TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

le 26 08 2025

M^e Anne-laure PITTALIS

EXPEDITION :

le 26 08 2025

M^e Christelle GRENIER

N° RG 24/03616 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CSD

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [O]

né le 10 Novembre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [Y]

née le 13 Août 1968 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christelle GRENIER de la SELARL CHRISTELLE & ISABELLE GRENIER, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 juin 2022, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Madame [F] [K] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par avenant du 26 octobre 2023, le bail a été transféré à la fille de Madame [F] [K], Madame [I] [Y].

Le 17 janvier 2024, Monsieur [O] a fait signifier à Madame [Y] un commandement de payer la somme de 2.419,95 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 11 juin 2024, Monsieur [C] [O] a attrait Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour impayés locatifs, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’un arriéré outre d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée le 17 septembre 2024, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 20 mai 2025.

Chacune des parties, représentée par son conseil respectif, s’est référée à ses conclusions déposées.

Monsieur [O] a demandé sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Rejeter la demande de nullité du commandement de payer constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Madame [Y] à lui payer les sommes suivantes : 15.178,79 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaireUne indemnité d’occupation mensuelle de 790 euros de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, révisable selon les termes du bail 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer et les frais d’expulsion Subsidiairement, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement, assortir la décision d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Monsieur [O] expose en substance avoir consenti au transfert du bail à Madame [Y] à charge pour elle de régler les loyers et de respecter les termes du contrat initial signé par sa mère. Or elle s’est retrouvée défaillante dans le règlement des loyers dès son entrée dans les lieux. Elle n’a pas respecté une proposition d’apurement convenue le 7 février 2024. Elle n’a pas repris le paiement des loyers courants. Le commandement de payer qui lui a été signifié n’encourt pas la nullité même en déduisant la somme contestée de 805,40 euros, puisqu’un solde de 2.419,95 euros était bien du à cette date. Or Madame [Y] a demandé la régularisation du bail à son nom en indiquant verser les loyers pour sa mère, de sorte qu’elle était bien redevable du reliquat de 805,40 euros au moment du transfert. Elle doit de même, régler les frais de rédaction de l’avenant et du commandement de payer. Monsieur [O] s’oppose à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’absence de règlement des loyers avant l’audience.

Madame [I] [Y] a demandé :

A titre principal : de prononcer la nullité du commandement de payer et de débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire : de déduire un montant de 1.512,51 euros de la dette réclamée, de suspendre le jeu de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 36 mois pour régler sa detteDe statuer ce que de droit sur les dépens distraits comme en matière d’aide juridictionnelle.

Madame [Y] soutient essentiellement que le décompte annexé au commandement de payer est erroné. Il inclut un reliquat de 805,40 euros antérieur à la reprise du bail à son nom, outre des frais administratifs et de procédure. Ces sommes doivent donc être soustraites. Elle sollicite subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de difficultés financières faisant suite à la perte de son emploi.

Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 juin 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que bailleur personne privée, Monsieur [O] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu par Madame [F] [K] veuve [Y] le 2 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’avenant signé entre la fille de Madame [K], Madame [I] [Y] et Monsieur [O], le 26 octobre 2023, prévoit expressément en son article 1 intitulé « Novation », que le dépôt de garantie et l’état des lieux initiaux sont conservés, et l’avenant entraîne un changement sur le bail, les clauses et conditions du bail modifié par les présentes demeurant en vigueur entre les parties.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail initial et repris par l’avenant, a été signifié à Madame [Y] le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.419,95 euros.

Il est constant que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, un commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet, cette mauvaise foi s’appréciant à la date de délivrance et le juge doit rechercher si les faits caractérisant la mauvaise foi sont en lien avec la délivrance du commandement.

En revanche, il est constant aussi que lorsque le commandement de payer est délivré pour une somme excédant celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû. Dès lors, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n’exclut pas en soi l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce le décompte annexé au commandement de payer débute au 1er janvier 2023 alors que le bail était encore au nom de Madame [K].

Néanmoins, à compter du transfert du bail en octobre 2023, Madame [Y] était redevable des loyers et charges à compter de novembre 2023. Même en déduisant les sommes qu’elle conteste, soit un arriéré de 805,40 euros, et les frais administratifs et de procédure d’un montant de 168,92 euros, un arriéré de 1.613,33 euros était du à la délivrance de l’acte, comptes arrêtés au 1er janvier 2024.

Enfin, le décompte des sommes dues, distinguant les loyers des charges impayées, frais divers précisément désignés et versements du locataire, est précis.

Madame [Y] ne peut soutenir que le commandement de payer est confus ou erroné, ni délivré de mauvaise foi.

Il résulte des décomptes de la locataire, que le reliquat de 1.613,33 euros, non contesté par l’intéressée, n’a pas été soldé dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mars 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 15 mai 2025 établit l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [Y] ne démontre pas être en mesure de régler la dette désormais colossale et le loyer courant dans les délais légaux, ce alors qu’elle ne perçoit que 559,42 euros de revenu de solidarité active.

Par conséquent, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Dès lors, Madame [Y] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 17 mars 2024.

Il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, suivant les mêmes modalités et indices de révision que ceux prévus au bail résilié, et de condamner Madame [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 831,82 euros.

Par ailleurs, il ressort du décompte arrêté au 15 mai 2025, que Madame [Y] restait devoir un arriéré locatif de 15.178,79 euros.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, il est jugé que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité.

Il est constant que les sommes dues au titre de l’arriéré locatif constitué par Madame [K] avant le transfert du bail à Madame [Y], ne peuvent être réclamées à cette dernière qui n’était pas titulaire du bail. L’arriéré locatif demeure une dette de Madame [K].

Néanmoins, Madame [Y] peut être redevable des sommes dues au titre d’une indemnité d’occupation.

En l’occurence, Monsieur [O] verse aux débats les documents transmis par Madame [Y] à l’appui de sa demande de transfert de bail : avis d’imposition sur les revenus de 2021 établi en 2022 et la domiciliant chez sa mère, fournisseur d’énergie attestant qu’elle est titulaire d’un contrat à l’adresse [Adresse 3] depuis le 10 juin 2022. Enfin les courriels de Madame [Y] adressés à l’agence immobilière à compter de septembre 2023, qui rappellent qu’elle paye elle-même le loyer depuis plusieurs mois.

Ces éléments confirment que Madame [Y] occupait effectivement les lieux depuis plusieurs mois avant le transfert du bail à son nom. Il résulte du décompte annexé au commandement de payer, que l’arriéré de 805,40 euros qu’elle conteste correspond au terme d’octobre 2023, alors qu’elle occupait nécessairement et seule les lieux.

Dès lors cette dette lui est personnelle et elle ne peut se prévaloir utilement de la règle selon laquelle le bénéficiaire du transfert du bail n’est pas tenu d’assumer un arriéré locatif antérieur au transfert.

En revanche, c’est à juste titre que Madame [Y] argue que les frais de toutes natures et de procédures ne relèvent pas de la dette locative.

Si Madame [Y] ne peut démentir que l’avenant signé le 20 octobre 2023 fixe des frais de 150 euros supportés tant par le preneur que le bailleur, frais dont elle s’est d’ailleurs acquittés le 30 octobre 2023, ces frais doivent être payées directement à l’agence et non inclus dans la dette locative du bailleur.

Les frais de courrier CAF et de prélèvements impayés doivent être soustraits, de même que ceux du commandement de payer qui ressortent des dépens.

Partant, la dette locative de Madame [Y] s’élève à un montant de 14.828,67 euros au 15 mai 2025.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il conviendra également de la condamner par équité, à payer à Monsieur [O], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de la présente instance.

La demande au titre des frais d’expulsion, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 6], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

2 juin 2022, modifié par avenant du 26 octobre 2023, entre Monsieur [C] [O] et Madame [I] [Y], portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [Y] de libérer l’appartement, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [O] la somme de 14.828,67 euros (QUATORZE MILLE HUIT CENTS VINGT HUIT EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [O] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, d’un montant de 831,82 euros, révisable selon les modalités et indices prévus au bail résilié ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

C CONDAMNE Madame [I] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier