TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M^e LEROUX Aurélien

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00942 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BJ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2019, l’association Soliha Provence a consenti à Mme [K] une convention d’occupation précaire portant sur un appartement situé [Adresse 6], à titre gratuit à l’exception des frais liés à l’assurance habitation.

Par lettre du 18 septembre 2024, l’association Soliha Provence a notifié à Mme [K] que la convention prenait fin du fait que l’immeuble qu’elle occupait initialement était réintégrable et l’a invitée à quitter le logement mis à sa disposition pour le 1er octobre 2024.

Par lettre du 1er octobre 2024, l’association Soliha Provence a réitéré sa demande et indiqué à Mme [K] qu’elle était redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative augmentée des charges récupérables et de l’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, l’association Soliha Provence a fait signifier à Mme [K] une sommation de quitter les lieux et de payer la somme en principal de 1.246,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, l’association Soliha Provence a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir notamment constater l’extinction de plein droit de la convention d’occupation précaire et sa condamnation à payer la somme de 1.246,54 euros à titre d’indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la défenderesse puis d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, l’association Soliha Provence, représentée par son conseil, s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’extinction de plein du contrat d’occupation précaire, Ordonner la libération des lieux par la défenderesse et de tout occupant de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, sans délai et sans application de la trêve hivernale, avec au besoin le concours de la force publique, Ordonner l’expulsion sans application du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que du sursis prévu par l’article L.412-6 du même code, Condamner la défenderesse à payer la somme provisionnelle de 3.685,52 euros, correspondant aux indemnités d’occupation (charges comprises) dues au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Ordonner l’enlèvement et le dépôt de meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse, Assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés, Condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation de 1.246,54 euros par mois à compter de l’extinction de la convention liant les parties et ce, jusqu’à complète libération des lieux, Condamner la défenderesse à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Débouter la défenderesse de se demandes, Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) seront supportés par la défenderesse.

Mme [K], représentée par son conseil, s’est également référée à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’existence de contestations sérieuses relatives à la convention d’occupation précaire, à la clause résolutoire invoquée par l’association et à l’indemnité d’occupation, Dire n’y avoir lieu à référé et se déclarer incompétent, A titre subsidiaire, débouter l’association Soliha Provence de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation et suspendre la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement de 24 mois, En tout état de cause, débouter l’association de ses demandes au titre des frais irrépétibles, Condamner l’association Soliha Provence à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’extinction de la convention d’occupation précaireEn vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Mme [K] soutient que les demandes de l’association Soliha Provence font l’objet de contestations sérieuses dans la mesure où la convention d’occupation précaire ne précise pas l’arrêté à la suite duquel elle a été hébergée, que cette convention est antérieure à l’arrêté de mise en sécurité dont il est fait état par la demanderesse, que la clause relative à l’extinction de la convention visée dans l’assignation (« cessation du contrat de bail afférent au logement d’origine de l’hébergé ») ne figure pas dans la convention et qu’en conséquence, elle n’a aucune information claire sur les termes du contrat ni même de la cause qui en justifie.

La convention d’occupation précaire stipule qu’elle débute le 15 janvier 2019 et qu’elle expire selon les dispositions de l’article 7-3.

Mme [K] ne conteste pas qu’avant son hébergement par l’association Soliha Provence, elle résidait, en vertu d’un bail la liant à un tiers, dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Elle ne conteste pas davantage qu’elle a conclu la convention d’occupation précaire avec l’association Soliha Provence à la date indiquée dans l’acte.

Il sera relevé, ainsi que le souligne l’association Soliha Provence, qu’à la lecture des pièces produites, la chronologie des faits est la suivante :

Le 20 décembre 2018, un arrêté portant interdiction d’occupation de l’immeuble situé [Adresse 1] a été pris par le maire de la ville de sorte que tous les occupants de l’immeuble ont été évacués,Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2019, l’association Soliha Provence a consenti à Mme [K] une convention d’occupation précaire portant sur un appartement situé [Adresse 5], à titre gratuit,Le 11 février 2019, un arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble situé [Adresse 1] a été pris par le maire de [Localité 4], Le 28 octobre 2021, un arrêté modificatif de l’arrêté de péril grave et imminent a été pris par le maire de [Localité 4], 16 septembre 2024, un arrêté de mainlevée de péril grave et imminent a été pris par le maire de [Localité 4].Il est établi que la convention d’occupation précaire ne précise pas dans son objet la date de l’arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble situé [Adresse 1].

Pour autant, il ne peut être sérieusement soutenu de bonne foi par Mme [K] qu’elle ignore les raisons et les circonstances dans lesquelles elle a été hébergée en urgence par l’association Soliha Provence, ladite convention ayant manifestement été conclue après l’évacuation de l’immeuble qu’elle occupait initialement.

A cet égard, il ne saurait être tiré aucune contestation sérieuse du fait que l’arrêté d’interdiction d’occupation pris le 20 décembre 2018 ne précise aucun type de travaux à réaliser dès lors que cet acte a été pris en urgence pour que l’immeuble soit évacué et ne pouvait déterminer, à ce stade, les travaux nécessaires pour rendre les lieux habitables.

Au surplus, il sera souligné, comme le rappelle à juste titre la demanderesse, que tous les arrêtés concernés font l’objet d’une publication et qu’il appartenait donc à Mme [K] de les contester si elle l’estimait justifié.

La convention d’occupation précaire, tant dans sa cause que dans ses stipulations contractuelles et ses effets, est parfaitement claire de sorte de que sa mise en œuvre ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

L’article 7.3 de ladite convention stipule qu’elle expire automatiquement :

« Au premier jour qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée constatant la réalisé des travaux prescrits, ou de la décision concernant la réintégration dans le logement d’origine avant évacuation, 7 jours calendaires suivants la signature d’un bail de relogement définitif par l’hébergé qui devra prendre ses dispositions pour libérer le logement d’occupation précaire.Ainsi, l’hébergé ne pourra se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux et s’engage à les libérer selon les dispositions ci-avant du présent article […].

En aucun cas, l’occupant ne pourra se prévaloir d’une tacite reconduction de la présente convention s’il refuse de réintégrer le logement d’origine à l’issue des travaux ou s’il refus une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ».

Si dans son assignation, l’association Soliha Provence a mentionné par erreur que l’un de motifs d’extinction de l’occupation stipulé était la cessation du contrat de bail afférent au logement d’origine, il n’en demeure pas moins que tant les courriers, la sommation de quitter les lieux que l’assignation visent bien comme cause d’extinction de la convention la mainlevée de l’arrêté de péril.

Bien que l’association Soliha Provence produise un courrier daté du 3 janvier 2025 dans lequel Mme [K] donnerait congé de son bail d’origine (dont il n’est nullement démontré qu’il lui aurait été imposé par l’association), il est parfaitement clair que la cause d’extinction de plein de droit invoquée par l’association a toujours été et demeure la mainlevée de l’arrêté de péril.

A cet égard, il n’est pas contesté qu’un tel arrêté a été pris par le maire de [Localité 4] 16 septembre 2024 et que la convention d’occupation précaire conclu par Mme [K], qui doit donc l’exécuter de bonne foi, prévoit que cette situation constitue une cause d’extinction de plein droit de ladite convention.

Il ne peut qu’être relevé que la réalisation de travaux d’habitabilité dans le logement initial n’est nullement visée dans la convention d’occupation précaire à titre de condition préalable à la résiliation de ladite convention, ces travaux relevant en toute hypothèse de la responsabilité du bailleur initial de Mme [K] et non de l’association Soliha Provence, laquelle n’a pas de lien contractuel avec ce dernier et ne peut par conséquent rester tributaire des actions éventuelles du bailleur initial.

Il n’est en outre pas établi que l’association Soliha Provence soit signataire de la charte de relogement des personnes évacuées, datée du 15 novembre 2021, qui prévoit que « pour les personnes ne pouvant réintégrer leur logement d’origine malgré la mainlevée du fait du caractère inaccessible ou inhabitable du logement, leur prise en charge par la Ville de [Localité 4] est maintenue. Aucune procédure domiciliaire n’est engagée à leur encontre. Une participation financière mensuelle leur est demandée […] ».

La convention d’occupation précaire, qui constitue la loi des parties et dont les stipulations sont parfaitement claires, prévoit les conditions dans lesquelles elle prend fin de plein droit et exclut explicitement la possibilité pour les occupants de se maintenir dans les lieux en raison des travaux devant éventuellement être effectués par le bailleur initial.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il sera constaté l’extinction de plein droit de la convention d’occupation précaire liant les parties, depuis le 1er jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée, soit le 1er octobre 2024.

Il s’ensuit que Mme [K] ne dispose d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux depuis cette date.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, au-delà du fait qu’elle n’est, au cas d’espèce, pas sérieusement contestable.

Il y a dès lors lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [K] des lieux illégalement occupés, conformément et selon les modalités fixées aux articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de dire que le sort des meubles présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Il n’est en effet pas établi que la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, dès lors qu’elle conteste avoir donné congé de son bail initial et que l’état réel du bien n’est pas connu.

Au surplus, elle vit avec ses trois filles dont deux sont mineures et souffre de problèmes de santé ainsi qu’il résulte des pièces qu’elle produit.

De même, le sursis prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sera pas écarté dès lors qu’il n’est pas établi que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En outre, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par l’association Soliha Provence satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré et l’indemnité d’occupationIl n’est pas sérieusement contestable que l’occupation illégale d’un bien crée un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

La convention d’occupation précaire stipule en son article 7.3 que si l’hébergée se maintient dans les lieux, il sera redevable d’une indemnité d’occupation de 975,50 euros (d’un montant égal à la valeur locative) ainsi que des charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Par ailleurs, l’article 3 stipule que l’hébergée prend à sa charge le coût de l’assurance habitation, des abonnements individuels et des consommations afférentes d’eau, d’électricité et, le cas échéant, de gaz, de téléphone, etc… à compter de la date de remise des clés.

D’une part, contrairement à ce que soutient la défenderesse, les courriers la mettant en demeure de quitter les lieux et de payer une indemnité d’occupation ont certes été envoyés à l’adresse de son logement initial mais également à celle du logement qui a fait l’objet de la convention d’occupation précaire.

D’autre part, c’est la convention d’occupation précaire qui stipule que ces sommes sont dues dans le cas où l’hébergée se maintiendrait dans les lieux de sorte que même si les courriers avaient été envoyés uniquement à l’adresse initiale, cela n’aurait aucune incidence sur la redevabilité de l’indemnité d’occupation, l’absence de mise en demeure régulière ne pouvant qu’éventuellement avoir des conséquences sur le point de départ des intérêts de retard.

L’association Soliha Provence produit un décompte actualisé au 30 septembre 2025 qui fait apparaitre un total dû par Mme [K] de 3.685,52 euros.

Après déduction des frais de procédure, la dette est de 3 543,26 euros.

Il sera d’ailleurs relevé que si, entre octobre 2024 et janvier 2025, l’indemnité d’occupation mentionnée est de 1.208,38 euros, il apparait qu’elle a en réalité été minorée de 30%, pour s’élever à 571,51 euros soit un montant bien inférieur à celui stipulé dans la convention, et que cette minoration a fait l’objet d’une régularisation pour les mois d’octobre 2024 à janvier 2025.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient Mme [K], le montant facturé par mois par l’association Soliha Provence jusqu’au 30 septembre 2025 s’élève mensuellement à la somme de 609,67 euros, soit un montant bien inférieur à celui stipulé par la convention.

Par conséquent, il y a lieu de condamner par provision Mme [K] à payer à l’association Soliha Provence la somme de 3 543,26 euros, terme de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, l’association Soliha Provence demande la condamnation de Mme [K] à payer la somme mensuelle de 1.246,54 euros.

Ce montant n’est toutefois pas explicité par la demanderesse, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 1.013,66 euros correspondant au montant figurant dans la convention, auquel s’ajoute les frais liés à l’assurance.

Sur les délais de paiement et de suspension des procédures d’exécutionEn vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il est établi que Mme [K] s’est maintenue dans les lieux depuis plus d’un an alors que la convention d’occupation précaire a pris fin.

Au surplus, elle ne justifie nullement qu’elle est en capacité de régler les sommes dus à l’association Soliha Provence et de respecter un échéancier sur un délai de deux ans.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la demanderesse, qui est une association hébergeant à titre des gratuits des personnes qui se trouvent évacuées de leur logement, les délais de paiement et de suspension des procédures d’exécution seront rejetés.

Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l’article A 444-32 du code de commerce, la demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE l’extinction de plein droit, à compter du 1er octobre 2024 de la convention d’occupation précaire conclu entre l’association Soliha Provence et Mme [M] [K] concernant le logement, situé [Adresse 5] ;

CONSTATE que Mme [M] [K] est occupante sans droit ni titre du logement appartenant à l’association Soliha Provence du logement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Soliha Provence pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille conformément aux dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’association Soliha Provence de ses demandes d’astreinte et de suppression des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à l’association Soliha Provence, à titre provisionnel, la somme de 3 543,26 euros, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [M] [K], au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.013,66 euros, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE les demandes Mme [M] [K] :

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à l’association Soliha Provence la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles :

CONDAMNE Mme [M] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente