N° RG 24/11146 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHEX

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/11146 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHEX

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Catherine GRIMAUD

— M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Catherine GRIMAUD

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de la copropriété de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 2] prise en la personne de son syndic, domiciliée : chez Son syndic SARL BITZ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

Madame [U] [C] épouse [E]

née le 12 Septembre 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine GRIVAUD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 257

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Mars 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [U] [C] épouse [E] est propriétaire des lots nos 4 (un appartement), 11 (un garage), 23 (une place de stationnement) et 34 (une cave), représentant 142/1000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 2].

Sur requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à 67500 Haguenau (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») déposée au greffe le 5 septembre 2024, par ordonnance du 18 septembre 2024 le juge du tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné Mme [U] [C] épouse [E] à lui payer la somme en principal de 17 595,46 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, outre 200,80 € au titre du coût de la mise en demeure, 36,12 € au titre de la demande de copie au Livre foncier et 51,60 € au titre du coût de la requête en injonction de payer, à déduire la somme de 50 € au titre des versements déjà effectués.

Cette ordonnance a été signifiée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice le 2 octobre 2024. L’ordonnance d’injonction de payer exécutoire a été signifiée avec délivrance d’un commandement de payer avant saisie-vente selon acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice le 6 novembre 2024. Une saisie-attribution a été dénoncée à Mme [U] [C] épouse [E] par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024 par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 novembre 2024 et reçue au greffe le 2 décembre 2024 – la date d’expédition de la lettre n’étant pas indiquée –, Mme [U] [C] épouse [E] a fait opposition à cette injonction de payer.

Les parties ont été invitées par le greffe à constituer avocat.

La clôture a été prononcée le 4 novembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 6 janvier 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Mme [U] [C] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes, arrêtées au 24 mars 2025 :

* 19 155,44 € au titre des appels de charges, cotisations fonds travaux et appels travaux, somme augmentée des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2024, date de la mise en demeure ;

* 328 € au titre des frais se décomposant comme suit :

o 78 € au titre des frais de mise en demeure ;

o 250 € au titre du dossier constitué et transmis à l’huissier ;

* 800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges ;

* 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* 1 224,93 € au titre des frais de la procédure d’injonction de payer (ordonnance n° 79/2024) arrêtés au 7 janvier 2025 ;

— débouter Mme [U] [C] épouse [E] de ses entières demandes, moyens, fins et prétentions prises à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de sa demande d’échelonnement de paiement de sa dette ;

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de la procédure d’injonction de payer, ordonnance n° 79/2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Mme [U] [C] épouse [E] ne conteste pas le bien-fondé de sa créance, laquelle ne se limite pas aux appels de fonds relatifs à des travaux exceptionnels mais bien à l’ensemble des charges de copropriété, que le non-paiement des sommes mises en compte occasionne un préjudice au syndicat des copropriétaires, et qu’il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de délais de paiement puisque la situation de la débitrice apparaît trop dégradée pour pouvoir y prétendre, que le créancier a lui-même besoin des fonds, et que si Mme [U] [D] épouse [E] soutient qu’elle aurait mis en vente son bien immobilier sans y parvenir elle est responsable de cette situation pour y avoir introduit un locataire laquelle refuse de donner accès au logement pour permettre la réalisation des visites.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, Mme [U] [C] épouse [E] demande au tribunal de :

— juger sa demande recevable et bien fondée ;

— lui accorder des délais de paiement pour une durée de deux ans concernant les charges de copropriété ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire du syndicat des copropriétaires ;

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a perdu son emploi et qu’elle s’est retrouvée au chômage, justifiant son impossibilité de s’acquitter des importants appels de fonds exceptionnels liés aux travaux réalisés dans l’immeuble, qu’elle a ainsi souhaité mettre en vente son bien immobilier pour solder ses dettes mais que l’agent immobilier, également syndic de la copropriété, ne lui avait proposé aucune visite depuis plus d’un an, et qu’elle a appris dans le cadre de la présente procédure la problématique relative à sa locataire qui ferait obstacle aux visites, dont le comportement n’est toutefois pas imputable à Mme [U] [C] épouse [E]. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, exposant travailler à temps complet et percevoir un revenu mensuel net imposable de 1 556,87 €, et procéder depuis le mois d’août 2025 à un versement de 350 € au syndic pour s’acquitter de sa dette en plus du paiement des charges courantes.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

I) Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance, toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Mme [U] [C] épouse [E] par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice le 2 octobre 2024. Par la suite, l’ordonnance d’injonction de payer exécutoire a été signifiée avec délivrance d’un commandement de payer avant saisie-vente selon acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice le 6 novembre 2024. Une saisie-attribution a été dénoncée à Mme [U] [C] épouse [E] par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024 par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

En l’absence d’actes signifiés à personne, il convient de retenir pour point de départ du délai d’opposition la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur, soit en l’occurrence la date de dénonciation de la saisie-attribution au débiteur intervenue le 21 novembre 2024.

Il est justifié de la réception au greffe de la lettre d’opposition le 2 décembre 2024 – la date d’expédition de ce courrier étant inconnu –, soit dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable. Il convient dès lors de statuer à nouveau sur les demandes du syndicat des copropriétaires, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

II) Sur la demande principale

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une copie du livre foncier ;

— les appels de charges et travaux ;

— les relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 1er juin 2023, 13 septembre 2023 et 29 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un extrait de compte concernant la période du 28 février 2022 au 1er avril 2025 ;

— la mise en demeure du 6 octobre 2023 reçue le 9 octobre 2023, portant sur la somme de 16 745,93 € ;

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Mme [U] [C] épouse [E] reste devoir la somme de 19 787,31 €, de laquelle il convient toutefois de retirer un montant de 78 € correspondant à des frais de mise en demeure, 250 € de « frais huissier » et de 255,60 € d’ « Honoraires Avocat » et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Pour le surplus, la somme mise en compte n’est pas contestée par la partie défenderesse.

Il y a donc lieu de condamner Mme [U] [C] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 899,84 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er avril 2025, 2ème appel inclus.

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que cette condamnation porte intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de la mise en demeure, toutefois il n’est justifié d’aucune mise en demeure qui correspondrait à cette temporalité.

Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 18 899,84 € à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction, soit le 2 octobre 2024, sur la somme de 17 595,46 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, il est produit la mise en demeure du 9 octobre 2023. Ces frais sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 78 € TTC.

Concernant les frais de « Honoraires Avocat » d’un montant de 255,60 €, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice au poste intitulé « FRAIS HUISSIER », à hauteur de 250 €. Ces sommes relèvent des dépens et seront donc examinées sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts de retard, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III) Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du contexte exposé par Mme [U] [C] épouse [E] et de sa situation financière dûment justifiée par le bulletin de paye produit, ainsi que des démarches dont elle justifie pour apurer sa situation financière en particulier par la vente de son bien immobilier, étant à cet égard observé que l’attitude d’obstruction de sa locataire ne lui est pas imputable, il convient de lui octroyer des délais, conformément aux modalités fixées au dispositif ci-dessous.

IV) Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [U] [C] épouse [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

N° RG 24/11146 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHEX

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Mme [U] [C] épouse [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal,

DECLARE Mme [U] [C] épouse [E] recevable en son opposition ;

MET à néant les dispositions de l’ordonnance du 18 septembre 2024 ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [U] [C] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 18 899,84 € (dix-huit mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 28 février 2022 au 1er avril 2025, appel du 2èmeème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 17 595,46 € (dix-sept mille cinq cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-six centimes), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [U] [C] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 78 € (soixante-dix-huit euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE Mme [U] [C] épouse [E] à se libérer de cette somme dans un délai de 24 mois, selon 23 mensualités de 500 € (cinq cents euros), et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 5 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5, alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de Mme [U] [C] épouse [E], en ce compris ceux de la procédure d’injonction de payer et d’exécution de la décision ;

CONDAMNE Mme [U] [C] épouse [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 2] une indemnité de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY