TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Dominique DI COSTANZO,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à Monsieur [Y] [O], ATP 13

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03575 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6S4G

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ATP 13, en sa qualité de curateur de Monsieur [Y] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1],

présence de la curatrice de Monsieur [Y] [O]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privé du 10 janvier 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a donné à bail en contrat de sous-location à M. [Z] [O] et M. [Y] [O] un local à usage d’habitation conventionné situé [Adresse 4], pour un loyer de 320,94 euros et une provision sur charges de 122,35 euros.

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

L’objet du contrat visait notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur condition d’existence.

Par un jugement du 21 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en qualité de juge des tutelles, M. [Y] [O] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et désigné ATP 13 e qualité de curateur.

M. [Z] [O] est décédé le 11 août 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 21 janvier 2025 et 22 janvier 2025, l’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à M. [Y] [O] et à ATP 13 en sa qualité de curateur de M. [Y] [O], un commandement de payer la somme en principal de 1.898,16 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, l’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à M. [Y] [O] et à ATP 13 en sa qualité de curateur de M. [Y] [O], un congé pour le 30 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 juin 2025 et 27 juin 2025, l’association SOLIHA PROVENCE prise en la personne de son président, a fait assigner M. [Y] [O] et ATP 13, en sa qualité de curateur de M. [Y] [O], devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, 1708 et suivants du code civil, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat pour violation des obligations contractuelles et expulsion de la partie requise et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— constater qu’en tout état de cause, la partie requise est déchue de tout titre d’occupation suite au 30 avril 2025,

— condamnation la partie requise au paiement de la somme provisionnelle de 3.080,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner le dépôt et l’enlèvement des meubles (…),

— condamner la partie requise à lui payer une indemnité d’occupation de 644,04 euros, indexée selon les modalités du contrat résilié, et une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 4 septembre 2025, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation. Elle précise que le second congé mentionne bien la date du 30 avril 2025 et qu’il s’agissait d’une erreur matérielle. Elle indique que le congé n’a pas à être motivé.

Comparant en personne M. [Y] [O] sollicite la suspension de la clause résolutoire ou un délai pour quitter les lieux. Il précise qu’il vivait avec son père jusqu’à son décès en août 2024 et qu’il a effectué un virement de 2.800 euros avant l’audience, ce qui est confirmé par ATP 13 qui justifie d’une demande virement en date du 1er septembre 2025. Il fait valoir une contestation sérieuse sur la date du congé qui indique la date du 31 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 10 janvier 2023 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur la résiliation

Sur le défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [O] le 21 janvier 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.898,16 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

Sur le congé délivré par le bailleur

L’article 5 du contrat de sous-location relatif aux congés en cours de bail stipule que « SOLIHA PROVENCE aura la faculté de mettre fin au présent contrat à tout moment, sauf à respecter un préavis de trois mois. »

En l’espèce, l’association SOLIHA PROVENCE justifie avoir signifié congé à M. [Y] [O] par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour la date du 30 avril 2025.

S’il est invoqué une erreur de date dans le premier acte de signification qui aurait donné congé pour le 31 avril 2025, force est de constater que cet acte n’est pas produit et que le congé signifié le 30 janvier 2025 versé aux débats vise bien la date du 30 avril 2025 pour quitter les lieux.

Il y a donc lieu de constater que M. [Y] [O] ainsi que tout occupant de son chef sont, en tout état de cause, occupants sans droit ni titre du logement depuis le 30 avril 2025.

Il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. »

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Au soutien de sa demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, M. [Y] [O] indique qu’il souhaite quitter le logement mais qu’il a besoin de temps pour faire aboutir les démarches entreprises avec sa curatrice pour trouver un nouveau logement.

En l’espèce, la situation personnelle et familiale de M. [Y] [O] telle qu’exposée ci-dessus justifie de lui octroyer un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l’attente de l’obtention d’un logement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Y] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Y] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 644,04 euros actuellement, et de condamner M. [Y] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que M. [Y] [O] reste devoir la somme de 5.520,82 euros, à la date du 3 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et assurance habitation impayés, terme du mois d’août 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

M. [Y] [O] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [Y] [O] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.520,82 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayées au 3 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.080,82 euros à compter de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable, la demande de délais de paiement ne peut qu’être fondée sur l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [Y] [O] comparait en personne et sollicite les plus larges délais de paiement en justifiant d’une demande de virement en date du 1er septembre 2025 pour un montant de 2.800 euros.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer, de la situation sociale et financière de M. [Y] [O] et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Y] [O] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 10 janvier 2023 entre l’association SOLIHA PROVENCE et M. [Z] [O] et M. [Y] [O] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 30 janvier 2025 pour le 30 avril 2025 ;

ACCORDE à M. [Y] [O] un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 mois et 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de 644,04 euros à ce jour, à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [O] à payer à titre provisionnel, à l’association SOLIHA PROVENCE, la somme de 5.520,82 euros, décompte arrêté au 3 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.080,82 euros à compter du 25 juin 2025, et du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délai de paiement de 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à M. [Y] [O] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 240 euros et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [Y] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE