TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M. [O] [J]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M^e RODRIGUEZ Laurence

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05485 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67II

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [O] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Y] [A]

née le 25 Septembre 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 août 2017 et ayant pris effet le 28 août 2017, la société d’HLM Grand Delta Habitat a consenti à Mme [Y] [A] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 503,18 euros, outre les charges locatives.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 4 octobre 2017 la société d’HLM Grand Delta Habitat a consenti à Mme [Y] [A] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°026840 accessoire au logement, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 30 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [Y] [A] le 26 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2196,70 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 6 octobre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société Grand Delta Habitat, a fait assigner en référé Mme [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir :

sa condamnation au paiement d’une provision de 3212,14 euros due au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 2 octobre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats , des loyers et charges impayés du 2 octobre 2025 au jour de la décision à intervenir, et ce avec intérêts,le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion de la requise des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges avec indexation comme en matière de loyer, et avec intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux loués,sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, la société d’HLM Grand Delta Habitat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2342,24 euros au 2 décembre 2025.

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Y] [A], représentée par son avocat, demande au juge des référés de constater sa bonne foi, qu’elle ne conteste pas les retards de paiement, que la dette a diminué, de suspendre le jeu de la clause résolutoire , de prononcer toutes condamnation à venir en deniers ou quittances, de l’autoriser à s’acquitter des sommes dues en mensualités de retard et ce avec les plus larges délais et de statuer ce que de droit sur les dépens ;

La société d’HLM Grand Delta Habitat a indiqué qu’elle ne s’opposait pas aux demandes de Mme [Y] [A] ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025.

La société d’HLM Grand Delta Habitat justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent la société d’HLM Grand Delta Habitat est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit du 26 juillet 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2196,70 euros en principal.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mme [Y] [A] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois précité , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

Mme [Y] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Y] [A] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 764,55 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts.

La société Grand Delta Habitat fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis déchéance du mois de novembre 2025 ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 2342,24 au 2 décembre 2025.

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 15,24 euros (7,62€ x2) correspondant à la pénalité au titre de l’enquête ressources relative à l’occupation du parc social locatif, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2327 euros comptes arrêtés au 2 décembre 2025, Mme [Y] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 2327 euros à titre de provision, à valoir les loyers et charges impayés à la date du 2 décembre 2025, échéances du mois de novembre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] [A] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; elle fait valoir et justifie qu’elle assume seule la charge de sa fille scolarisée, qu’elle a connu une baisse de ses ressources suite à la perte de son emploi, qu’elle a réussi à trouver un CDD, que la CAF a suspendu un temps ses allocations de logement mais que grâce aux efforts fournis, la dette a diminué et que sa mauvaise foi ne saurait être retenue jau regard de sa situation ;

En outre, le décompte locatif produit aux débats par la société Grand Delta Habitat établit la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Mme [Y] [A] , des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [Y] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 3], et emplacement de stationnement n°026840 accessoire au logement, situé [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

. Mme [Y] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges, si les baux s’étaient poursuivis, soit 764,55 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts, et ce jusqu’à libération complète des lieux

. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

.le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [A] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il est rappelé qu’en application de l’article 489 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS la SA D’HLM GRAND DELTA HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [A] à payer à la société Grand Delta Habitat, la somme de 2327 euros à titre de provision, à valoir les loyers et charges impayés à la date du 2 décembre 2025, échéances du mois de novembre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISONS Mme [Y] [A] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités de 64 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [Y] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 3] et emplacement de stationnement n°026840 accessoire au logement, situé [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

. Mme [Y] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges, si les baux s’étaient poursuivis, soit 764,55 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts, et ce jusqu’à libération complète des lieux

. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNONS Mme [Y] [A] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés come en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE