Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 28 août 2025, n° 25/03382

TJ Marseille 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l'impayé des loyers.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des lieux par le locataire.
Accepté
Impôts locatifs impayés
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers et une indemnité d'occupation pour l'usage des lieux après la résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser la SCI supporter ses frais, et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 28 août 2025, n° 25/03382
Numéro(s) :	25/03382
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eliette SANGUINETTI
Parties :	S.C.I. FONCIERE RU 01/2010

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03382 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RUQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RU 01/2010

domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [E]

né le 16 Mai 1978 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2022, la SCI FONCIERE RU 01/2010, a donné à bail à M. [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 629,57 euros, outre 102 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2010 a fait signifier à M. [J] [E] par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025 un commandement de payer la somme de 2.468 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2010 a fait assigner M. [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner M. [J] [E] à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif et d’occupation s’élevant au 9 mai 2025 à la somme de 4.082,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 28 février 2025 et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu et des charges, ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés,

— condamner M. [J] [E] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais de commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE RU 01/2010 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 février 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE RU 01/2010, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7.728,53 euros au 25 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [J] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2010 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 17 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 2.468 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 avril 2025.

M. [J] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [J] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [J] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 807,43 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée et de condamner M. [J] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [J] [E] reste devoir la somme de 7.728,53 euros, à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [J] [E], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [J] [E] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.728,53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, date de signification du commandement de payer, pour la somme de 2.468 euros, et à compter de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2010 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2022 entre la SCI FONCIERE RU 01/2010 et M. [J] [E] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE RU 01/2010 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [E] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2010, à titre provisionnel, la somme de 7.728,53 euros, décompte arrêté à la date du 25 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de août 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.468 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 807,43 euros au total, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [J] [E] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2010 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE