TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05560

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5FU

N° MINUTE : 4

Assignation du :

29 Avril 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

tous deux représentés par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. H. [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 10 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date des 1er et 21 juillet 2003, Monsieur [S] [F], Madame [H] [F] veuve [T], Madame [W] [F] veuve [M], Monsieur [X] [F] et Monsieur [I] [F], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LARGO des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, de deux pièces avec cuisine et salle de bains au premier étage, ainsi que d’une partie de cave en sous-sol, situés au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section DF numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2002 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de prêt-à-porter et d’articles de luxe, et accessoirement de tous articles de grand magasin, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 23.172,24 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 5 septembre 2006, la S.A.R.L. LARGO a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. H. [V].

Par acte notarié en date du 4 septembre 2007, la propriété des locaux donnés à bail a été attribuée en indivision à Monsieur [Q] [T] et à Monsieur [E] [T] dans le cadre d’un partage successoral.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 19 novembre 2013 fixant le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 36.865 euros hors taxes et hors charges.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt contradictoire de la cour d’appel de Paris en date du 13 janvier 2016.

Par acte d’huissier en date du 14 mars 2016, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait signifier à la S.A.R.L. H. [V] une demande de révision du loyer, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, en sollicitant que le loyer révisé soit fixé au montant annuel de 59.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre en date du 11 juillet 2016, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont indiqué à la S.A.R.L. H. [V] que le loyer révisé s’élevait finalement au montant annuel de 38.312,08 euros hors taxes et hors charges à compter du 14 mars 2016, ce qui a été accepté par la S.A.R.L. H. [V] par lettre recommandée en date du 31 juillet 2016.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2020.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2020, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait signifier à la S.A.R.L. H. [V] une nouvelle demande de révision du loyer, en réclamant que le loyer révisé soit fixé au montant annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2020, la S.A.R.L. H. [V] a fait signifier à Monsieur [Q] [T] et à Monsieur [E] [T] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, en offrant de fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2020, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait signifier à la S.A.R.L. H. [V] leur acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de révision, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 21 janvier 2022 réceptionnée le 25 janvier 2022, notifié à la S.A.R.L. H. [V] un mémoire préalable comportant demande de fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 41.989,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 février 2020, puis l’ont, par exploit d’huissier en date du 29 avril 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté l’accord des parties sur l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative des locaux donnés à bail ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [R] [N] aux fins d’estimation du montant de la valeur locative des locaux à la date du 27 février 2020 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. H. [V] pour la durée de l’instance au montant annuel de 38.312,08 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 22 mars 2024, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 29 mai 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 29 mai 2024, et a déposé son rapport définitif le 30 septembre 2024, estimant le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 41.600 euros hors taxes et hors charges à la date du 27 février 2020.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 octobre 2025 réceptionnée le 17 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 13 octobre 2025, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

fixer le montant du loyer révisé à compter du 27 février 2020 à la somme annuelle de 41.989,09 euros hors taxes et hors charges ;juger que les compléments de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’à leur paiement, avec capitalisation des intérêts correspondant à des compléments de loyers dus depuis plus d’un an ;juger que le jugement à intervenir constitue un titre exécutoire leur permettant d’agir en exécution forcée pour recouvrer les compléments de loyers ;débouter la S.A.R.L. H. [V] de l’ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.R.L. H. [V] à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. H. [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] font valoir que le montant du loyer révisé doit en principe correspondre à la valeur locative, sauf en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation supérieure à 10% de celle-ci, auquel cas le loyer révisé est plafonné.

Ils ajoutent que compte tenu des caractéristiques des locaux litigieux ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.300 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie à usage commercial et au montant de 285,60 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation, et non aux montants respectivement de 1.150 euros et de 270 euros retenus à tort par l’expert judiciaire, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée de 29 m2 s’agissant de la partie à usage commercial et à la surface utile de 30,50 m2 s’agissant de la partie à usage d’habitation, la valeur locative des lieux peut raisonnablement être fixée à la somme annuelle de 46.410,80 euros hors taxes et hors charges.

Les bailleurs en déduisent que dans la mesure où cette valeur locative est supérieure au montant du plafond de révision qui s’élève à la somme annuelle de 41.989,09 euros, seul ce dernier doit être pris en considération et constitue le montant du loyer révisé applicable.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 4 décembre 2025 réceptionnées respectivement le 8 et le 19 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 4 décembre 2025, la S.A.R.L. H. [V] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-8 et R. 145-35 du code de commerce, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer révisé à compter du 27 février 2020 à la somme annuelle de 29.882 euros hors taxes et hors charges ;débouter Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;à titre subsidiaire, « fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance » (sic) à la somme annuelle de 32.787 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. H. [V] avance notamment  : qu’une aire de livraison est implantée devant les locaux, ce qui engendre une gêne visuelle ; qu’aucun investissement récent n’a été effectué par les bailleurs ; que son chiffre d’affaires ne cesse de diminuer depuis l’exercice comptable de l’année 2018, cette situation s’étant encore accentuée depuis la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ; que le marché locatif est en baisse dans la [Adresse 5] ; que les modes de consommation se sont transformés, en raison du développement tant du télétravail que de la digitalisation, la clientèle ayant davantage recours au commerce en ligne et aux plateformes numériques ; et que la population du [Localité 6] a diminué.

Elle expose, à titre principal, que compte tenu des caractéristiques des locaux litigieux ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 800 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie à usage commercial et au montant de 270 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée de 29 m2 s’agissant de la partie à usage commercial et à la surface utile de 30,50 m2 s’agissant de la partie à usage d’habitation, et après déduction de la taxe foncière transférée contractuellement à sa charge d’un montant de 1.553 euros, la valeur locative des locaux doit être fixée à la somme annuelle de 29.882 euros hors taxes et hors charges, laquelle constitue le montant du loyer révisé.

À titre subsidiaire, la locataire affirme que dans la mesure où la valeur locative est inférieure au montant du loyer en cours, lequel s’élève à la somme annuelle de 34.335 euros hors taxes et hors charges, seul ce dernier montant constitue celui du loyer révisé, duquel doit cependant être déduit le montant de la taxe foncière.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, puis prorogée au 13 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les règles de fixation du loyer révisé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, selon les dispositions de l’article L. 145-38 de ce code dans leur rédaction applicable à la date d’effet du contrat de bail renouvelé litigieux soit le 1er janvier 2011, c’est-à-dire dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’article 63 de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit entrée en vigueur le 19 mai 2011, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 17 février 1993 : pourvoi n°91-10260 ; Civ. 3, 6 février 2008 : pourvoi n°06-21983), soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-18241 ; Civ. 3, 11 juillet 2007 : pourvoi n°06-12888), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative (Civ. 3, 19 juillet 1995 : pourvoi n°93-16668) ; et que d’autre part, en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice (Civ. 3, 15 janvier 1992 : pourvoi n°90-15876 ; Civ. 3, 16 décembre 1998 : pourvoi n°96-22490 ; Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-13859 ; Civ. 3, 24 mai 2017 : pourvoi n°16-15043).

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre en date du 11 juillet 2016, Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] ont indiqué à la S.A.R.L. H. [V] que « comme suite à la demande de révision triennale de votre loyer délivrée par huissier de justice le 14 mars 2016, l’indice à la construction du premier trimestre 2016 étant paru au Journal Officiel en juin dernier, je suis à même de vous faire connaître le montant de votre nouveau loyer principal. Au premier trimestre 2011, la valeur de l’indice ICC était de 1.554, elle est de 1.615 au premier trimestre 2016. En conséquence, le montant de votre loyer annuel devient : 36.865 € x 1.615 ÷ 1.554 = 38.312,08 € » ; et que par lettre recommandée en date du 31 juillet 2016, la S.A.R.L. H. [V] a répondu que « vous m’indiquez que le montant du loyer principal annuel passe de 36.865 Euros (trente-six mille huit cent soixante-cinq Euros) à 38.312,08 Euros (trente-huit mille trois cent douze Euros et 08 cts) conformément à la variation de l’indice ICC. Cela est correct et je n’ai aucune observation sur ce point » (pièces n°7 et n°8 en demande) ; si bien qu’il est établi que le loyer en cours résultant de la précédente révision triennale en date du 14 mars 2016 s’élève à la somme annuelle de 38.312,08 euros hors taxes et hors charges, et non à la somme annuelle de 34.335 euros hors taxes et hors charges comme soutenu à tort par la locataire (page 19 de son dernier mémoire).

De plus, dans son rapport d’expertise définitif en date du 30 septembre 2024, l’expert judiciaire relève que : « le loyer indexé en révision peut être déterminé comme suit, par application au dernier loyer fixé, soit 38.312,08 €, de la variation entre l’indice du coût de la construction (ICC) du trimestre au cours duquel a été sollicitée la révision (1er trimestre 2020 – 1.770) et celui du trimestre lors de la dernière fixation (1er trimestre 2016 – 1.615) : 38.312,08 € x 1.770 ÷ 1.615 = 41.989,09 € » (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, page 27), ce qui n’est pas contesté.

Enfin, il y a lieu de rappeler que d’après les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le deuxième alinéa de l’article 125 du même code dispose quant à lui que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Le premier alinéa de l’article 480 dudit code prévoit pour sa part que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 482 de ce code, le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Or, en l’occurrence, dans son mémoire notifié par lettres recommandées en date du 11 avril 2023 réceptionnées respectivement les 12 et 13 avril 2023 et remis au greffe par lettre en date du 4 octobre 2023 réceptionnée le 9 octobre 2023, la S.A.R.L. H. [V] a expressément reconnu qu’ « en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (art. R. 145-6) ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative, s’applique le principe de la double limite issu de la jurisprudence découlant de la loi MURCEF du 11 décembre 2001 » pour en conclure que « la valeur locative est ce jour inférieure au loyer en cours […]. En conséquence, le montant du loyer révisé doit être fixé au loyer en cours. Au regard de la prise en compte de cette valeur locative, la demande des Bailleurs sera rejetée et le montant du loyer révisé demeurera au montant du loyer plancher, soit 38.312,08 € hors charges hors taxes » (pièce n°5 en défense, pages 5 et 6).

En tout état de cause, force est de constater qu’après avoir souligné que « les parties s’accordent pour admettre qu’il n’existe aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative des locaux donnés à bail », la présente juridiction, dans le dispositif de son précédent jugement en date du 13 décembre 2023, ne s’est pas bornée à ordonner une mesure d’expertise immobilière judiciaire, mais a notamment « CONSTAT[É] l’accord de Monsieur [Q] [T] et de Monsieur [E] [T] d’une part, et de la S.A.R.L. H. [V] d’autre part, sur l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] faisant l’objet du contrat de bail commercial renouvelé à effet au 1er janvier 2011 » (pièce n°6 en défense, pages 6 et 8), ce jugement constituant dès lors non pas un jugement avant dire droit, mais un jugement mixte revêtu de l’autorité de la chose jugée sur ce point, si bien que la question de l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a d’ores et déjà été tranchée.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le montant du loyer révisé est nécessairement compris entre la valeur plancher d’un montant de 38.312,08 euros et la valeur plafond d’un montant de 41.989,09 euros, de sorte que les nombreux arguments développés par la S.A.R.L. H. [V] tendant à voir fixer le loyer révisé à la somme annuelle de 29.882 euros hors taxes et hors charges à titre principal ou à la somme annuelle de 32.787 euros hors taxes et hors charges à titre subsidiaire sont inopérants et dénués de toute pertinence, sans qu’il y ait lieu de les examiner en détail.

En conséquence, il convient de déterminer le montant de la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du 27 février 2020, afin d’apprécier si celle-ci est supérieure ou inférieure au montant du loyer en cours ainsi qu’au montant du plafond résultant de la variation indiciaire.

Sur la valeur locative de révision

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques des locaux

En application des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en vertu des dispositions de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; la partie à usage d’habitation est valorisée séparément, et pour les étages reliés dont la destination contractuelle est assimilable à un logement, cette valorisation est effectuée par comparaison avec les prix du marché locatif d’habitation.

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 34,80 m2 et une surface pondérée totale de 29 m2 s’agissant de la partie à usage commercial, et une surface utile de 30,50 m2 s’agissant de la partie à usage d’habitation (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, page 23), lesquelles ne sont contestées par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 29 m2 s’agissant de la partie à usage commercial et une surface utile de 30,50 m2 s’agissant de la partie à usage d’habitation.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des dix-neuf références issues de son observation du marché constituées de onze locations nouvelles, de sept renouvellements amiables et d’une fixation judiciaire à un prix unitaire compris entre 600 euros et 3.805 euros par mètre carré pondéré, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 1.150 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie à usage commercial (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, pages 24 et 26).

Si les bailleurs contestent ce montant, il y a cependant lieu de relever que l’expert judiciaire a expressément répondu à leurs objections, soulignant que « les bailleurs sollicitent l’application d’un prix unitaire de 1.300 € / m2 mais s’appuient au regard de leur dire sur des références de prix de marché (lorsque la moyenne des renouvellements amiables, en y incluant la référence PROMOD, ressort à 1.242 €). Le prix unitaire de 1.150 € / m2 nous semble devoir être maintenu » (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, page 28).

De plus, il ressort du rapport d’expertise immobilière amiable contradictoire rédigé par Monsieur [O] [Z] en date du 19 octobre 2021 que les demandeurs produisent eux-mêmes aux débats que ce dernier a estimé la valeur locative unitaire statutaire au 1er janvier 2021, soit moins d’un an après la date d’effet du loyer révisé, à un montant de 1.100 euros par mètre carré pondéré (pièce n°12 en demande, page 28), soit à un montant très proche, de sorte que la valeur locative déterminée par l’expert judiciaire s’en trouve corroborée et emporte la conviction de la présente juridiction.

De même, compte tenu des vingt références issues de son observation du marché, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire d’un montant de 270 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, pages 25 et 26).

Si Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] remettent en cause ce montant, il convient là encore de préciser que l’expert judiciaire a expressément répondu à leurs contestations, notant que « les bailleurs sollicitent que soit retenu le prix de référence de 285,60 € […] au lieu du prix retenu par nos soins de 270 € / m2 / an […]. Ce dernier tient compte de ce que les locaux sont situés au premier étage, ce qui est un peu dépréciatif, outre le fait qu’une des pièces principales est aveugle. Les références locatives citées font par ailleurs ressortir une fourchette de prix de 218,82 € / m2 / an à 355,80 € / m2 / an. Le prix unitaire de 270 € / m2 / an est ainsi maintenu » (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, page 28).

D’ailleurs, il résulte du rapport d’expertise immobilière amiable contradictoire rédigé par Monsieur [O] [Z] en date du 19 octobre 2021 que ce dernier a estimé la valeur locative unitaire du logement au 1er janvier 2021, soit moins d’un an après la date d’effet du loyer révisé, à un montant de 275 euros par mètre carré utile (pièce n°12 en demande, page 28), soit à un montant très proche, de sorte que la valeur locative déterminée par l’expert judiciaire s’en trouve corroborée et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire des locaux donnés à bail à la somme de 1.150 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie à usage commercial, et à la somme de 270 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation.

Sur les facteurs de minoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date d’effet du contrat de bail renouvelé litigieux soit le 1er janvier 2011, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227).

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties conclu par acte sous signature privée en date des 1er et 21 juillet 2003 stipule que : « 4° – Le Preneur ou ses successeurs devront acquitter exactement les contributions personnelles, mobilières, la taxe professionnelle et toute autre contribution lui incombant ainsi que l’impôt foncier, part de l’État comprise, et ce au prorata des loyers » (pièce n°1 en demande et en défense, page 5).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun en ce qu’elle prévoit un transfert de charge sur la preneuse de la taxe foncière, ce qui justifie sa prise en compte dans la détermination de la valeur locative de révision du bail.

Si l’expert judiciaire fait état du « transfert à la locataire du coût de l’impôt foncier » parmi les éléments défavorables, il y a toutefois lieu de relever que cette mention est insuffisante, à elle seule, à démontrer qu’il en a été effectivement tenu compte dans la détermination de la valeur locative unitaire statutaire dès lorsqu’elle figure parmi d’autres mentions recensant éléments favorables et défavorables (pièces n°14 en demande et n°7 en défense, page 26).

Il ressort de l’avis d’impôt produit aux débats que la taxe foncière de l’année 2020 s’est élevée à la somme de 1.098 euros, ce qui justifie la déduction de ce montant de celui de la valeur locative, étant observé que ne peut être pris en considération l’avis d’impôt de l’année 2024 d’un montant de 1.553 euros, lequel est de quatre ans postérieur à la date d’effet de la révision (pièces n°16 en demande et n°8 en défense).

En conséquence, il convient de déduire du montant de la valeur locative de révision des locaux donnés à bail la taxe foncière d’un montant de 1.098 euros.

Conclusion sur la valeur locative de révision

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale de 29 m2 s’agissant de la partie à usage commercial et à la surface utile de 30,50 m2 s’agissant de la partie à usage d’habitation, compte tenu de la valeur locative unitaire de 1.150 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie à usage commercial et de 270 euros par mètre carré utile s’agissant de la partie à usage d’habitation, et après déduction de la taxe foncière d’un montant de 1.098 euros, la valeur locative de révision des locaux peut être justement et souverainement estimée à la somme annuelle de : (29 x 1.150) + (30,50 x 270) – 1.098 = 40.487 euros au 27 février 2020.

En conséquence, il convient de fixer le montant de la valeur locative de révision à la somme annuelle de 40.487 euros au 27 février 2020.

Sur le montant du loyer révisé

En conclusion, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 14 mars 2016 et le 27 février 2020, et dans la mesure où la valeur locative de révision de 40.487 euros est supérieure au loyer en cours de 38.312,08 euros mais inférieure au plafond de 41.989,09 euros, il y a lieu de retenir qu’elle constitue le montant du loyer révisé.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 40.487 euros hors taxes et hors charges à compter du 27 février 2020.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1155 ancien du même code, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

D’après les dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail révisé et le loyer du bail en cours courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu’enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer révisé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer les rappels de loyers ainsi que les intérêts au taux légal dus sur ces derniers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 27 février 2020 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du loyer révisé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer révisé et celui du loyer en cours, à compter du 29 avril 2022, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. H. [V] sur le différentiel existant entre le montant du loyer révisé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer en cours effectivement acquitté depuis le 27 février 2020 d’autre part, à compter du 29 avril 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à Monsieur [Q] [T] et à Monsieur [E] [T] de recouvrer les rappels de loyers ainsi que les intérêts de retard au taux légal dus sur ces derniers.

Sur l’anatocisme

Aux termes des dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 29 avril 2022, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes respectives présentées par Monsieur [Q] [T], par Monsieur [E] [T] et par la S.A.R.L. H. [V] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer révisé du contrat de bail commercial liant Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] d’une part, à la S.A.R.L. H. [V] d’autre part, et portant sur les locaux situés au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section DF numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 40.487 (QUARANTE MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SEPT) euros hors taxes et hors charges à compter du 27 février 2020,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. H. [V] sur le différentiel existant entre le montant du loyer révisé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer en cours effectivement acquitté depuis le 27 février 2020 d’autre part, à compter du 29 avril 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à Monsieur [Q] [T] et à Monsieur [E] [T] de recouvrer les rappels de loyers et les intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.R.L. H. [V],

DÉBOUTE Monsieur [Q] [T], Monsieur [E] [T] et la S.A.R.L. H. [V] de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l’instance par moitié entre Monsieur [Q] [T] et Monsieur [E] [T] d’une part, et la S.A.R.L. H. [V] d’autre part, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 13 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM