TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 18/12609 – N° Portalis DBW3-W-B7C-VTFS

AFFAIRE :

M. [T] [C] [I] [L] [Y] [M] (Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS)

C/

S.A.S. CABINET LAUGIER-FINE (la SELARL JURISBELAIR)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Juin 2025, puis prorogée au 10 Juillet 2025 et enfin au 11 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [T] [C] [I] [L] [V], ingénieur

Né le 05/08/1968 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

Madame [X] [R] [O] [V] épouse [H], médecin

Née le 21/05/1970 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [I] [K] [V] épouse [Z], professeur des écoles

Née le 09/01/1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

Madame [G] [I] [B] [V], ébéniste

Née le 30/06/1980 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

Tous les demandeurs sont représentés par Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

La société dénommée “CABINET LAUGIER-FINE”

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le N° 307 772 269

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

[A] [V] était notamment propriétaire d’un bien immobilier sis au [Adresse 2], composé d’un rez-de-chaussée et de trois étages. Les divers lots composant l’immeuble étaient donnés en location commerciale ou à usage d’habitation à plusieurs locataires.

Par mandat du 9 octobre 2000, mission avait été confiée à la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE d’en assurer la location et la gestion.

Par acte de donation, [A] [V] avait transmis la nue-propriété de ce bien à Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [Y] [M].

Le 4 novembre 2013, un sinistre est survenu au sein de l’immeuble litigieux : l’effondrement de la volée d’escalier permettant l’accès aux étages.

Le 5 novembre 2013, un arrêté de péril a été pris à l’endroit de l’immeuble litigieux par l’adjoint au Maire de [Localité 7] agissant pour le compte du Maire, entrainant l’obligation pour [A] [V], en sa qualité de propriétaire, de reloger les locataires occupants l’immeuble.

[A] [V] est décédé le 15 avril 2014. Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V], par l’effet de la donation en nue-propriété et du décès de l’usufruitier [A] [V], sont devenus pleins propriétaires indivis du bien immobilier sus-visé.

L’arrêté de péril a été levé le 2 octobre 2015.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2018, Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] ont assigné devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE aux fins notamment de la voir condamner à leur verser les sommes de 52.486 € au titre de pertes de loyers et 59.052,21 € au titre des sommes déboursées en frais de relocation et d’éviction des locataires occupant les logements sinistrés.

Cette procédure, objet du présent jugement, a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 18/12609.

Par acte d’huissier du 6 mars 2020, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a assigné devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES, la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT ainsi que Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] aux fins notamment de voir débouter les consorts [Y] [M] de leurs demandes, de les voir reconventionnellement condamnés à lui verser une somme de 20 000 € en raison de son préjudice moral, de venir la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT concourir au déboutement des prétentions des consorts [Y] [M], et si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit aux prétentions présentées par les consorts [Y] [M] à l’encontre du CABINET LAUGIER-FINE, voir condamner la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT à le garantir de toutes ces condamnations et en toutes hypothèses condamner la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT à lui verser les mêmes sommes auxquelles le CABINET LAUGIER-FINE pourrait être condamné au profit des consorts [Y] [M].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 20/4732. Suite au défaut de communication de l’assignation par voie électronique au greffe, alors que cette communication était imposée par l’article 850 du code de procédure civile, l’assignation a de nouveau été transmise par le conseil du CABINET LAUGIER-FINE et a fait l’objet d’un nouvel enregistrement sous le numéro de rôle RG 20/5823.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 mai 2021, les procédures RG 20/4732 et RG 20/5823 ont été jointes à la procédure RG 18/12609.

Dans le cadre de la procédure RG18/12609, dans son état antérieur au 6 juillet 2023, les consorts [Y] [M], la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE et la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES ont constitué avocat. La société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT, citée dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par acte d’huissier en date du 9 juillet 2021, la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES a assigné la société par actions simplifiée ETUDES ET RECHERCHES GEOTECHNIQUES, la société à responsabilité limitée ORTIZ, la société par actions simplifiée URETEK FRANCE et la société par actions simplifiée JGRJ devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la jonction de son assignation avec l’instance enrôlée RG 18/12609, et subsidiairement, pour le cas où par impossible, une quelconque condamnation interviendrait à l’encontre de la requérante, de voir condamner in solidum les requises à relever et garantir intégralement la S.A.R.L. ATELIER D’ARCHITECTES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, de condamner in solidum les requises à payer à la S.A.R.L. 118 ATELIER D’ARCHITECTES la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner in solidum aux entiers dépens distraits au profit de maître Cyril MELLOUL, « laquelle » affirme y avoir pourvu, de débouter tout concluant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la S.A.R.L 118 ATELIER D’ARCHITECTES.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG21/6959 et est procéduralement distincte de l’instance RG 18/12609, objet du présent jugement.

Dans cette procédure RG 21/6959, la S.A.R.L 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société par actions simplifiée URETEK FRANCE ont constitué avocat. La société par actions simplifiée JGRJ, citée dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. La société à responsabilité limitée ORTIZ, citée à sa personne, n’a pas constitué avocat. La société par actions simplifiée ETUDES ET RECHERCHES GEOTECHNIQUES, citée à sa personne, n’a pas constitué avocat.

Suites à conclusions d’incidents dans les procédures RG 18/12609 et RG 21/6959, les deux affaires ont été fixées à l’audience sur incidents du 2 février 2023. Par message délivré via le réseau privé virtuel des avocats le 20 octobre 2022 envoyé dans les deux procédures, le juge de la mise en état a interrogé les parties sur un éventuel renvoi des procédures devant la chambre du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en charge du contentieux de la construction.

A l’audience sur incident du 2 février 2023, un renvoi a été ordonné au 1er juin 2023.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande de jonction de la procédure RG 21/6959 à la présente procédure RG 18/12609 ;

— rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise ordonnée par ordonnance de référé du 4 octobre 2021 ;

— ordonné la disjonction des litiges suivants :

* le litige entre Monsieur [T] [V], Madame [X] [Y] [M], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] d’une part et la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE d’autre part ;

* le litige entre la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE d’une part et la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT d’autre part ;

— dit que le litige entre Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] Madame [G] [V] d’une part et la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE d’autre part conservera le numéro RG 18/12609 et demeurera à la troisième chambre civile B du Tribunal judiciaire de MARSEILLE ;

— renvoyé l’affaire RG 18/12609 à l’audience de mise en état électronique du 1er février 2024 ;

— invité Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V], pour cette date, à avoir conclu au fond ;

— renvoyé le litige entre la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE d’une part et la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT d’autre part devant la troisième chambre civile A du Tribunal judiciaire de MARSEILLE ;

— dit que la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE, la société à responsabilité limitée 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la société à responsabilité limitée DYNAMIQUE BATIMENT seront convoquées à une audience de mise en état par le greffe de la troisième chambre A, qui attribuera à ce litige un nouveau numéro de rôle ;

— réservé l’ensemble des demandes au fond ;

— dit que les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de la procédure au fond ;

— rappelé le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de l’ordonnance sur incident.

Les consorts [Y] [M] et la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE, seules parties encore présentes à la procédure RG 18/12609 objet du présent jugement, n’ont pas conclu postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 juillet 2023.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 juillet 2021, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, 1992 du même code, Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] sollicitent de voir :

— débouter la SARL 118 ATELIER D’ARCHITECTES de sa demande de sursis à statuer dans l’attente d’une expertise judiciaire ;

— condamner la société CABINET LAUGIER-FINE à verser à l’indivision [Y] [M] les sommes suivantes en réparation des conséquences de l’arrêté de péril :

* 52 486 € au titre de la perte de loyers ;

* 59 052,21 € au titre des sommes déboursées en frais de relocation et d’éviction des locataires occupant les logements sinistrés.

— condamner la société CABINET LAUGIER-FINE à verser à l’indivision [Y] [M] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs affirment qu’au titre de son contrat de mandat de gestion, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE répond des fautes commises dans ce cadre. Sa mission contractuelle était de faire réaliser les réparations nécessaires. A tout le moins, la défenderesse aurait dû avertir son mandant (aux droits duquel viennent les demandeurs) de la dégradation de l’immeuble et de la nécessité de faire réaliser des travaux.

Trois mois avant l’arrêté de péril, un rapport de l’architecte travaillant pour la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE, Monsieur [D], rapport daté du 2 août 2013, avait constaté d’importants désordres, des fuites ayant provoqué la saturation en eau de plusieurs murs.

Une expertise judiciaire a donné lieu à un rédigé par Monsieur [E]. Ce rapport met également en évidence « la présence de canalisations d’évacuation des eaux usées de l’immeuble cassées à deux endroits au niveau de la marche défectueuse ».

Les dégradations constatées en 2013, tant par Monsieur [D] que par Monsieur [E], mettent en évidence que la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE n’a pas entretenu l’immeuble comme elle aurait dû. La compagnie d’assurance a d’ailleurs refusé sa garantie, considérant que le sinistre avait été causé par des fuites d’eau qui avaient perduré durant des mois, ôtant tout caractère accidentel au sinistre. Ces fuites étaient connues de la défenderesse. Au surplus, les diligences réalisées par la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE sur les escaliers onze mois avant leur effondrement ne peuvent caractériser un bon entretien de l’immeuble. Les factures ne mentionnent pas de réparation de fuites d’eau, lesquelles ont par la suite entraîné l’effondrement de l’escalier.

Les fautes du cabinet défendeur ont donc causé les préjudices des demandeurs. Ceux-ci ont à la fois perdu les loyers pour la période litigieuse et ont dû reloger les locataires évacués.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 octobre 2022, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE sollicite de voir :

— débouter Monsieur [T] [V] et Mesdames [X], [W] et [G] [V], de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement :

— condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] et Madame [G] [V] à payer au Cabinet LAUGIER-FINE :

* une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par le Cabinet LAUGIER-FINE ;

* une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* les dépens de l’instance ;

— venir la SARL 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la SARL DYNAMIQUE BATIMENT concourir au déboutement des demandes présentées par les requérants à l’encontre du Cabinet LAUGIER-FINE ;

Si par extraordinaire, le Tribunal devait faire droit aux demandes présentées par Monsieur [T] [V] et Mesdames [X], [W] et [G] [V] :

— condamner la SARL 118 ATELIER D’ARCHITECTES et la SARL DYNAMIQUE BATIMENT à relever et garantir le Cabinet LAUGIER-FINE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE fait valoir qu’elle a toujours procédé à l’entretien de l’immeuble. Elle travaillait avec Monsieur [D], architecte. La défenderesse verse aux débats les justificatifs des travaux réalisés de 2006 à 2012. En 2013 encore, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a organisé plusieurs visites des lieux pour constater les désordres signalés par les locataires, en identifier les causes et y apporter remède. Prenant connaissance du rapport de Monsieur [D] du 5 août 2013 préconisant des investigations complémentaires relativement aux fuites d’eau, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a fait intervenir la société BF ASSAINISSEMENT le 23 août 2013, laquelle a procédé à une inspection caméra. Le rapport a été émis le 26 août et transmis le 28 août à Monsieur [D]. Au cours du mois de septembre 2013, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a fait réaliser deux devis, par la société ROLAND SACCOCCIO d’une part, par l’entreprise ORTIZ d’autre part. Ces devis ont été transmis le 30 octobre à Monsieur [D].

Il résulte de ce qui précède que les demandeurs ne démontrent pas de faute de la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE, qui démontre à l’inverse avoir été totalement diligente. Monsieur [D], dans un courrier du 10 juin 2016, précise que l’écroulement partiel des escaliers a été causé par une « fuite insidieuse » d’une « chute d’eaux usées encastrée dans le mur de refend au niveau du début de la volée d’escaliers qui évacue les cuisines situées en façade de l’immeuble ». Or, Monsieur [D] indique que son rapport du 2 août 2013 concernait « la partie enterrée sous le hall d’entrée de la canalisation d’eaux usées et les parties verticales au-delà de l’angle de l’escalier », c’est-à-dire d’autres fuites.

Les demandeurs ne démontrent pas davantage que l’absence de diligence alléguée serait à l’origine de l’arrêté de péril du 5 novembre 2013. L’architecte expert, Monsieur [D], et l’ingénieur conseil, Monsieur [N], n’avaient pas préconisé la réalisation immédiate de travaux.

Lors des travaux réalisés onze mois avant l’effondrement par la société DYNAMIQUE BATIMENT, c’est-à-dire « un changement des nez de marche en bois et un recollement des tomettes cassées dans la cage d’escalier, réparation des contre-marches », cette société n’avait pas identifié de fuite.

L’indivision demanderesse connaissait par ailleurs parfaitement l’état de l’immeuble litigieux : il appartenait à la famille [Y] [M] depuis 1898. Lorsque [A] [Y] [M] a été placé sous tutelle, Madame [X] [Y] [M] a été désignée comme tutrice. Dans l’acte de donation « de 2014 » (sic) versé aux débats par les demandeurs, il est mentionné que l’immeuble litigieux nécessite « d’importants travaux de rénovation et de restructuration estimés à environ 100 000 € ».

S’agissant des préjudices subis par les demandeurs, il faut relever qu’initialement, l’indivision demanderesse a refusé de financer les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de péril, que ce soit par des fonds propres ou par un emprunt. La société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a donc, au moyen d’avances de trésorerie, fait réaliser les travaux nécessaires et procédé au relogement des locataires pour la période du 20 novembre 2013 au 30 juin 2017. Jusqu’à 145 000 € ont été avancés par la défenderesse. Ce n’est qu’au 30 juin 2017 que la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a finalement été intégralement remboursée des sommes avancées. L’indivision demanderesse, à la tête d’un patrimoine immobilier de plus de quatre millions d’euros, a refusé d’avancer les frais requis ou même de souscrire un prêt bancaire afin de financer ces frais. Là encore, les demandeurs ne prouvent pas la faute de la défenderesse, qui a avancé sur ses fonds propres des frais qu’il ne lui incombait pas de payer, dans une démarche commerciale.

La défenderesse considère que les demandeurs font preuve d’une particulière mauvaise foi en exerçant la présente action judiciaire. Confrontés au refus de leur assurance de prendre en charge le sinistre, ils tentent d’échapper aux sommes dues en leur qualité de propriétaires. Quand bien même l’arrêté de péril ne serait pas intervenu, les propriétaires auraient dû réaliser les travaux et donc reloger leurs locataires. Les préjudices réclamés ne sont pas indemnisables.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le rejet du sursis à statuer :

La demande de sursis à statuer a déjà été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 juillet 2023. C’est uniquement parce que Monsieur [T] [V], Madame [X] [Y] [M], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] n’ont pas conclu depuis cette ordonnance qu’ils maintiennent une demande de débouté du sursis à statuer, étant relevé que le sursis était demandé par la SARL 118 ATELIER D’ARCHITECTES qui n’est même plus partie à la présente procédure.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de débouté du sursis à statuer.

Sur la responsabilité de la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE dans la survenance du sinistre du 4 novembre 2013 et la délivrance de l’arrêté de péril du 5 novembre :

L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Par contrat du 9 octobre 2000, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a reçu mandat de gestion de l’immeuble litigieux par [A] [V]. Ce mandat comportait notamment l’obligation pour le mandataire de « (…) faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet, régler faire régler par architectes tous mémoires, en solder le montant (…) ».

En l’espèce, au titre de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction à la date du 9 octobre 2000, il incombe à la partie au contrat sur laquelle pèse une obligation de rapporter la preuve qu’elle s’est acquittée de cette obligation.

Monsieur [T] [Y] [M], Madame [X] [Y] [M], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [Y] [M] indiquent que la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE a manqué à son obligation d’entretien et de réparation en faisant valoir que leur assureur, par courriers du 29 novembre 2013 et 29 octobre 2015, a refusé la prise en charge du sinistre au motif de l’absence d’entretien des lieux. Il convient toutefois de relever que ces courriers ne sont rien d’autre que l’avis de l’assureur et ne comportent aucune expertise factuelle ou technique particulière de nature à éclairer le présent Tribunal sur les causes de la survenance du sinistre. Il convient en outre de rappeler que l’enjeu pour l’assureur était de déterminer s’il devait régler les sommes objets du présent litiges, soit environ 111 000 €. La prise de position de l’assureur, qui consister d’attester pour lui-même qu’il n’a pas à régler ces sommes, doit donc être davantage regardée comme un positionnement juridique d’une personne intéressée au litige, dont l’intérêt économique était de ne pas avoir à régler les conséquences du sinistre, que comme l’avis technique d’un tiers extérieur et impartial.

Concernant le respect de son obligation générale d’entretien, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE verse aux débats :

— une facture du 21 mars 2006 relative à d’importants travaux de réfaction de sols et de plafonds (11 858,20 €) ;

— une facture du 6 septembre 2006 au profit d’une entreprise de maçonnerie ORTIZ pour 36 354,98 € ;

— une facture ORTIZ pour d’importants travaux de maçonneries du 8 janvier 2007 ( 25 354,98 €) ;

— une facture de la société SGG PLOMBERIE – MACONNERIE du 16 février 2007 pour des travaux de maçonnerie en façade ;

— une facture de la société E.P.H. du 23 avril 2008 pour un ravalement de façade pour un prix de 16 707 € ;

— une facture de la société ORTIZ du 31 janvier 2008 tendant à la création d’une colonne d’eaux usées, pour 1 508,65 € ;

— une note d’honoraires de Monsieur [D], architecte, travaillant sur ordre du cabinet LAUGIER FINE, datée du 24 avril 2008 pour des honoraires de 1104,16 € ;

— deux factures ORTIZ des 7 août et 2 novembre 2009 pour des travaux sur les escaliers et la pose de fenêtres, pour des montants respectifs de 1 688 € et 1 941,20 € ;

— une facture MGA du 24 décembre 2009 pour des travaux de remplacement de joints de baignoire à hauteur de 112,89 € ;

— une facture GEMELEC du 3 avril 2010 pour un remplacement du tableau de distribution à hauteur de 733,23 € ;

— deux factures TECNICBAT des 18 janvier et 28 février 2011 pour des travaux de nature non précisée, pour un montant total approximatif de 10 000 € ;

— une facture du plombier / électricien « [U] [J] » du 8 décembre 2011 à hauteur de 5 450 € ;

— des factures du même [U] [J] des 21 janvier, 11 février et 15 février 2012 pour des montants respectifs de 4 087,50 €, 1 416 € et 4 961,50 € ;

— un devis accepté de la société « DYN@MIQUE BÂTIMENT » du 20 juin 2012 pour des travaux relatifs aux nez de marche en bois et au recollement des tommettes cassées dans la cage d’escalier, pour un montant de 9 169,90 € ;

— une note d’honoraires acquittés de l’architecte [D] du 5 août 2013 pour 1 315,60 €.

L’ensemble de ces pièces vient démontrer plus qu’amplement qu’entre 2006 et 2013, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE s’est acquittée de son obligation générale d’entretien de l’immeuble. Elle a engagé, pour le compte de son mandant [A] [Y] [M], des travaux de toute nature, de montants parfois modestes (de l’ordre de la centaine d’euros) tout autant que pour des montants parfois très importants (parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros). La défenderesse a donc, de manière générale, assuré le suivi de l’immeuble, y compris en s’adjoignant sur la durée les services d’un architecte, Monsieur [D], lequel se trouve par ailleurs être expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE (même si ses rapports à la présente procédure n’ont pas été rendus suite à décision judiciaire, mais simplement en qualité d’expert privé rémunéré par la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE).

S’agissant plus spécifiquement des causes du sinistre litigieux, le 4 novembre 2013, il convient de relever que Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] ne versent aux débats aucun rapport d’expertise indiquant les causes de la rupture de la canalisation : âge de l’immeuble, ou défaut d’entretien, ou encore rupture spontanée de la canalisation sous l’effet d’un phénomène ponctuel qui serait à déterminer… Aucune de ces hypothèses n’est appuyée par une quelconque pièce des demandeurs, qui ont pourtant la charge de la preuve de leurs prétentions au titre de l’article 9 du code de procédure civile. Le juge relève qu’alors que le sinistre est survenu le 4 novembre 2013, Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V], durant cinq ans, n’ont jamais saisi le Tribunal de grande instance aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire tendant à déterminer les origines de la rupture de la canalisation. Le seul rapport qu’ils produisent aux débats est celui de M. [E], désigné par le Tribunal administratif de MARSEILLE. Ce rapport a été dressé en urgence, le 4 novembre 2013, et l’expert n’avait pas pour mission de déterminer les causes et l’origine de la rupture de la canalisation mais uniquement de décrire l’état de l’immeuble, donner un avis sur le péril imminent et prescrire des mesures provisoires propres à mettre fin à l’état de péril.

D’ailleurs, la preuve n’est même pas apportée par les demandeurs que la canalisation sujette à fuite identifiée le 5 août 2013 est la même que celle dont la rupture a causé l’effondrement de l’escalier le 4 novembre 2013. La société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE relève pourtant cette incertitude dans ses conclusions, sans que les demandeurs n’y apportent de réponse.

Aucune pièce produite aux débats ne justifie que la fuite de la canalisation était connue de la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE avant le 5 août 2013, date de communication du rapport de Monsieur [D]. Ce rapport fait simplement état d’une défectuosité de la canalisation. Il ne mentionne aucun risque particulier pour la sécurité de l’immeuble. Il préconise uniquement une « campagne de reconnaissance vidéo de cette canalisation ».

La société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE justifie d’avoir fait procéder à cette reconnaissance vidéo le 28 août 2013 par la société BF ASSAINISSEMENT. Monsieur [D], dans un courrier du 28 août 2013, tire les conséquences des observations par caméra en prescrivant des investigations complémentaires pour déterminer la zone à remplacer. Là encore, le courrier de Monsieur [D] ne mentionne pas de risque imminent pour l’immeuble, mais uniquement la nécessité d’une réparation.

La défenderesse justifie avoir fait réaliser un devis pour réparation par l’entreprise SACCOCCIO ROLAND le 18 septembre 2013. La société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE justifie également avoir transmis, le 30 octobre 2013, un courrier à Monsieur [D] lui demandant quel était le meilleur devis entre l’entreprise SACCOCCIO et l’entreprise ORTIZ, ce dont le Tribunal déduit que l’agence immobilière avait également sollicité l’entreprise ORTIZ pour faire établir un devis concurrent. Le 31 octobre 2023, Monsieur [D] a répondu, privilégiant le devis de l’entreprise SACCOCCIO. Là encore, il n’est fait mention d’aucune urgence particulière dans ce courrier.

Aussi, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE démontre avoir réalisé, concernant la canalisation affectée de fuite à laquelle les demandeurs imputent (sans le démontrer d’ailleurs) l’effondrement d’escalier litigieux, des diligences constantes entre le mois d’août 2013, date de révélation des fuites, et le 4 novembre 2013, date de survenance du sinistre.

La défenderesse démontre donc s’être acquittée de son obligation contractuelle d’entretien : tant de manière générale à l’égard de l’immeuble durant les sept années ayant précédé le sinistre, que de manière plus particulière s’agissant de la fuite de canalisation mise en évidence le 2 août 2013 par Monsieur [D] et communiquée à la défenderesse le 5 août.

A l’inverse, Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] ne démontrent pas la faute contractuelle de la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE. Ils ne démontrent pas même de manière certaine que la canalisation concernée par le rapport du 5 août est la même que celle qui a cédé le 4 novembre, étant relevé que ce point est contesté par la défenderesse.

Par suite, la responsabilité de la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE ne peut être engagée. Monsieur [T] [V], Madame [X] [Y] [M], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] seront déboutés de leurs prétentions aux sommes de 52 486 € au titre de la perte de loyers et de 59 052,21 € au titre des sommes déboursées en frais de relocation et d’éviction des locataires occupant les logements sinistrés.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral :

Si la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE allègue avoir subi un préjudice moral, il convient de rappeler qu’en tant que personne morale, elle ne peut réclamer l’indemnisation d’un tel préjudice qu’en démontrant une atteinte à son image ou à sa réputation.

Or, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE ne démontre ni atteinte à son image, ni atteinte à sa réputation. D’ailleurs, si elle argumente la mauvaise foi prétendue de Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V], elle n’explique jamais en quoi consiste le préjudice moral dont elle sollicite l’indemnisation.

Par suite, la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE sera déboutée de sa prétention à la somme de 20 000 €, au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V], déboutés de leurs demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] à verser à la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE la somme de 5000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, est rendue nécessaire par l’ancienneté de la créance.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la prétention de Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] tendant au rejet d’un sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] de leurs prétentions aux sommes de 52 486 € au titre de la perte de loyers et de 59 052,21 € au titre des sommes déboursées en frais de relocation et d’éviction des locataires occupant les logements sinistrés dirigées contre la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE de sa prétention à la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V], Madame [X] [V], Madame [W] [V] épouse [Z] et Madame [G] [V] à verser à la société par actions simplifiée CABINET LAUGIER-FINE la somme de cinq mille euros (5000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT