TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025

à M^e Lionel ROUX

EXPEDITION :

Le 21/10/2025

à M^e Chloé HEFTMAN

N° RG 24/07109 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WL7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LAFLO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [B]

née le 23 Décembre 1960 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2012, la société SCI LAFLO a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6] ([Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 19548,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [B] le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, un congé pour vente a été délivré à la locataire, avec effet au 24 décembre 2024.

Par assignation du 6 novembre 2024, la société SCI LAFLO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir le constat de la validité du congé pour vente, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [X] [B], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation de 1.865,04 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,23178,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux contractuel de 2% à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 septembre 2025, la société SCI LAFLO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite oralement le rejet des demandes en délais de paiement.

Mme [X] [B], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

Déclarer nul le commandement de payer et rejeter par conséquent la demande en résiliation du bail et d’expulsion,Déclarer nul le congé pur vente,Débouter la société bailleresse de sa demande en paiement du fait du caractère incertain de la créance,A titre subsidiaire, solliciter des délais de paiement de 24 mois,Débouter la SCI LAFLO de sa demande au titre des frais irrépétibles et la condamner aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI LAFLO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie enfin de sa qualité de personne morale, propriétaire du bien litigieux.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 21 juin 2024 et que la somme de 19548,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient ainsi d’appliquer le délai de deux mois contractuellement prévus, rappelé au sein du commandement de payer.

Le décompte annexé au commandement de payer est certes dans une police de petite taille mais est suffisamment lisible pour y lire les dates et le solde négatif, qui comprend la dette arrêté au mois de janvier 2024 et la dette de février à juin 2024. Il n’est pas attendu que le commandement de payer affiche le décompte de l’intégralité de la dette depuis le début du bail.

Il ressort ainsi du décompte que la dette sollicitée n’a pas été payée dans le délai de deux mois. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

La demande en nullité du commandement de payer sera rejetée.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, soit l’application de la clause résolutoire ne pourra être suspendue. Il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI LAFLO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. La demande d’astreinte apparaît disproportionnée et sera rejetée.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI LAFLO ou à son mandataire.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 873,09 euros à compter de novembre 2024.

Toute indexation ou régularisation du montant de l’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une notification par courrier recommandé à la locataire.

2. Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI LAFLO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, Mme [X] [B] lui devait la somme de 23178,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le décompte est clair et lisible, comprenant notamment la suppression de loyers entre mai et septembre 2023 en raison d’un arrêté de péril, non contesté par la locataire. Les montants des loyers et des charges sont cohérents avec le contrat de bail.

Dans le respect du principe de l’autorité de la chose jugée, il convient toutefois de déduire de cette somme le montant de 5355,40 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 31 août 2021 et qui a déjà fait l’objet d’une condamnation en justice par décision du 9 septembre 2022.

Mme [X] [B] n’apportant aucun autre élément de nature à remettre en cause le décompte, elle sera condamnée à payer la somme de 17.823,34 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En revanche, la clause qui prévoit un intérêt contractuel de 2% en cas de retard est considéré abusive et donc non applicable.

Sur la demande en délai de paiement, hormis une attestation de versement du RSA, Mme [X] [B] ne produit pas d’autres élément sur sa situation financière et personnelle (notamment sur les éventuelles personnes à charge).

En tout état de cause, le montant de la dette est trop important pour qu’elle puisse être en mesure de régler l’indemnité d’occupation, en sus de la dette, même avec l’octroi de délai de paiement sur la durée maximale de 24 mois. Sa demande en délais de paiement sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI LAFLO en résiliation de bail recevable,

REJETTE la demande en nullité du commandement de payer, valablement délivré le 21 juin 2024,

CONSTATE que le contrat conclu le 28 août 2012 entre la société SCI LAFLO, d’une part, et Mme [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Marseille (13002) est résilié depuis le 22 août 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [X] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la SCI LAFLO de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [X] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

FIXE cette indemnité d’occupaiton à compter de novembre 2024 à la somme de 873,09 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que toute indexation ou régularisation du montant de l’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une notification préalable à la locataire par courrier recommandé,

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à la société SCI LAFLO la somme de 17.823,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,

REJETTE la demande de la SCI LAFLO d’appliquer les intérêts au taux contractuel,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DÉBOUTE la société SCI LAFLO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et celui de l’assignation du 6 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge