TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries

: M^me KAOUDJI, présente lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Juin 2025

GROSSE :

le 02/09/2025

M^e Frédéric RACHLIN

EXPEDITION :

le 02/09/2025

à la défenderesse

N° RG 24/07770 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52HD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DU [Adresse 3], domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. DOUBLE NO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DOUBLE NO est propriétaire des lots n°4 et 9 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a mis en demeure la SCI DOUBLE NO de lui payer la somme de 276,72 euros au titre de charges de copropriété impayées dans les meilleurs délais.

Par exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait délivrer à la SCI DOUBLE NO un commandement de payer les charges de copropriété impayées pour un montant de 2.738,41 euros.

Par courrier recommandé du 10 septembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a mis en demeure la SCI DOUBLE NO de payer la somme de 812 euros au titre de charges de copropriété impayées dans le délai de 30 jours.

Par exploit de commissaire de justice du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait assigner la SCI DOUBLE NO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 10 juin 2025, aux fins de :

Condamner la SCI DOUBLE NO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 8.740,08 euros suivant décompte de charges au 6 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner la SCI DOUBLE NO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SCI DOUBLE NO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI DOUBLE NO aux entiers dépens.

A l’audience du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, la SCI DOUBLE NO n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI DOUBLE NO ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] justifie de la qualité de copropriétaire de la SCI DOUBLE NO.

Le contrat de syndic est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais

et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] produit :

le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 9 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,l’attestation de non-recours en annulation de l’AG du 9 avril 2024,le décompte individualisé arrêté au 6 novembre 2024 laissant apparaitre un solde débiteur de 8.740,08 euros,les relevés individuels de charges (charges générales) et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.644,08 euros, comptes arrêtés au 6 novembre 2024, déduction faite des frais de mise en demeure (40 euros), frais de relance (70 euros), frais d’huissiers (300 euros), frais de transmission du dossier à l’avocat (350 euros) et frais de constitution d’hypothèque (336 euros), non inclus dans les charges de copropriété.

La SCI DOUBLE NO sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 7.644,08 euros, au titre des charges impayées, comptes arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI DOUBLE NO, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SCI DOUBLE NO succombant, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DOUBLE NO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de sept mille six cent quarante-quatre euros et huit centimes (7.644,08 euros), au titre des charges de copropriété impayées, comptes arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI DOUBLE NO à au payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DOUBLE NO aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION