TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 22 mai 2025

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 mai 2025

à M. [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54CC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [V] [F] [N] épouse [B]

née le 24 Avril 1959 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [D] [Z]

né le 20 Décembre 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 28 juillet 2015, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 500 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 janvier 2024, Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] a fait délivrer à Monsieur [J] [D] [Z] un congé pour vendre au prix de 92 000 euros à effet au 31 juillet 2024.

Monsieur [J] [D] [Z] n’a pas libéré les lieux à la date d’effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] a fait assigner Monsieur [J] [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 mars 2025.

A cette audience, Madame [S] [V] [F] [N] ép [B], représentée par son Conseil s’est désisté de sa demande d’expulsion, le locataire ayant quitté le logement le 17 janvier 2025. Elle maintient le surplus des demandes.

Monsieur [J] [D] [Z] comparaît. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il conteste le montant s’agissant des charges sans transmettre de pièces à cet égard – et sollicite l’octroi de délais de paiement, soulignant sa situation personnelle délicate.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vendre n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 31 juillet 2024.

Monsieur [J] [D] [Z] a quitté les lieux le 17 janvier 2025.

Monsieur [J] [D] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2024 au 17 janvier 2025. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 500 euros).

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [J] [D] [Z] restait débiteur d’une dette locative de 2 750 euros au 1er janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [D] [Z] à payer à Madame [S] [V] [F] [N] ép [B], la somme de 2 750 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au regard de la situation personnelle et financière de Monsieur [J] [D] [Z], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû (la reprise du versement du loyer n’étant pas établie), des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [D] [Z], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, et sera condamné à payer à Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS valable le congé pour vendre délivré par Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] à Monsieur [J] [D] [Z] pour le 31 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2015, entre les parties, concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 31 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] [Z] à payer à Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’au 17 janvier 2025 ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 500 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] [Z] à verser à Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] la somme de 2 750 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [D] [Z] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] [Z] à payer à Madame [S] [V] [F] [N] ép [B] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,