TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e GERARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03446 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [L]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [J] divorcée [B]

née le 02 Décembre 1975

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 8 février 2013, la SA [L] a donné à bail Madame [D] [J] épouse [B] et Monsieur [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par ordonnance du 4 mars 2013, le juge aux affaires familiales de [Localité 3] a prononcé sur leur demande conjointe, le divorce des époux [B], ordonné que la mention du divorce soit mentionné aux marges des actes de mariage et de naissance et homologué la convention portant règlement des effets du divorce, laquelle prévoit notamment l’attribution du logement loué par [L] à Madame [J].

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 juillet 2023, la SA [L] a fait signifier à Madame [J] un commandement de payer la somme de 4.012,19 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 22 mai 2024, la SA [L] a attrait Madame [D] [J] divorcée [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble aux frais risques et périls de Madame [J] ; condamner Madame [J] à lui payer:* la somme provisionnelle de 4.289,25 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 7 novembre 2024.

Lors des débats, la SA [L] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Madame [J], représentée par son avocat, a demandé des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet du surplus des demandes de la bailleresse particulièrement des frais irrépétibles, et de statuer ce que de droit sur les dépens.

La locataire a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants et l’apurement d’une partie de la dette. Elle a expliqué avoir connu des difficultés suite à une dépression nerveuse ayant conduit à un arrêt maladie, mais occuper actuellement un nouvel emploi lui permettant de régler sa dette locative dans des délais légaux.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La SA [L] a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, tenant des paiements intervenus quelques jours avant l’audience.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 mai 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [L] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2013 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2023 pour la somme en principal de 4.012,19 euros.

Il résulte du décompte du locataire, que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

[L] a adressé un décompte actualisé au 28 novembre 2024, selon lequel Madame [J] restait devoir une somme de 2.565,96 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 334,65 euros correspondant à des frais de justice qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [J] n’a pas apporté la preuve de paiements supplémentaires et libératoires. Elle sera donc condamnée à payer à la SA [L] une provision de 2.231,31 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2024.

Madame [J] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience et réglé une partie de sa dette. Compte tenu de sa bonne foi, de la qualité et de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [L] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

· le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [J] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la position économique des parties, l’équité exige de débouter [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2013, entre la SA [L] et Madame [D] [J] divorcée [B], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [D] [J] divorcée [B], à payer, à titre provisionnel, à la SA [L] la somme de 2.231,31 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 ;

AUTORISONS Madame [D] [J] divorcée [B] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 61 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [D] [J] divorcée [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [L] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [D] [J] divorcée [B] sera condamnée à verser à la SA [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion;le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [J] divorcée [B] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président