TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01496 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U3O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [N] [J] épouse [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 octobre 2010, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers et charges restant impayés, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SA SOGIMA a fait délivrer aux époux [W] un commandement de payer la somme de 1.094,90 euros au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 16 janvier 2024, la SA SOGIMA a attrait Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILE statuant en référé, à l’effet d’entendre, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à une indemnité d’occupation outre à un arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil la SA SOGIMA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 606,23 euros au 10 avril 2024.

Cités à étude, Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] ont comparu en personne et sollicité des délais de paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire, demande à laquelle la SA SOGIMA ne s’est pas opposée.

A la date du délibéré fixé au 20 juin 2024, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 3 octobre 2024, afin de permettre aux parties de présenter leurs observations sur la clause résolutoire contractuelle qui ne prévoit aucun délai pour apurer régulariser l’impayé.

A l’audience du 3 octobre 2024, le dossier a été plaidé et seule la SA SOGIMA a comparu représentée par son conseil. Elle s’est référée à ses dernières conclusions notifiées aux défendeurs par commissaire de justice le 24 septembre 2024, aux termes desquelles elle sollicite de voir :

constater la résiliation du bail la liant aux époux [W] et portant sur le logement situé [Adresse 2] ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier condamner les époux [W] solidairement à lui payer les sommes suivantes une provision de 1.469,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SA SOGIMA a soutenu que le commandement de payer délivré aux époux [W] est régulier en ce qu’il vise expressément l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public et s’impose au-delà de la rédaction de la clause contenue au bail. Elle a argué que ces dispositions n’exigent pas que la clause résolutoire indique les délais impartis au locataire pour régler sa dette. Le juge des référés peut donc parfaitement constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion.

Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique qu’ils ont 4 enfants à charge. Le couple serait séparé depuis juin 2023, la fratrie demeurant dans le logement litigieux avec leur mère. Madame [W] est bénéficiaire du RSA, sans emploi, en proie à des problèmes de santé et des difficultés de compréhension qui ne lui permettent pas d’assumer seule les démarches administratives. Le départ de Monsieur [W] et des factures d’énergie élevées ont généré l’impayé locatif. Les APL sont suspendues en raison de l’arriéré. Un accompagnement social a été mis en œuvre et Madame [W] est soutenue financièrement par sa fille aînée.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] à l’audience de réouverture des débats ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SA SOGIMA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2010, contient une clause résolutoire en page 7, qui ne prévoit aucun délai ni aucune formalité pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation que les époux [W] restaient devoir une somme de 1.469,14 euros, comptes arrêtés au 23 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés.

A l’audience du 11 avril 2024, les époux [W] n’avaient pas contesté le principe ni le montant de la dette locative. En leur absence à l’audience de réouverture, aucun élément n’est apporté de nature à contredire cet arriéré actualisé.

En application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Dès lors, les époux [W] seront condamnés solidairement et par provision, au paiement de la somme de 1.469,14 euros, comptes arrêtés au 23 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.094,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les derniers loyers courants ont été payés avant l’audience d’avril 2024, mais pas avant celle du 3 octobre 2024. Il n’y a donc pas lieu de faire application de ces dispositions.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

A l’audience du 11 avril 2024, les époux [W] ont sollicité des délais de paiement auxquels la SA SOGIMA ne s’était pas opposée.

Compte tenu de la situation familiale et financière des locataires, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la qualité du bailleur, il convient d’accorder aux époux [W] des délais de paiement sur 24 mois suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, compte tenu de la position économique des parties, de rejeter la demande formée par la SA SOGIMA au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante, les époux [W] devront néanmoins supporter in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 1.469,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.094,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés au 23 septembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités successives de 61 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande formée par la SA SOGIMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] et Madame [N] [J] épouse [W] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président