TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 27 mars 2025

à M^e DUMONT-LATOUR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07759 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52GM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [I]

né le 20 Février 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [L] [C]

né le 26 Mars 1974 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 avril 2022, M. [O] [I] a donné à bail à M. [L] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 1.450 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [I] a fait signifier à M. [L] [C] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 un commandement de payer la somme de 5.007,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, M. [O] [I] a fait assigner M. [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir,

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [L]

[C],

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal,

DIRE ET JUGER qu’à défaut pour Monsieur [L] [C] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [L] [C] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 10.967,60 € augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [L] [C], en vertu de l’article 1240 et 1760 du code civil, au paiement, d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au lover actuel, outre charges,

CONDAMNER Monsieur [L] [C] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 157,52 €, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers, CONDAMNER Monsieur [L] [C] à payer à Monsieur [O] [I], la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du Code de Procédure Civile).

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [I] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, M. [O] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [L] [C] n’a pas comparu pas et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 28 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 20 novembre 2024, alors que le bailleur, personne physique, n’était pas tenu d’une telle obligation.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 5.007,97 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 juillet 2024.

M. [L] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [L] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [L] [C] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 1.703,21 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [L] [C] reste devoir la somme de 10.967,60 euros, à la date du 26 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, M. [L] [C] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [L] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10.967,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2022 entre M. [O] [I] et M. [L] [C], concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [C] à verser à M. [O] [I], à titre provisionnel, la somme de 10.967,60 euros décompte arrêté au 26 août 2024 incluant la mensualité du mois d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [L] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 1.703,21 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [L] [C] à verser à M. [O] [I] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente