TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier lors de la plaidoirie: Madame SCANNAPIECO,

Greffier lors du délibéré : Madame ALI

Débats en audience publique le : 21 Juillet 2025

GROSSE :

Le 29 Septembre 2025

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00016 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53GJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [T] [U], immatriculée au RCS e [Localité 4] sous le n°529 577 256, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 décembre 2020, la SCI [T] [U] a consenti à M. [K] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SCI [T] [U] a fait délivrer à M. [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 1.884 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la SCI [T] [U] a assigné M. [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:

Constater la résiliation du bail du 25 décembre 2020 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’explusion immédiate et sans délai de M. [K] [E] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique;Le condamner à payer la somme de 4.582,66 euros, selon décompte arrêté au 5 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;Le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 495 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, équivalent au montant du dernier loyer et charges;Le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2024.

A l’audience du 21 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [T] [U], représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.030,66 euros.

Cité à étude, M. [K] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 juillet 2025.

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la CCAPEX le 23 février 2024.

La demande formée par la SCI [T] [U] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 20 février 2024 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 février 2024. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 avril 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de M. [K] [E] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. A cet égard, aucune circonstance ne justifie la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de la SCI [T] [U] à ce titre sera donc rejetée.

Il sera également rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [K] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 21 avril 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux. En cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 495 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [K] [E] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort des pièces produites, et en particulier du décompte, que M. [K] [E] est redevable de la somme de 7.030,66 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [K] [E] à payer à la SCI [T] [U] la somme de 7.030,66 euros, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, échéance de juin incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 1.884 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [E] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de le condamner à payer à la SCI [T] [U] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SCI [T] [U] irrecevable en sa demande de constat d’acuqisition de la clause résolutoire ; Déclare la SCI [T] [U] recevable en ses demandes ;

Prononce la résiliation du bail liant les parties portant sur le logement sis [Adresse 3] à la date du 20 avril 2024;

Ordonne en conséquence à M. [K] [E] de libérer l’appartement [Adresse 3], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [T] [U] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 3], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la SCI [T] [U] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [K] [E] à payer à la SCI [T] [U] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 21 avril 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 495 euros ;

Condamne M. [K] [E] à payer à la SCI [T] [U] la somme de 7.030,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance du mois de juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 1.884 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

Condamne M. [K] [E] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [K] [E] à payer à la SCI [T] [U] la somme 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE