TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00659 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57PB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. M’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [T]

née le 31 Juillet 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er septembre 2023, la SARL M’IMMO a donné à bail à Madame [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre 80 euros de provisions de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL M’IMMO a fait signifier à Madame [F] [T], par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.985,14 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 17 janvier 2025, la SARL M’IMMO a attrait Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

_ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;

– ordonner la résiliation du bail en date du 01/09/2023 ;

– ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant, de l’appartement qu’elle occupe à [Localité 5] : [Adresse 2] ;

– condamner Madame [F] [T] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 2.746,69 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges impayées, selon le relevé de compte au 01/12/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 25/09/2024 ;

* à une indemnité d’occupation correspondant à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges et condamner Madame [F] [T] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la SARL M’IMMO, représentée par leur conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 4.069,45 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2025 et terme d’avril 2024 inclus.

Madame [F] [T] citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [F] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SARL M’IMMO.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire, prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024 pour la somme en principal de 1.985,14 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire non comparant, ou la bailleresse, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [T], devenue occupante sans droit ni titre au 25 novembre 2024.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi de condamner Madame [F] [T] à son paiement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [T] reste devoir une somme de 4.069,45 euros à la date du 1er avril 2025, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Madame [F] [T] non comparante ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Madame [F] [T] qui succombe, à payer à la SARL M’IMMO une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante, supportera solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre la SARL M’IMMO et Madame [F] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL M’IMMO, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à payer à la SARL M’IMMO, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à payer à la SARL M’IMMO, la somme provisionnelle de 4.069,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 1er avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à payer à la SARL M’IMMO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président