MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00402

N° RG 25/00043 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCYO

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 13 Mai 2025

Prononcé : le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. VIAGENERATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Virginie CULLAZ de la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEFENDEUR

[Z], [L], [Y] [J]

né le 02 Janvier 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Luc FAVRE de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 30/09/2025

Titre à M^e CULLAZ

Expédition à M^e FAVRE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 21 janvier 2025, la société civile immobilière VIAGENERATIONS a fait assigner monsieur [Z] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer notamment une provision à valoir sur le remboursement des taxes foncières des années 2021 à 2023.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 13 mai 2025, la société civile immobilière VIAGENERATIONS demande au juge des référés de condamner monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 16 427 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière due pour les années 2021 à 2024, de dire que les sommes dues au titre de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 porteront intérêt avec capitalisation annuelle à compter du 15 octobre 2021, de condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, monsieur [Z] [J] demande au juge des référés de débouter la société civile immobilière VIAGENERATIONS de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut de lui accorder des délais de paiement d’une durée de deux ans pour s’acquitter des sommes dues.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103 du code civil et 1400 du code général des impôts ;

Par acte authentique reçu le 28 mai 2020, monsieur [Z] [J] a vendu à la société civile immobilière VIAGENERATIONS un bien immobilier situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 5], lequel constituait alors son lieu d’habitation principale, se réservant toutefois pendant sa vie et jusqu’à son décès le droit d’usage et d’habitation du bien vendu. Il est stipulé dans l’acte de vente que l’acquéreur est redevable à compter de la vente des impôts et contributions à l’exception de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui resteront fiscalement à la charge du vendeur et que si ces taxes sont réclamées par l’administration fiscale à l’acquéreur, le vendeur s’engage à les lui rembourser dans le délai de 15 jours après en avoir été informé.

En application du dernier texte susvisé, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année à l’exception d’un certain nombre de situations dans lesquelles la propriété du bien fait l’objet d’un démembrement, le redevable de la taxe foncière pouvant alors être le titulaire du droit réel sur le bien. Le cas dans lequel le vendeur d’un bien s’est réservé le droit d’usage et d’habitation de ce bien, fût-ce de manière viagère, ne fait pas partie des exceptions. Dans cette situation l’acquéreur du bien est donc redevable envers l’administration fiscale, à compter du 1er janvier suivant son acquisition, de la taxe foncière afférente au bien. Cette disposition n’est cependant aucunement d’ordre public et les parties à l’acte de vente peuvent parfaitement prévoir que le vendeur assumera la charge définitive de la taxe foncière. L’accord des parties n’étant toutefois aucunement opposable à l’administration fiscale, celle-ci exigera le paiement de la taxe foncière à l’acquéreur, lequel en réclamera le remboursement au vendeur.

La clause relative à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères stipulée dans l’acte de vente conclu par les parties est donc parfaitement claire et licite et ne nécessite aucune interprétation.

Par ailleurs, le défendeur ne démontre aucunement s’être mépris quant à la portée des obligations respectives des parties dans le cadre de la vente et quant à la définition et au contenu du droit qu’il se réservait sa vie durant. L’acte authentique a été reçu par un notaire qui a nécessairement expliqué au vendeur la portée de son engagement dans le cadre de son devoir de conseil. L’acte est parfaitement clair quant au fait que le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation et non l’usufruit. Monsieur [Z] [J] ne justifie d’ailleurs pas avoir intenté la moindre action pour obtenir la nullité de la vente ou pour engager la responsabilité du notaire.

Enfin, quand bien même il serait considéré que l’acte de vente est nul pour vice du consentement, cela n’aurait aucune incidence sur l’obligation pour le défendeur de rembourser les taxes foncières dont la société civile immobilière VIAGENERATIONS s’est acquittée puisque dans cette hypothèse, monsieur [Z] [J] n’aura jamais cessé d’être propriétaire du bien immobilier, n’aura donc jamais cessé d’être redevable de la taxe foncière envers l’administration fiscale et devra donc rembourser à la société demanderesse les sommes qu’elle a versées à ce titre dans le cadre du compte d’impenses.

L’obligation pour monsieur [Z] [J] de rembourser à la société civile immobilière VIAGENERATIONS la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont elle s’est acquittée depuis le 1er janvier 2021 n’étant pas sérieusement contestable et le montant cumulé de ces impôts pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 s’élevant, au vu des avis d’imposition versés aux débats, à la somme de 16 427 euros, il conviendra de condamner le défendeur à payer une provision de ce montant.

Aucune somme n’étant due au titre de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et le juge des référés ne comprenant pas la référence à ce décret (qui doit être le décret d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), les demandes au titre des intérêts au taux légal et de la capitalisation de ces intérêts seront rejetées.

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Monsieur [Z] [J] ne justifie aucunement de sa situation financière, laquelle ne serait se limiter, s’agissant d’une personne âgée de 77 ans, retraitée et qui a vendu un bien immobilier à un prix de plus de 500 000 euros, à ses seuls revenus. Si l’état de santé de monsieur [Z] [J] peut en outre l’empêcher d’exécuter une obligation de faire, elle n’a aucune incidence sur sa capacité à exécuter une obligation de payer une somme d’argent, exécution qui peut se faire par simple virement. Monsieur [Z] [J] a par ailleurs déjà bénéficié, de fait, d’importants délais.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et R.631-4 du code de la consommation et le tableau 3-1 de l’article R444-55 du code de commerce ;

Monsieur [Z] [J] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné sur ce fondement et à payer à la société civile immobilière VIAGENERATIONS la somme de 2 500 euros.

Aucun texte ne permet au juge de mettre à la charge du débiteur non professionnel le droit proportionnel à la charge du créancier prévu par le tarif des commissaires de justice. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Condamnons monsieur [Z] [J] à payer à la société civile immobilière VIAGENERATIONS la somme de 16 427 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

Condamnons monsieur [Z] [J] à payer à la société civile immobilière VIAGENERATIONS la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Condamnons monsieur [Z] [J] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT