TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04371 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GP3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 6] CITY, représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°831 332 663, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [D]

née le 26 Juin 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 4 septembre 2020, la SCI MARSEILLE CITY , représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION a consenti à Madame [R] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 560 € outre 45 € au titre de la provision pour les charges locatives.

Madame [R] [D] a donné congé par courrier remis en mains propres le 31 octobre 2023 pour le 30 novembre 2023 ; elle a quitté les lieux 30 novembre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire ayant été établi ce jour là;

Une sommation de payer la somme de 1457 euros en principal a été signifié le 20 février 2024 à Madame [R] [D] par acte remis à étude;

Se prévalant de dégradations locatives, suivant exploit du 10 juin 2024 , la SCI MARSEILLE CITY, représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, a assigné Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir, la condamnation de Madame [R] [D] à lui payer les sommes de 1457 € au titre des loyers, charges et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, comptes arrêtés au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, 4000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée par acte du 20 février 2024;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2023 date à laquelle la SCI MARSEILLE CITY , représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1258,61 euros au 13 octobre 2024;

La requérante indique qu’elle a adressé le décompte actualisé et la facture de la société PLC MULTIBAT du 14 décembre 2023 à la défenderesse par courrier recommandé avec avis de réception ;

Madame [R] [D] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que la partie adverse ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande.

En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I- Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 dispose dans sa version applicable à la date de l’assignation, qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution » ;

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, les demandes principales tendent au paiement d’une somme supérieure à 5000 euros et ne sont donc soumises à l’obligation de tentative préalable de conciliation telle que prévue par le nouveau texte susvisé.

De surcroit, La SCI MARSEILLE CITY justifie par l’attestation notariée du 30 novembre 2017 par la SAS CHEUVREUX, titulaire d’un office notarial à Paris, être propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 2], et partant de sa qualité à agir;

La SCI MARSEILLE CITY, représentée par la SA OIKO GESTION, est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail liant les parties, la sommation payer et un décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2019;

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats qu’au titre des loyers et charges impayés proprement dites, compte tenu des régularisations de charges effectuées et justifiées, le compte de la locataire est créditeur au 13 octobre 2024, de la somme de 198,39 euros ;

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le locataire est obligé (…) c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constat és en fin de bail , il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 4 septembre 2020 et celui de sortie établi contradictoirement et dans les mêmes formes le 30 novembre 2023 que dans la chambre la poignée de la porte est cassée et ne fonctionne plus, que dans la pièce à vivre la tringle à rideau est descellée, que dans la salle de bains, le joint de silicone autour du bac à douche doit être remplacé, et une baguette sur le haut du meuble vasque doit être posée;

Ces constatations mettent en évidence l’existence de dégradations locatives qui ne peuvent être en lien avec un simple usage normal des lieux et dont la locataire doit réparation à la bailleresse.

Au vu du devis établi le 5 décembre 2023 de la facture établie par PLC MULTIBAT en date du 14 décembre 2023, il y a lieu de retenir que la somme de 165 euros TTC doit être mise à la charge de la locataire au titre des réparations locatives susvisées ;

S’agissant de la porte palière , la demanderesse sollicite que soit mise à la charge de Madame [R] [D] la somme de 290 euros au titre du remplacement du cylindre de la porte palière qui ne fonctionne plus ; toutefois, l’état des lieux d’entrée établit que si cette porte fonctionnait elle était dans un état d’usage avancé et à la sortie la porte palière est notée être dans un état moyen et comme fonctionnelle ;

En conséquence le remplacement du cylindre restera à la charge de la demanderesse ;

Enfin il ressort des constatations effectuées à l’entrée et à la sortie que des travaux de remise en état des peintures sont nécessaires les murs étant dégradés;

Dans le séjour et la chambre, les murs étaient en bon état à l’entrée ; toutefois dans la cuisine les murs étaient dans un état moyen avec des traces blanches, des traces de coulure et un éclat et dans la salle de bains, dans un état moyen avec un trou de cheville et des traces noires, à la prise de possession des lieux avec de nombreuses tâches et traces, de la peinture écaillé ;

Il s’ensuit que seules les dégradations des murs dans le séjour et la chambre seront considérées comme des dégradations locatives et au vu du devis établi le 5 décembre 2023 de la facture établie par PLC MULTIBAT en date du 14 décembre 2023, il sera mis à la charge de Madame [R] [D], la somme de 1214,40 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 20 % après trois années d’ occupation, au titre du coût des peintures de la chambre et du séjour ;

Déduction faite du dépôt de garantie de 560 euros versé par la locataire, la créance au titre des réparations locatives est établie pour un total de 819,40 euros TTC (1214,40 + 165 -560);

La partie défenderesse non comparante n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette correspondant aux réparations locatives.

En définitive, déduction faite du dépôt de garantie et déduction faite de la somme de 198,39 euros correspondant au solde créditeur des loyers et charges au 13 octobre 2024, la créance de la SCI MARSEILLE, représentée par la SA OIKO GESTION s’établit à la somme de 621,01 euros ;

Il s’ensuit que Madame [R] [D] sera condamnée à payer à la SCI MARSEILLE CITY , représentée par la SA OIKO GESTION la somme totale de 621,01 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et déduction faite de la somme de 198,39 euros correspondant au solde créditeur des loyers et charges au 13 octobre 2024 ;

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur qui prétend que la défaillance du défendeur lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

La SCI MARSEILLE CITY sollicite la somme de 4000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

Toutefois, ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SCI requérante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 février 2024;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI requérante qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort ,

Condamne Madame [R] [D] à payer à la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, la somme totale de la somme totale de 621,01 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et déduction faite de la somme de 198,39 euros correspondant au solde créditeur des loyers et charges au 13 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024;

Déboute la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, de sa demande au titre des dommages et intérêts;

Déboute la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne Madame [R] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 février 2024;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente