TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 25/01253 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EZA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. TANYA OPTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 8]” SIS [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet THINOT, S.A.S. dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. SIAB IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. SOGESSUR

dont le siège social est sis [Adresse 10]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE :

N° RG 25/02739 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RYW

DEMANDERESSE

S.A.S.U. TANYA OPTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [K]

née le 05 Avril 1981 à [Localité 9]

domiciliée chez SIAB SAS, [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [K]

né le 12 Juillet 1942 à [Localité 6]

domicilié chez SIAB SAS, [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, la société TANYA OPTIQUE a acquis de la société BREAK NEXT son droit à un bail commercial de locaux constitués d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol, situés dans un immeuble sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de la société SIAB IMMO, gestionnaire locatif.

Les locaux appartiennent à Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] et sont situés dans un immeuble soumis au statut de copropriété.

La société TANYA OPTIQUE a notifié à son assureur, la société SOGESSUR, ainsi qu’à la société SIAB, une déclaration de sinistre datée du 23 septembre 2024 faisant état d’un dégât des eaux dans le sous-sol des locaux.

Son assureur a mandaté le cabinet CET CERUTTI aux fins d’expertise amiable, lequel a remis son rapport le 28 novembre 2024.

Une recherche de fuite a été réalisée par la société GRAND mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, selon facture du 19 février 2025.

Se plaignant de la poursuite des désordres, la société TANYA OPTIQUE a, par actes de commissaire de justice en date des 25 et 31 mars 2025, assigné la société « SIAB », la société SOGESSUR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la société THINOT, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer une provision de 8000 euros au titre des préjudices subis et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et réserver les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/1253.

Suivant acte de commissaires de justice en date du 16 juillet 2025, la société TANYA OPTIQUE a assigné Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K], en référé, au visa des mêmes textes et aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer une provision de 8000 euros au titre des préjudices subis et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et réserver les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/2739.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société TANYA OPTIQUE, représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions, demande la jonction des procédures, le débouté des demandes formées à son encontre, la désignation d’un expert, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 8000 euros par provision au titre des préjudices subis et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et réserver les dépens.

Les consorts [K], représentés par leur conseil qui a développé oralement leur conclusion, demandent à titre principal de débouter la demanderesse de ses demandes de condamnation, émettent les protestations et réserves d’usage et sollicitent que l’expertise soit ordonnée aux frais avancés du preneur. A titre subsidiaire, ils demandent de condamner la société SIAB à les relever et garantir de la demande de condamnation in solidum au paiement d’une provision de 8000 euros formée à leur encontre.

La société SIAB IMMO, représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions, demande à titre principal que les demandes formées à son encontre soient déclarées irrecevables et à titre subsidiaire, que la demanderesse soit déboutée de ses demandes. A titre très subsidiaire, elle émet les protestations et réserves d’usage et sollicite que l’expertise soit ordonnée aux frais avancés du preneur. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil qui a développé oralement ses conclusions, sollicite le rejet de la demande d’expertise. A titre subsidiaire, il émet les protestations et réserves d’usage. En tout état de cause, il sollicite le rejet de toutes les demandes formées à son encontre et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La société SOGESSUR, représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions, demande de statuer sur la demande d’expertise qui sera ordonnée aux frais avancés exclusifs de la demanderesse, de débouter celle-ci de ses demandes d’indemnité provisionnelle et de frais irrépétibles et de la condamner aux dépens.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d’instance et aux écritures des parties pour l’exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

SUR CE,

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la société SIAB IMMO :

La société SIAB IMMO se prévaut des article 32 et 122 du code de procédure civile pour soutenir que les demandes formées à son encontre son irrecevable dès lors qu’elle est gestionnaire du bien et qu’elle est donc mandataire alors que les demandes concernent le propriétaire bailleur, soit le mandant.

La société TANYA OPTIQUE réplique que la société SIAB IMMO a participé à la conclusion du bail et qu’il lui appartenait de vérifier l’état réel des lieux.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu'« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, la société TANYA OPTIQUE qui se prévaut d’un éventuel manquement du gestionnaire dans la vérification de l’état des lieux dispose d’un intérêt à agir à son encontre.

Par conséquent, la fin de non-recevoir opposée par la société SIAB IMMO sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la société TANYA OPTIQUE justifie d’une déclaration de sinistre datée du 23 septembre 2024 faisant état d’un dégât des eaux dans le sous-sol des locaux. Elle produit également des comptes rendus de visite non datés d’une société MALEVA PLOMBERIE qui relèvent des « défauts dans les colonnes d’évacuation d’eau » et un « bouchon dans le T en acier galvanisé de distribution d’eau froide ». Elle verse aux débats un échange de mails avec la société SIAB IMMO qui fait référence à un sinistre d’inondation dans le sous-sol subi par l’ancien preneur.

Le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet CET CERUTTI le 28 novembre 2024 est versé aux débats par la société SOGESSUR. Il en ressort des photographies de cartons de marchandise humides et une photographie de traces d’humidité sur le bas d’un mur (p.9).

La facture du 19 février 2025 de la société GRAND ayant procédé à une recherche de fuite à la demande du syndicat des copropriétaires fait état des éléments suivants : constat d'« aucune fuite sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. Cependant, une possibilité de fuite sur le réseau pluvial existe du côté de la ville. Une recherche de fuite par une société spécialisée reste la meilleure option. En ce qui concerne le manque de pression, le détendeur privatif en est sûrement la cause ».

Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, la société SIAB IMMO se prévaut des articles 146 et 147 du code de procédure civile et soutient que la demanderesse ne justifie d’aucune carence de sa part, qu’elles ne sont pas liées contractuellement et que sa mise en cause n’est pas justifiée.

La société TANYA OPTIQUE réplique que la société SIAB IMMO a participé à la conclusion du bail et qu’il lui appartenait de vérifier l’état réel des lieux, de sorte que sa mise en cause est justifiée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui prohibent au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve sont sans application lorsque le juge est saisi d’une demande tendant à voir ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’article 147 du code de procédure civile qui dispose que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux ne fait pas obstacle à ce qu’une expertise soit ordonnée, étant relevé que la société SIAB IMMO ne propose aucune autre mesure d’instruction pout établir l’existence des désordres allégués.

Enfin, il n’appartient pas à la juridiction des référés de statuer sur le respect par la société SIAB IMMO de ses obligations comme gestionnaire locative, et ce d’autant plus que la nature des désordres et les responsabilités des différents intervenants ne sont pas tranchées et qu’une expertise doit être ordonnée pour déterminer la réalité des désordres, leur cause et leur imputabilité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il apparait prématuré à ce stade de mettre hors de cause la société SIAB IMMO.

Pour solliciter le débouté de la demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir que la demanderesse fonde sa demande d’expertise sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et non sur l’article 145 du même code, de sorte qu’elle est mal fondée.

Il ressort des dernières conclusions de la société TANYA OPTIQUE que la demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, de sorte que le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est inopérant.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la société TANYA OPTIQUE dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société TANYA OPTIQUE le paiement de la provision initiale.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande de provision, la société TANYA OPTIQUE invoque les articles 834 et 835 du code de procédure civile et expose subir une désorganisation depuis six mois sur le plan administratif, le plan de la communication commerciale et le plan salarial. Elle se prévaut de préjudices d’exploitation et de jouissance, de préjudices matériels et de préjudices liés aux difficultés de recrutement de personnel.

La société TANYA OPTIQUE verse aux débats un mail d’une salariée se plaignant des wc ainsi que son courrier de démission d’une salariée. Elle produit également un dossier prévisionnel réalisé par un expert-comptable.

Les défenderesses s’opposent à cette demande de provision.

Les consorts [K] font valoir qu’aucun dommage n’est démontré, qu’aucun justificatif de quantité ou de montant de perte n’est produit concernant les cartons et qu’aucune donnée financière n’est justifiée. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que la démission de la salariée a un lien avec le local.

La société SIAB IMMO se prévaut des articles 146 et 147 du code de procédure civile et soutient que la demanderesse ne justifie d’aucune carence de sa part, qu’elles ne sont pas liées contractuellement et que sa mise en cause n’est pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’existence de contestation sérieuse dès lors que l’origine des fuites n’est pas déterminée.

La société SOGESSUR soutient qu’aux termes de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume et soutient l’absence de fondement pour justifier la provision sollicitée alors qu’il existe une non-conformité du risque déclaré car le sous-sol n’a pas été mentionné lors de la souscription du contrat. Elle ajoute que la demanderesse ne justifie d’aucune perte de marchandise, ni d’aucune perte d’exploitation.

S’il n’appartient pas à la juridiction des référés de dire si l’assureur doit ou non prendre en charge les sinistres résultant des travaux en cause, ni d’apprécier les causes d’exclusion de garantie, il apparait que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, l’expertise est précisément destinée à déterminer ou non l’existence d’un droit à indemnisation au profit du demandeur envers les défendeurs et dans l’affirmative à le quantifier.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société TANYA OPTIQUE.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 25/1253 et 25/2739 sous le premier de ces numéros ;

REJETONS la fin de non-recevoir opposée par la société SIAB IMMO ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[S] [Y]

[Adresse 2]

Port. : 06.71.19.93.09

Courriel : [Courriel 7]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions et dans le rapport d’expertise amiable en date du 28 novembre 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la société TANYA OPTIQUE du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par la société TANYA OPTIQUE, d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société TANYA OPTIQUE;

REJETONS les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de la société TANYA OPTIQUE.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 14 novembre 2025 à :

— [S] [Y], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 14 novembre 2025 à :

— M^e Laure TRAPE

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Anne cécile NAUDIN

— Maître [X] BIDAULT

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE