demande la condamnation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant répond :

— qu’il n’était pas dans l’obligation de dénommer le représentant légal de la société et que, de surcroît, cette absence ne cause aucun grief au débiteur,

— qu’un seul commandement de payer a été délivré et qu’il a été publié,

— que les débiteurs ont bénéficié d’un délai raisonnable pour s’acquitter des échéances impayées avant la déchéance du terme du prêt immobilier,

— que les sommes demandées au titre de la clause d'‘exigibilité anticipée sont conformes au plafond réglementaires

— que le débiteur n’est pas de bonne foi

— qu’aucune pièce n’est versée à l’appui d’une vente amiable.

La demande de Monsieur [B] de bénéficier de la procédure de surendettement a été déclarée recevable par la commission de surendettement le 24 mars 2025.

Le créancier poursuivant a rappelé que cette mesure ne concernait pas Madame [Y], co-emprunteuse du bien.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

A titre liminaire

Sur la procédure de surendettement dont bénéficie Monsieur [B]

La procédure de saisie immobilière est suspendue à l’égard de Monsieur [B]. Cependant, Madame [Y] est co-empruntrice et propriétaire du bien vendu. La procédure peut donc se poursuivre à son égard, pour sa part dans la créance.

Sur la nullité du commandement de payer et de l’assignation pour absence du nom du représentant légal

Le commandement de payer indique que le Crédit foncier agit “poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège”. Il en est de même pour l’assignation du 29 janvier 2024.

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle qu’il n’est pas exigé par les textes que le réprésentant légal soit expressement nommé.

La demande de nullité sera rejetée

Sur la caducité du commandement de payer faute de publication

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle qu’un seul commandement de payer a été délivré portant les dates du 18 octobre et du 16 novembre 2023. Il a été notifié le 18 octobre 2023, à la personne de Monsieur [B] et à son domicile pour Madame [Y]. Il a été publié le 8 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois prévu par l’article R 321-6 du code de procédure civile d’exécution.

La demande de caducité sera donc rejetée.

Sur l’exigibilité de la créance

L’ancien article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu le 29 mars 2010 disposait :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

La clause d’exigibilité prévoit en son article 11 prévoit que “à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toute somme avancée par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.

Force est de constater que le contrat de prêt ne prévoit aucun délai accordé au débiteur pour régler les échéances impayées.

Certes, comme le soutient le créancier poursuivant, le contrat de prêt prévoit des modalités amiables d’actions et de recours en cas de difficultés financières avant l’envoi de la mise en demeure. Cependant, le fait qu’il soit prévu au contrat que les sommes deviendront immédiatement et intégralement exigibibles sans formalité enpêche l’emprunteur d’user de ces voies contractuelles de règlement amiable du litige.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant le 11 août et 24 août 2002. une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai de 30 jours.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc invalidée comme abusive et donc également la déchéance du terme du 24 août 2022.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 11 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule l’application de l’article 11 du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Les échéances impayées à ce jour restent dues et peuvent fonder une saisie immobilière.

Sur la diminution de l’indemnité d’exigibilité anticipée

La déchéance du terme étant réputée ne pas être intervenue, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 29 mars 2010 devant Me [W], notaire associé à Marseille et portants prêts immobiliers :

— un prêt à taux zéro n° 1127565 d’un montant de 17 200 euros,

— un prêt n°1127566 d’un montant de 161 456 euros avec un taux d’intérêts de 4,86 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, selon décompte inclus dans ses conclusions récapitulatives n° 2,

— une créance d’un montant de 8 965,81 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel, au titre du prêt 1127565

— une créance d’un montant de 42 471,66 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel, au titre du prêt n°1127566

Sur la demande de délais de paiements

Seul Monsieur [L]sollicite des délais de paiement. Or, il bénéficie d’une procédure de surendettement qui suspend la procédure à son égard. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur sa demande.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien de la part de Madame [Y] ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE les demandes d’invalidation de la procédure ;

DIT que la procédure fait l’objet d’une suspension à l’égard de Monsieur [L];

DIT qu’elle se poursuit à l’égard de Madame [Y] ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans l’article 11 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte passé le le 29 mars 2010 devant Me [W], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent qu’ “à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception”.

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toute somme avancée par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 24 août 2022 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

pour :

— un montant de 8 965,81 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel, au titre du prêt 1127565

— un montant de 42 471,66 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux contractuel, au titre du prêt n°1127566,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un local à usage de station-service au rez-de chaussée dans le bâtiment B, (lot n°460),

étant précisé qu’actuellement et suite au changement d’affectation en habitation desdits biens ceux-ci sont composés de 5 pièces principales : un salon à usage de bureau, 3 chambres, 1 cuisine, une salle d’eau avec toilette, un cellier,

dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LE MASSABO”, situé 3 rue Massabo, 29 rue Forbin à MARSEILLE (13002), cadastré Quartier La Joliette, section 810 C n°200, lieudit “QUARTIER LA JOLIETTE”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 15 Octobre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

REJETTE toute autre demande ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 8 JUILLET 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION