Minute n°

N° RG 24/00790 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IMKJ

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de Lyon, substitués par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E]

né le 02 Février 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane GRENIER, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Carine MORENO

Audience en présence de [L] [F], auditeur de justice

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00790 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IMKJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2023, la société La Cartoucherie a donné à bail à M. [R] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 350 euros et d’une provision sur charges de 25 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 23 juin 2023.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 481 euros selon quittance subrogative du 18 mars 2024, correspondant aux loyers des mois de janvier à mars 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2024, pour la somme principale de 481 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner M. [R] [E] à lui payer la somme de 1154,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2024 sur la somme de 481 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner M. [R] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [R] [E] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [R] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 12 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [R] [E].

À l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, faisant déposer son dossier.

M. [R] [E], représenté par son conseil, demande de suspendre les effets de la clause résolutoire et de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner aux dépens, faisant valoir qu’il a intégralement soldé sa dette à la date de l’audience et que les arriérés locatifs sont nés suite à une hospitalisation ayant duré plusieurs mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail

En l’espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actesion de prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge,

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 481 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

Toutefois, il résulte du dernier décompte en date du 31 mars 2025 produit aux débats que le locataire a intégralement réglé l’arriéré locatif à la date du 5 mars 2025, le décompte faisant état d’un crédit de 131,75 euros.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais de paiement. Il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail.

En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et de sauvegarder ainsi l’existence du contrat.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 20 juin 2024, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, les décomptes produits aux débats démontrent que le locataire a manqué à son obligation principale de payer les loyers et charges pendant plusieurs mois à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’au mois de janvier 2025.

M. [R] [E] rapporte toutefois la preuve qu’il souffrait à cette époque d’un trouble psychique suffisamment grave pour conduire à son hospitalisation sans consentement en hôpital psychiatrique dans le cadre d’un péril imminent le 2 octobre 2024. Par ailleurs, il est établi que, depuis le mois de janvier 2025, il a procédé à de multiples versements en vue d’apurer totalement l’arriéré locatif.

Ainsi, à la date de l’audience, le manquement de M. [R] [E] n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 18 mars 2024, 16 juillet 2024 et 16 janvier 2025, justifie avoir réglé la somme totale de 3574 euros. Toutefois, comme précédemment indiqué, le dernier décompte en date du 31 mars 2025 montre que cette somme a été intégralement remboursée par M. [R] [E].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il doit être constaté que seule la présente procédure a permis le règlement du litige, la dette locative ayant été soldée suite à la délivrance de l’assignation, de sorte que M. [R] [E] doit être considéré comme la partie succombante à la procédure et supportera donc la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable au regard des éléments de la cause de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 juin 2024,

— Rappelle cependant que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué dès lors que M. [R] [E] a apuré l’arriéré locatif,

— Déboute en conséquence la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de constat de la résiliation du bail,

— Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de prononcé de la résiliation du bail,

— Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

— Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation de M. [R] [E] au paiement de l’arriéré locatif,

— Condamne M. [R] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,