TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M. [I] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04315 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WC3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I]

né le 02 Janvier 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 24 août 2016, la société Erilia a donné à bail à M. [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 392,81 euros, outre 137,69 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025 un commandement de payer la somme de 6.003,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner en conséquence l’expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Le condamner à payer à titre provisionnel la somme de 7.329,33 euros, comptes arrêtés au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer, indexée comme le loyer, jusqu’à son départ effectif, Le condamner à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.529,06 euros, suivant décompte arrêté au 3 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, précisant ne pas s’opposer aux demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le défendeur a comparu en personne et sollicité des délais de paiement, sur la base de règlements mensuels de 100 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 août 2016 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2025 pour la somme en principal de 6.003,71 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec révision annuelle comme le loyer, soit actuellement la somme de 647,54 euros.

La demanderesse produit un décompte actualisé au 3 novembre 2025 selon lequel le défendeur reste devoir la somme de 7.529,06 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Ce décompte inclus toutefois des « pénalités pour défaut d’assurance » de 11 euros ou 11,30 euros ainsi que la somme de 173,35 euros au titre des frais de justice. Ces sommes seront déduites de la dette locative dès lors que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit les clauses qui permettent au bailleur de percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble et que les frais de la présente instance sont inclus dans les dépens.

Par conséquent, le défendeur sera condamné à payer la somme provisionnelle de 7.255,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit que le défendeur a procédé à un paiement de 658,84 euros le 5 octobre 2025, montant correspondant au dernier loyer courant avant l’audience.

Pour autant, compte tenu du montant de la dette, l’échéancier proposé par le locataire sur la base d’un règlement mensuel de 100 euros par mois en plus du loyer courant ne permet pas d’apurer l’arriéré sur un délai de trois ans, délai maximum qui peut être accordé en vertu de la loi.

Un tel délai nécessiterait des règlements mensuels du plus du double du montant proposé par le défendeur et n’apparait dès lors pas réalisable au regard des propositions de règlement formulées.

Par conséquent, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoiresLa défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2016 entre la société Erilia et M. [F] [I] concernant le logement, et ses annexes situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de M. [F] [I] ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Erilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 7.255,81 euros décompte arrêté au 3 novembre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [F] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 647,54 euros à ce jour, à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la société Erilia une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente