TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Eytan BENICHOU

Copie certifiée conforme à :

— M^e Eytan BENICHOU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/03508

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQ7

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires, [Adresse 1] -, [Localité 1], représenté par son syndic, LAMY, S.A.S,

[Adresse 2] ,

[Localité 2]

représenté par M^e Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1714

DÉFENDERESSE

Madame, [P], [Q],

[Adresse 1],

[Localité 1]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03508 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQ7

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame, [P], [Q] est propriétaire des lots de copropriété n° 32 et 47 d’un immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Madame, [P], [Q] pour l’audience du 11 décembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’annexe 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-6 et 1353 du Code civil,

Vu le commandement de payer du 29 novembre 2024 :

Il est demandé au Tribunal de céans de :

— DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], [Localité 1] représenté par son syndic, LAMY, à l’encontre de Madame, [P], [Q] ;

En conséquence,

— CONDAMNER Madame, [P], [Q] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], [Localité 1] les sommes suivantes :

— la somme de 10.485,22 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu’au jour du parfait paiement au titre des charges de copropriété, appels travaux impayés, ainsi que des frais exposés pour le recouvrement,

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie,

Condamner Madame, [P], [Q] aux entiers dépens. "

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame, [P], [Q] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame, [P], [Q] est propriétaire des lots n° 32 et 47 d’un immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la mise en demeure en date du 25 septembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2022, 27 juin 2023, 03 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours des assemblées générales des 27 juin 2023 et 03 avril 2024,

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance au 12 mars 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur de 10.485,22 euros ;

— le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire Madame, [P], [Q] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 9.159,96 euros pour la période du 10 novembre 2022 au 12 mars 2025 (appel provisionnel et travaux loi ALUR du 1er trimestre 2025 inclus ainsi que travaux ravalement de façade).

Madame, [P], [Q] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Madame, [P], [Q] à s’acquitter de la somme de 9.159,96 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 septembre 2024 sur la somme de 8.076,43 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.325,26 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 22/11/2022 ;

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 16/02/2023 ;

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03508 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQ7

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 17/11/2023 ;

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 29/08/2024 ;

— relance après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 23/09/2024 ;

— BJA lettre de relance comminatoire pour 53,17 euros en date du 27/09/2024 ;

— facture Madame, [Q] – sommation de payer pour 144 euros en date du 27/11/2024 ;

— Maître, [R] sommation de payer pour 174,92 euros en date du 02/12/2024 ;

— facture constitution dossier avocat pour 432 euros en date du 12/03/2025 ;

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ALUR pour 52 euros en date du 25/04/2023 ;

— relance après mise en demeure ALUR pour 52 euros en date du 13/06/2023 ;

— GOLDBERG dernier avis avant poursuite pour 53,17 euros en date du 16/05/2023 ;

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 17/11/2023 ;

— relance après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour 52 euros en date du 23/06/2024.

Le syndicat des copropriétaires ne communique que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant cette date.

En conséquence, les factures afférentes aux mises en demeure en date des 22 novembre 2022, 16 février 2023, 25 avril 2023, 13 juin 2023, 17 novembre 2023 (2 factures), 23 juin 2024 ne seront pas retenues.

Quant aux factures en date des 29 août 2024 et 23 septembre 2024, aucun autre justificatif n’est versé aux débats, ce qui est insuffisant pour justifier de la réalité des diligences effectuées, elles ne pourront dès lors pas être retenues.

Les notes d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires en date des 16 mai 2023 et 27 septembre 2024 constituent des frais irrépétibles.

Il n’est enfin pas davantage démontré que les factures de constitution de dossier à l’avocat en date du 12 mars 2025 et au commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courantes répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seule la somme de 174,92 euros correspondant au coût de la sommation de payer du 29 novembre 2024 sera par conséquent allouée au syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.500,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance abusive et de la carence de la défenderesse dans le paiement de ses charges.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [P], [Q] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [P], [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY :

— la somme de 9.159,96 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtée au 12 mars 2025 (appel provisionnel, travaux loi ALUR du 1er trimestre 2025, travaux ravalement de façade inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2024 sur la somme de 8.076,43 euros et de l’assignation pour le surplus.

— la somme de 174,92 euros au titre des frais nécessaires ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [P], [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente